안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전 세입자와 계약할때 공인중개업자를 끼고 계약할 수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세입자가 세를 올렸다고 하더라도 입주일 등은 협의대상이지만 임대차 계약은 현세입자가 아닌 주택의 소유자와 진행하는 것 입니다Q1.이런 경우엔 개인끼리 계약을 하게 되는건가요?> 그런 경우도 있고 계약서 작성은 부동산의 서비스를 받는 경우도 있습니다Q2.거주중인 세입자와 잘 이야기를해서 공인중개업자를 끼고 거래를 하자고 말을 하려는데 이게 가능한가요? > 가능합니다. 세입자가 아니라 소유자인 임대인과 상의하세요.Q3. [Q2]에 따른 비용은 얼마나 될까요?> 법정한도 내에서 (할인)협의 가능 합니다Q4.거주중인 세입자가 올린 매물은 그 세입자가 필요 서류들을 준비해서 계약을 하는걸까요, 집주인이 알아서 하나요?> 현 세입자는 단순히 메신저 역할입니다. 계약시 집주인을 연결해 줄 것입니다. 계약 절차 모든 것은 임대인(집주인)과 합니다 좋은 거래하세요
부동산
Q. 월세로 계약하고 동사무소에서 따로 주소이전 안하면 서류상에는 변경이 안되어있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사정에 의해서 주민등록 전입신고하지 않고 모처에 임대차 계약을 하여 거주 하신다고 하더라도 사적인 영역입니다당사자인 질문하신 분이 오픈 하지 않는 이상 실 거주지를 알 수 없습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 상생 임대인 제도에 대해서 알고 싶습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지난 6/21일 기재부에서 발표하고 현재 입법예고 상태인 상생임대인제도 개편안의 핵심은 다음과 같습니다1) 2024년 12월 31일까지 두번째의 임대차 계약을 체결한 임대인으로2) 임차인은 바뀌어도 관계 없으나 1-2회 임대차 계약의 임대인은 동일 하여야 하고3) 두번째 임대차 계약은 직전 임대차 계약 대비 5%를 초과하여 인상하지 않아야 하며,4) 첫 번째 임대차 유지 기간은 최소 18개월이상, 두 번째 임대차계약 유지 기간은 24개월 이상일 경우이상 각 호에 해당하는 임대인은 의 자격을 갖게되어해당 주택이 실거주 2년 요건 외에 1가구1주택, 양도가격 12억원이내 등양도시 비과세 조건을 갖추었을 경우 실거주 2년의 조건을 면제하여 주는 제도 입니다더 구체적인 내용은 아래 링크한 기재부 발표 10문10답 해설을 참조하세요https://blog.naver.com/luckymore/222849285574이상 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 잔금 치를때 당일날 시간이 많이 걸리나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이사를 동반한 잔금이라면 이사 때문에 시간이 필요할 수 있겠지만부동산에서의 업무는 당사자 약속 시간만 잘 지켜진다면 계약시보다 시간이 훨씬 짧습니다임대차 계약에서의 잔금시 부동산에서 제공하는 등기부 확인, 잔금 이체후 확인(영수증 발급), 전일까지 공과금 정산내역 및 열쇠가 있다면 열쇠 인수인계 정도 입니다.매매 아닌 임대차계약에서는 통신으로 업무를 확인 진행하고 잔금 미팅을 생략하는 경우도 많습니다.거래 부동산에 미리 말하여 빠르게 업무 진행이 되도록 부탁을 해둔다면 길어도 30분이면 충분합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 월세 살다가 친형 전세집으로 이사가는데 제 주소지를 월세 방에서 친형 전세집 주소지로 바꾼다면 (전입신고)친형 보증금 우선순위 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.친형의 전세집으로 주소지를 바꾸어 형님의 동거가족으로 전입하는 것은 친형이 해당 주택 임차인으로서 이미 확정일자 등 대항력을 갖추고 있다는 조건하에서아무런 마이너스 요인이 없습니다염려 할 필요 없으니 이사 잘하시기 바랍니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산(아파트)를 매입했습니다..그런데 얼마전 창틀사이에서 물이 센다는 걸 알고 전주인한테 얘기했더니 계약이 끝난거라 책임이 없다고 합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건설사로부터 신규 분양을 받은 것이 아닌 노후가 진행중인 주택을 매매로 취득하게 되는 경우과연 언제까지 매도자가 책임을 지어야 하는지 해석이 분분합니다.법원의 판결도 신규 주택과는 다른 것으로 알고 있습니다가급적 거래의 분쟁을 없애기 위해서 당사자 요청과 협의에 의해"매도시 존재하였던 누수가 매매후 00개월까지 발견되었다면 매도인 책임으로 보수하기로 한다"노후가 심한 주택을 투자용으로 매매하는 경우 "누수 등 하자 책임은 묻지 않기로 한다" 등 상황에 맞는 특약을 넣기도 합니다.그런데 하자 책임을 물을 수 있는 특약이 있더라도 매도자의 일방적인 거절이나 불인정시 결국은 민사적 분쟁이 될 수 밖에 없습니다.보수 비용을 견적해 보시고 법률 전문가와 상담하여 실익이 있는지 검토해 보시기 바랍니다원만하게 해결되시길 기대합니다
부동산
Q. 원룸 3년차 재계약 질문 드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약기간을 2년이내로 한 경우 계약기간은 2년으로 보며 임차인의 주장으로 1년을 주장할 수 있습니다.임차인이 1년이 기간에 대한 주장이 없었다면 첫 2년이 되는 시기가 첫 계약의 종료시기 입니다이후 묵시적 갱신에 들어간 상태이며 이 묵시적 갱신 계약 기간도 2년입니다.묵시적 갱신 상태에서의 중도 이사는 통지후 3개월이 지나야 효력이 발생하며계약 종료시 이사할 경우는 계약 종료 2~6개월 사이에 임대인에게 통보하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 일시적2주택자 문의합니다 세율등
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일시적2주택은 기존 주택을 매도하고 신규 주택을 취득하는 과정에서 일시적으로 보유기간이 일시 중첩되는 것을 의미하며 이 경우 1주택에 해당하는 세제를 적용합니다.신규 주택의 취득세나 기존 주택의 양도소득세는 모두 1주택 보유 기준으로 세제가 적용합니다.기존 주택을 처분 해야 하는 기간은 신규주택 매수일 이후 3년이내 이지만 현재 두 주택이 조정지역에 있다면 신규 주택 취득후 2년이내에 기존주택을 매도하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 계약금 지불 후 택배짐만 미리 넣어도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 주택에 현재 기존 임차인이 거주중이 아닌 공실인 경우 융통성을 보여주면 좋겠지만청소나 사전 점검 등은 양해 하여도 일부라도 짐이 들어 오는 것은 불편하게 생각하는 임대인도 많습니다.개인적인 성향이기도 하고 관리나 보안상의 문제나 임대인 개인적으로 불편한 경험 등이 있을 수 있습니다약간 불편 하시더라도 원칙에 충실한 분이라고 이해하시고 기분 좋은 이사 하시기 바랍니다
부동산
Q. 전세금 계약자명과 입금자명 불일치할 경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증금 반환은 계약자에게 반환하는 것이 원칙입니다.만일 계약시 실제 입금자가 나타나 반환을 요구하는 경우,"그 계약의 성질, 내용, 목적, 체결경위 등 계약체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 계약자와 실제 입금자와 협의한 실제 반환할 자에게 보증금을 반환해야 한다" 라는 1998,5,12선고 대법원 97다 36989판례가 있읍니다여기서 제반사정이란 누가 실제 임차인인가를 주안점을 두고 살펴 보는 것으로 실제 임대차 계약의 당사자가 질문하신 분의 경우 어머니가 계약 종료후 반환을 주장하지 않는 한 계약하신 분에게 돌려주게 되며 만일 임대인이 입금자인 어머니에게 돌려주기를 주장하더라도 질문하신 분의 동의한 협의를 받아야 하고 실제 어머니에게 돌려주어도 문제가 없을 것이므로 현재 다른 조치를 취할 필요는 없다고 봅니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다