안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 임차인입니다. 특약사항이 부동산법보다 우선시될수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법은 강행 규정입니다주택임대차 보호법에 위반하여 약정을 하더라도 임차인에게 불리하다면 효력이 없다고 규정하고 있습니다" 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.[전문개정 2008. 3. 21.] "질문하신 내용의 특약이라면 임차인에게 불리한 내용입니다따라서 임대차 보호법을 따라야 할 것입니다.2020년 12월 9일 이전의 계약이라면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신 또는 종료를 통지 하면 되겠습니다.12월 10일 이후의 계약은 6개월 ~ 2개월로 바뀌었습니다.이상은 필자의 개인적 견해이며 법률적인 판단은 다를 수 있습니다.이상 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 집 월세는 현재 몇 프로까지 인상 가능한가요 관리비로 인상 하는 건 괜찮나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대 사업자가 아니라면 임대료를 얼마로 정하든지 제한사항이 없습니다.다만 첫 계약의 만기가 되어 동일한 임차인이 계속 거주를 원하는 경우에는 변경(인상)된 조건으로 임대료를 제시하였을 때 임차인이 받아 드리면 새로운 계약으로 인정되고,임차인이 을 사용하겠다고 할 경우에는 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.임대료의 인상이 법적인 제한을 받게 되면서 관리비를 올려 받는 경우가 발생하고 있습니다.이 방법으로라도 현실적인 임대료를 찾겠다는 임대인 입장과 명분 없는 관리비 징구를 통한 월세 인상 꼼수라는 임차인 입장이 대립하고 있으나 공적인 조정 능력이 발휘되지 않고 있는 상태입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 이럴때전세 추가연장이가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원론적으로 만기전 6개월 - 1개월 (2020년12월 9일 이전계약인 경우) 사이에 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 2년의 갱신계약이 가능합니다다만 이미 계약을 종료하기로 했다는 내용이 통지가 되었다면 번복에 해당합니다이 부분에 대해서도 임차인의 번복을 인정하고는 있지만 갱신하지 않는다는 임차인의 통지를 신뢰하고 임대인이 주택 이용에 대한 다른 계획에 착수했다면 손해배상과 관련한 분쟁이 될 수도 있습니다.별도로 임대인은 다음 각 호의 사유가 있을 때 갱신계약을 거절할 수 있습니다1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(이상 주택임대차보호법 중)아직 시간이 충분하니 임대인에게 계약 갱신 의사를 전달하여 원만하게 협의하는 것이 필요하다고 보입니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 만약 재개발된다고 한다면 소득이 어떻게 되나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.토지의 소유자가 아니더라도 상가주택으로 주거용 용도의 건물을 소유하고 있다면 조합원 분양 입주권 대상에 포함됩니다.또 상가 소유자로서 상가 등 유사한 시설물의 분양신청을 할 수도 있습니다.다만 해당 재개발구역의 권리산정 기준일 이후 토지와 건물의 소유자가 분리되었다면 주택 입주권은 한개만 나옵니다.분양을 신청하지 않거나 거절한 경우 또는 분양대상이 이난 경우라도 현금 보상금을 받습니다.보상금액은 조합에서 감정평가을 의뢰하여 산출되나 개발로 인한 프리미엄이 반영되지 않은 금액으로 현금 청산금액이 낮다고 여겨지는 경우가 많습니다. 불복시 수용재결, 이의재결, 행정소송도 가능합니다.이상 일반적인 사항이며 해당 자치단체 조례와 시행 조합 정관에 따라 차이가 있을 수 있으니 착오가 없도록 조합이 구성되었다면 구체적인 사실을 제공하여 조합에 상담하시는 것을 추천합니다
부동산
Q. 전세가 잘 안 나가는 시기인 것 같습니다 전세 잘 나가게 하는 법이 따로 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세는 재산적 가치가 아닌 사용 가치 입니다전세 세입자는 자신의 집이 아니기 때문에 비용을 들여 인테리어나 구조에 투자하지 않습니다빌려 쓰는 집이므로 현 상태에서 아용가치를 평가하여 선택합니다도배, 장판, 도어 등 외관 상태 마감이 잘되어 있는 집을 선호하고 집 보여줄 때도 좋은 인상을 줍니다역세권, 1인가구, 직주 근접 수요층이 많은 지역으로 소형 주택이라면 에어컨, 드럼세탁기 등 가전을 구비하여 기본 제공하는 것도 효과가 있읍니다.그리고 미리 결과를 알 수 없지만 주택의 장점을 파악하여 마케팅을 잘할 것 같은 부동산에 의뢰하고 경우에 따라 추가 인센티브를 제시할 수도 있을 것입니다좋은 결과가 있기를 바랍니다
부동산
Q. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 "상생임대차계약'으로 인정되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이 거주하는 것은 임대차 계약이 발생하지 않은 것으로 에 해당하지 않지만 상생임대인의 주요 목적이 2년의 실거주 요건 면제이기 때문에 소유자인 임대인이 2년의 기간 전입 신고하여 거주한다면 상생임대인의 혜택이 필요 없겠습니다.한편 임대차 계약중 계약갱신 청구권 사용으로 인한 재계약도 5%를 초과하지 않는 재계약으로 상생임대인에 포함됩니다.상생임대인 제도에 대한 더 구체적인 내용은 기재부발표 을 참고하시기 바랍니다https://cafe.naver.com/rdnews/93이상 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 현재 전세계약중입니다. 월세로 바꾸고 싶은데..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 계약의 성격이에 의한 연장이거나 이라면임차인은 자유롭게 해지를 통지할 수 있고 다만 통지후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.그러나 위 경우에 해당하지 않는 다면 만기전 이사시 다른 계약자를 구하고 이사하는 방법에 임대인의 동의를 얻어야 합니다임대인은 이를 거절하고 계약 기간의 이행을 요구할 수도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전월세 신고제 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 당사자인 임대인과 임차인이 공동으로 ‘주택 임대차 계약 신고서’에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것이 원칙이나신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 ‘주택 임대차 계약 신고서’에 다음의 서류를 첨부하여 제출하는 경우에는 공동으로 신고한 것으로 인정합니다1) 주택 임대차 계약서(계약서를 작성한 경우만 해당함)2) 입금증, 주택 임대차 계약과 관련된 금전거래내역이 적힌 통장사본 등 주택 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류 등(주택 임대차 계약서를 작성하지 않은 경우만 해당함)3) 계약갱신요구권을 행사한 경우 이를 확인할 수 있는 서류 등즉 당사자 일방이 신고시 위 서류중 1개를 제출하면 가능합니다
부동산
Q. 부동산매수후에 하자발견시 보상요구에 대하여
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택의 하자부분은 균열, 곰팡이, 결로,누수 등이 있으나 많은 분쟁, 책임소재에 한 다툼으로 자주 접하는 소재가 되고 있는 것이 입니다질문하신 분의 하자도 인지요?민법에서는 하자 담보 책임 기간을 토지, 건물 기타 공작물 또는 지반공사는 5년, 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 유사한 재료로 조성된 것은 10년으로 규정하고 있고, 공동주택관리법에서는 분양하는 공동주택은 민법 규정에 상관없이 전유부분의 경우 입주자에게 인도한 날부터공용부분의 경우 사용검사일(또는 건축법의 사용승인일)로부터 주요 구조부인 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에 따라 각기 정해진다라는 규정이 있으나신규주택이 분양으로 인한 취득이 아닌 개인간의 매매후 발생한 하자책임에 대한 대립에서 많이 인용되는 한 판례에서매도인이 매수인에게 하자담보 책임을 부담한다고 인정되기 위해서는 매매계약 당시 매매 목적물에 하자가 존재해야 한다. 매매 목적물에 하자가 존재하는지의 여부는 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질, 성능을 결여했거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여하였는지를 기준으로 판단해야 한다.아파트 누수현상은 그 특성상 누수원인이 존재하면 바로 나타날 수 밖에 없다.이런 점을 고려해 법원은 매매계약을 할 때나 소유권을 이전하던 당시에도 모두 객관적 하자가 없었다면 매도인에게 하자담보책임을 묻기 어렵다고 판시했습니다사례의 아파트는 사용승인 이후 약 14년이 지난 상태였으며 법원은 매수인 주장하는 사정만으로는 매매계약 성립 또는 소유권 변동 당시를 기준으로 거래통념상 기대되는 객관적 성질을 결여한 하자가 존재했다고 인정하기 어렵다고 본 것입니다.분쟁으로 법적인 판단을 구하여야 할 경우 매수 당시 노후 상태와 매매 계약의 특약에 따라 책임 소재가 달라 질 수 있다고 이해되며 핵심적으로 매도 당시부터 존재하였던 하자라는 점을 입증할 수 있어야 하는데 매매후 10년의 경과 기간이 있다면 매도인의 책임을 묻기 어려울 것으로 사료됩니다이상 필자 개인의 견해로서 법적인 판단은 다를 수 있습니다원만할 해결을 기대합니다
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Q. 전세계약갱신청구권이 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문1. 전세계약갱신청구권을 사용한다는 것이 2년후에는 더이상 갱신을 할수없다는건지요?> 당사자 동의하면 2년후에도 묵시적 갱신이나 재계약은 가능합니다단 임대인은 5%를 초과하는 계약조건의 변경을 요구할 수 있고 갱신계약의 거절도 가능합니다질문2. 만약 만료예정일로부터 한달전까지 집주인에게서 아무연락이 없었다면 묵시적갱신이 되는건가요?> 네. 2020년 12월 이전의 계약인 경우 만기 6~1개월전까지 언급없이 경과하였다면 묵시적갱신입니다질문3. 만약 묵시적갱신이 됐다면 2년후에 갱신청구권을 써서 2년연장을 할수있는건가요?>그렇습니다. 묵시적 갱신이었다면 1회에 한하여 계약갱신청구가 가능합니다