안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 상생임대인 조건이 된다면 따로 신고를 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정대상지역에서 2년이상의 거주 조건만 채우면 양도시 비과세가 가능한 주택 소유자가본인 거주하지 않고 세를 주는 경우 정한 항목을 만족하는 경우 양도시 거주조건을 면제하는 제도 입니다.2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 2회의 임대차 계약을 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급 받은 사실이 확인되어야 합니다.1차계약은 1년 6개월이상 계약의 유지, 2회차 계약은 5%를 초과하지 않는 임대료로 계약을 하고 2년의 계약기간이 경과하면 상생임대인의 자격을 갖습니다.상생임대인 제도의 확대 개편안은 지난 6월21일 발표되었읍니다.따라서 발표이후 이 제도의 적용을 받기 위해 2차계약을 하였다면 상생임대인이 되려면 아직 2년이 더 지나야 합니다.상생임대인의 자격증명은 계약금을 수수한 내용 또는 계약서와 임차인의 전입 전출 기록 등으로 확인될 것으로 보입니다.기재부에서는 여러 궁금증을 해소하기 위해 상생임대인 10문 10답을 제공하였는데 이를 참고하면 도움이 되실 겁니다https://blog.naver.com/luckymore/222849285574
부동산
Q. 세입자가 계약 연장을 요구했으나 갑자기 퇴거이야기를 할때 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 12월 9일 이전의 계약에 의해 임대차 중일 경우 계약 종료 6 ~ 1개월의(12/10 이후 계약의 경우 계약종료 6~2개월) 기간중에 계약연장이나 종료를 통지하여야 하며 이 기간중 당사자 사이에 언급없이 경과하면 묵시적 갱신이 됩니다.이 기간이 경과하지 않은 상태에서 임차인의 번복에 대해서는 명문화한 법률상 항목은 없으나 가능하다는 해석이 다수 입니다다만 임차인의 약속을 믿고 임대인이 다른 계획을 진행하여 손해가 발생하였다면 이는 별개의 문제로 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 집주인이 바뀌었는데 실거주를 한다고 합니다 나가야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.집주인이 바뀌든 안 바뀌든 관계없이 임대인이 실거주를 이유로 재계약을 거절하거나 계약종료를 통지하는 것은 정당하며 금번 계약의 종료시기에 임차인은 이사해야 합니다.다만 임대인이 계약 종료를 통지하거나 또는 임차인의 계약갱신 청구는 계약 종료 6 ~ 2개월 사이에 이루어져야 합니다.또한 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다따라서 위 기간중에 기존 임대인에게 계약갱신을 통지하였고 임대인이 재계약을 거절한 바가 없는 상태에서 이후 집주인이 바뀌었는데 새 임대인이 실거주를 사유로 계약 종료를 요구한다면 임차인은 이를 받아드리지 않아도 무방합니다.더 분쟁이 있다면 주택임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받아 보시기 바랍니다
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Q. 부동산 조정지역 어디서 볼수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역 지정 및 해제는 국토교통부 공고 입니다.다만 인터넷에서 검색을 통해 쉽게 찾아 볼 수 있습니다용인시는 현재 조정 대상지역이나 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리를 제외합니다개별 물건지의 조정대상지역 여부는 정부24 토지이용계획원부를 통해서 정확히 알 수 있습니다
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Q. 1가구 2주택 맞는지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공동소유의 주택은 공유자 각각의 주택 수에 포함됩니다(다만 상속, 지분의 차이, 동일 세대 여부 등에 따라 예외가 있습니다)따라서 아파트 매도시 양도소득세는 발생합니다그러나 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 3억원이하 주택이거나 이 경우가 아니라도 내년 5월9일까지는 한시적으로 양도소득세는 중과하지 않습니다.상가 주택이 다가구형 주택으로 상가와 주택이 등기가 별도로 된 건물이 아니라면 주택부분만 양도하지 못합니다.현재는 주택 규모나 지역에 따라 양도세가 크지 않을 수 있으나공유 지분을 보무모님께 명의변 경하여 각 1세대자가 되는 것이 장기적으로 주택계획에 유리할 것으로 보입니다공유지분의 양도시에도 양도차익이 있다면 양도소득세는 발생합니다구체적인 세금 예상액은 세제 전문가에게 취득 금액, 보유기간 등 구체적인 사실관계를 제공하여 상담하시기를 권장합니다
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Q. 양도소득세 질문?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 실거주 요건은 2017년 8월3일 이후 조정지역에서 계약하여 취득한 주택에만 해당되는 것으로2년 거주 + 1가구 1주택이 + 매도가격 12억원 이내 일경우 비과세 입니다만일 2017년 8월 2일 이전 계약 하여 취득한 주택이거나 비조정지역에서 취득한 주택은 2년 보유 + 1가구 1주택이 + 매도가격 12억원 이내일 경우 비과세 입니다따라서 세금이 없습니다주택의 양도소득세가 과세되는 경우는2년의 보유나 거주 없이 단기 보유후 매도시와다주택인 경우,그리고 매매금액 12억원을 초과하는 경우입니다.과세에 해당한다면 취득가격, 양도가격, 필요경비 등 구체적인 사실관계를 대입하여국세청 홈택스사이트에서 양도세 미리 계산하기를 이용해 보세요참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 기존 집주인이 투입한 인테리어 비용을 양도소득 신고시
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.는 양도소득세의 과세표준을 산출시 양도차익을 구하기 위해 공제하는 부동산을 취득후 지불한 을 의미합니다양도소득세 = 과세표준 * 세율,과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장특공 - 기본공제.와 같은 방식으로 결정됩니다만일 취득전 가치 상승분을 공제할 수 있다면이미 매매가에 (취득가액) 포함된 가치 증가분을 필요경비로 두번 공제하는 셈이 되겠지요취득이전 지불된 금액이라면 포함될 수 없습니다.
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Q. 전세계약후 2년이 안돼서 다른 집을 가게되면
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 사정에도 불구하고 임대인은 약정된 기간동안 계약의 이행을 주장할 수 있으며 정당합니다즉 계약 만료전까지 보증금을 못 받을 수 있습니다.다만 새로 전세를 놓고 중개수수료 등을 임차인이 부담하는 조건으로 새 임차인의 보증금을 순환 받아 이사하는 현실적인 해결 방법을 찾는데 이 또한 임대인의 동의가 있어야 가능합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 저희 단지가 재개발을 하려고 한다고 합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발은 준비기간이 꽤 긴 편이고 초기 단계일수록 변동성이 큽니다.즉 추진만 할 뿐 실제 진행되지 않는 경우가 다반사 입니다진행이 되는 경우는 지방 자치 시에서 고시와 구역지정이라는 단계를 거치고 조합승인, 시행사선정, 사업승인, 관리처분승인 이라는 주요단계를 거친후 이주가 시작되고 철거 건설됩니다실제 건설되는 기간은 3년이라면 준비 기간이 7년 걸립니다.물론 건축중에는 타지로 이주합니다사업이 어느 단계에 해당하는지 확인하는 것이 중요합니다단순한 추진단계라면 수년 동안은 생활에 변동이 없습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세 세입자가 거주중인 부동산 매수시 전세계약서 다시 써야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약서로도 문제가 없습니다매수인은 기존 임대차계약이 있다면 기존 계약내용대로 승계합니다계약서를 새로 작성하지 않더라도 임차인의 권리는 변동이 없습니다다만 전세보증보험 가입한 임차인이 보증보험회사 제출용으로 변경된 임대인을 기재하여 계약서를 요구하는 경우도 있읍니다물론 새로 작성하여도 임대인 입장에서는 무방합니다임차인이라면 재작성 시점에 최초 계약이후 저당권 설정 등 권리변동 사항이 있는지 유의하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다