안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전입신고 관련되서 질문좀 드릴게요 ㅠㅠ
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 단독주택 1층 집주인 세대주 2층 제가 세대주로 무상임대차계약서로 전입신고를 할 수 있는지> 전입신고 할 수 있습니다2.이 경우 무상임대차계약서를 쓰면 집주인이 2주택자가 되어 세금적으로 피해가 가는일은 없을지 궁금합니다.>무상이든 유상이든 주택 일부를 세를 준다고 2주택자가 되지도 않고 무상 임대시 세금도 발생하지 않습니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부동산 양도세 신청은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.비과세란 세금 청구가 아예 없다는 뜻 입니다따라서 비과세가 확실하다면 신고하지 않아도 됩니다다만 일시적 2주택 등 특례에 해당하는 비과세라면 신고하여 두는 것도 나쁘지 않습니다.인터넷 신고 방법은 국세청 홈텍스 사이트에 로그인 하여양도소득세 예정 신고를 하면 되겠습니다구체적인 방법은 "홈텍스 양도소득세 신고" 검색하시면 많은 전문가 들의 상세한 설명과 이미지 자료들이 있습니다예) https://blog.naver.com/kchoyin/222675256158이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 2년미만 공동명의 아파트 처분 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년 미만이라면 세율은 단기 양도로 60%의 세율로 중과됩니다현재 공동명의 상태로 처분하는 것이 각자 기본 공제를 받을 수 있으므로 그대로 매도하는 것이 좋겠습니다실거주 요건을 못 채운다고 하더라도 잔금을 보유 2년 이상에 맞추어 등기 이전 시기를 조정한다면 크게 세금을 줄일 수 있습니다.예상 양도소득세 과세 금액은 취득 및 양도일자, 양도차익과 보유 중 필요경비 등 구체적인 내용이 필요합니다.국세청 홈텍스 사이트에서 를 통해 셀프 계산 해보시기 바랍니다.https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=&tm2lIdx=&tm3lIdx=양도소득세는 주택 세금중 가장 비중이 크고 단순 질의 응답만으로 착오가 발생하기 쉽습니다.매도를 결심하였다면 가급적 세제 전문가와 대면 상담하시기를 권장합니다질문 감사합니다
부동산
Q. 보증금과 월세는 반비례인가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.새로운 세입자를 맞기 위한 보증금과 월세의 관계는 임대인 마음대로 정합니다.시장원리에 의해 임차인의 선택을 받는 것 뿐입니다.그러나 기존 계약자의 임대차 갱신청구시 전세를 월세로 전환하려고 할 때는 임차인의 동의를 얻어 법정 전환율에 따라 보증금과 월세를 조절할 수 있습니다.의 법정 전환율 관련 조항을 살펴보면 "제7조의2(월차임 전환시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율.2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율이와 같은 난해한 내용입니다^^대통령이 정한 이율 2%이고 한국은행 기준금리는 계속 변동되기 때문에"전월세 전환율" 어플 등을 활용하시면 빠른 계산이 가능합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세는 기본적으로 2년계약인가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년이든 10년이든 임대인과 합의하여 계약할 수 있지만 현실적으로 (향후 임차료 인상을 고려)3년, 4년을 계약 기간으로 정하는 임대인이 없습니다다만 현행 주택임대차 보호법은 적어도 2년 미만의 계약에 대해서는 임차인의 주장으로 최소 2년의 계약기간을 인정합니다또 처음 계약의 종료시 2년의 추가 거주가 가능한 계약갱신청구권을 임차인에게 부여합니다.즉 일단 임대차 계약이 이루어지면 소유자의 직접 거주 등 특별한 법정 사유가 발생하지 않는 한 최소 4년까지 임차가 가능하게 되어 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 근린생활시설 용도변경 가능 여부
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적으로 주거용을 근린으로 변경하는 것이 더 쉽고 주거용으로 용도 전환이 더 까다롭습니다.특히 주차장의 확보에서 벽에 부딪칠 수 있습니다.이 질문에는 공인중개사보다 건축사가 보다 더 전문적인 답변을 드릴 수 있을 것으로 보입니다일반적인 사항은 대상 부동산 주소를 제시하여 소재지 시나 구청의 건축과로 상담하시고비용과 절차 등은 구청 인근의 건축,설계사무소에서 상담과 견적을 받아 보시는 것을 추천합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 제가 땅을 가시고 있는데 3명이서 공동 명의로 가지고 있습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지분 형태로 가지고 있다면 지분의 매도는 자유롭게 개별적으로 할 수 있습니다개별 자기 공유 지분은 원칙적으로는 다른 공유자의 동의 없이도 본인의 자유로운 의사에 따라 처분이 가능합니다예외적으로 구분 건물의 공용 부분에 대한 지분이나 대지사용권에 대한 지분은 자유롭게 처분할 수 없습니다그리고 3인 공동소유자 사이에 지분 양도 금지 협약이 있다면 특약의 해제가 선행되어야 할 것입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 집 매매에 대해서 문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근래에 주택 거래량이 크게 줄어들어 매도와 메수를 동시에 진행하기 어려움이 있을 수 있습니다.일시적으로 2주택이 된다 하더라도 세제상 불이익이 없도록 신규 주택 매수후 3년(단 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정 지역에 있을 경우 2년) 이내에 기존 주택을 처분할 경우 취득세, 양도소득세 에서1주택자로 간주하고 있습니다현재의 주택 매매시장 상황을 충분히 고려하여 최소한 위 기간내에 매수와 처분이 가능하도록 계획을 세워 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 갭투자한 아파트 담보 대출이 불가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세를 안고 매매가와 전세가의 차이 금액으로 주택을 취득한 경우 무조건 대출이 금지 되는 것은 아닙니다.해당 주택의 시세나 감정, 공시가격 등 금융기관에서 정한 평가액과 규제지역 여부, 대출자의 소득 ,신용 등을 적용하여 가용한 대출한도액이 전세보증금을 초과한다면 대출은 어렵지만 보증금을 공제하고도 여유가 있다면 이 범위내에서 대출이 가능합니다.하지만 현실적으로 전세 대출한도가 주택담보 대출 한도보다 높은 편이라서 얼마 되지 않는 갭 매수였다면 대출이 어려울 것으로 예상됩니다구체적인 대출 가능 여부와 한도는 은행이나 금고 등을 방문,전화하여 상담하는 것이 정확합니다이상 참고가 되셨기 바랍니다
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Q. 보증금 확정일자를 받아놓으면 보증금에 대해서 떼일 염려가 없는건가요? 확정일자가 어떤의미인가요?일종의 보험인가요?궁금하네요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.누군가 주택을 담보로 큰 돈을 빌려줄 경우 저당권 전세권 등을 설정하여 등기에 권리를 공시할 것입니다.만일의 경매 처분시에도 권리를 설정한 순위에 따라 채권금액을 돌려받기 위한 방법입니다임대차 계약시 확정일자를 받는다면 위 등기된 권리와 같은 역할을 합니다임차인의 보증금은 단순한 사인간의 채권에 불과합니다.누구도 채권을 보장하지 않습니다그러나 확정일자를 통하여 만일의 경매시 배당의 순위만은 인정받게 되는 것 입니다.확정일자를 받아도 선순위에서 배당이 끝나거나확정일자와, 주민등록 그리고 점유라는 조건을 유지하지 못한다면 완전하게 보장이 되는 것이 아닙니다.기존 대출과 선순위 임대차보증금을 합한 금액이 주택의 시가에 비하여 비율이 낮은 주택이 더 안전합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다