안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 원룸 월세 들어오자마자 이사를 가야하는데 어떡하죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인의 입장에서는 정한 기간까지 월세을 요구하고 보증금의 반환을 거절할 수 있습니다그러나 현실에서는 임차인의 사정을 감안하여 새로운 임차인을 받아 보증금을 순환하여 반환하고, 대신 새 임차인을 중개하는 중개수수료를 해지 원인자인 기존 임차인이 납부하는 타협을 하는 경우가 많습니다임대인에게 사정을 말하고 새로 세를 놓아 보증금을 돌려 받고 중도해지에 대한 책임으로 중개수수료에 해당하는 금액을 부담하는 방법이 현실적입니다원만하게 해결되시길 바랍니다.
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Q. 전세 갱신권 행사 후 특약내용 관련
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 질문을 이해하기 어렵습니다2, 갱신계약의 계약기간은 2년이지만 합의에 의해 기간을 정할 수도 있습니다3. 갱신계약중 해지 통지시 3개월이 지나면 효력이 발생합니다4, 최초 계약에서는 중도 퇴거서 중개수수료를 임차인이 부담 (관행)하는 합의가 있을 수 있으며, 갱신 계약중 해지의 경우에도 빠른 퇴거를 위해 중개수수료를 부담하는 합의가 아주 없는 것은 아닙니다.원만하게 해결되시길 기원합니다
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Q. 원룸 원상회복의 의무의 범위가 어디까지인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약기간중 원상복구 의무와 선량한 관리자로서 관리소홀에 대한 임차인 책임과 자연적인 생활마모, 노후로 인한 시설 고장 등임대인의 책임은 입장과 관점이 달라 의견 대립이 많이 발생하고 있습니다.그리고 책임을 임차인에게 전가하는 세부적인 특약이 있다고 하더라고 상대적 약자인 임차인이 특약을 이유로 모든 책임을 져야 하는 것인지도 살펴볼 필요가 있습니다질문 주신 사례 또한 질문 내용만을 근거로 판단할 때 과도한 면이 있습니다.물론 구체적으로 어떤 상황에서 어느 정도 훼손인지 알 수 없고 임대인의 주장에도 근거가 있을 수 있습니다.임대인의 요구가 지나치다고 생각한다면 주택임대차분쟁조정위원회의 중재를 받아 보십시오.풍부한 유사사례의 조정 데이터가 있고 책임과 보상에 대한 보다 객관적인 판단을 제공할 것입니다https://www.hldcc.or.kr/hp/main/mainDetail.do원만한 해결을 기대합니다
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Q. 전세 살고 있는데 집주인이 들어온다고 하면
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아래 주택임대차 보호법 관련 조항을 참조하면, 소유자의 거주 이유로 갱신 거절은 정당하나,갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상 한다는 규정이 있습니다(하단 주택임대차보호법 참조)그러나 제3자에 대한 전세 거래 또는 손해배상 거절시 형사적인 처벌 규정이 있는 것은 아닙니다.종전 임대인의 손해배상 거절시 주택임대차분쟁조정위원회의 중재나 민사적인 판단을 통하여 배상 여부를 다투어야 하는 것으로 현실적으로 제3자 임대차에 대한 손해 배상이 100% 가능한 것은 아닙니다. -주택 임대차 보호법의 질문 관련 법규-제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.~~~ 중략 ~~~8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우~~~ 중략 ~~~⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
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Q. 월세는 세탁기 등을 임대인이 해 주어야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.수요자들의 구미에 맞는 주택을 제공하고 임차료 등 효율을 높히기 위해서 세탁기 냉장고 에어컨 등 가전을 옵션으로 제공하는 경우는 많이 있지만 의무사항은 아닙니다그러나 제공하기로 한 것은 정상 기능할 수 있는 상태로 공급되어야 합니다이번 질문의 관건은 당사자의 인식차이 아닌가 합니다.임차인은 세탁기가 임차료에 포함된 옵션이라고 생각하고 있는 듯하며임대인은 버릴 수가 없어서 필요하면 쓰라고 했던 것인데 소통이 부족한 상태로 계약이 진행된 것 같습니다.임차인의 입장에서 옵션으로 판단하도록 설명되었고 이것을 장점으로 보아 계약이 이루어졌고 다른 단서가 없었다면 임차인의 입장에서는 보수나 조달을 요구할 수 있는 상황입니다계약 당시의 사실관계를 다시 확인하시고 오해가 없도록 소통하여 보세요입장을 바꾸어서 임차인의 주장이 정당하다면 제공하여야 할 것으로 보입니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 집을 매매할 때 자동차처럼 이것저것 지불할 돈이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.그렇습니다주택 매매 계약후 30일 이내에 관할 시군구에 거래신고를 합니다잔금이후 등기를 위해 취득세를 납입후 소유권이전 등기신청에 들어갑니다.취득세는 주택 관할 지자체에 신고 납입하며 본인 보유 주택수, 취득 금액과 면적에 따라 금액이 차등됩니다.그리고 수입인지, 법원증지, 주택 채권매입 등 등기 등록 비용이 있으며 일반적으로 법무사에 서비스를 의뢰하는데 실비 수준의 용역비용도 발생합니다등기신청후 통상 3-7일후 등기필증이 발급되는 것으로 매매로 인한 소유권이전이 마무리 됩니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 융자 있는 반전세 계약하려고 하는데 위험하진 않을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1)근저당권 설정 금액보다도 주택의 시가가 더 중요합니다근저당권 설정금액에 비해 주택의 가치가 훨신 크다면 위험하지 않습니다예를 들어 시가 3억원인 주택이라면 경매가 되어 시가의 반값으로 1.5억 낙찰된다 하더라도선순위 저당 7천2십만원과 보증금 2천만원을 배당하고도 충분한 금액입니다.만일 경매시 선순위 금약 배당후 남는 금액이 없는 경우라고 한다면소액임차인 최우선변제 범위에는 해당하고 있습니다100% 보장하지는 못하지만 최소한의 안전장치는 있는 셈입니다이 대항력을 확보하기 위해 확정일자와 전입신고를 마치는 것이 중요합니다2)특정된 부동산에 계약 및 잔금 일정을 구체적으로 합의하고 계약의 의사로 지불한 금액은 일방의 해지시 위약금으로 작용합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 양도소득세 부과기준에 대해 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 양도라는 행위가 있을 때 발생합니다그리고 소득이 있어야 합니다즉 취득가격에 필요경비를 더한 금액보다 양도 가격이 커서 양도차익(순소득) 있다면 부과됩니다.양도차익의 금액 규모별로 세율이 더 커지며 이것을 기본 세율이라고 합니다그러나 주택인 부동산에 한정하여 1주택자로서 2년의 거주 또는 보유기간이 있다면 양도소득세는 과세하지 않습니다.누구나 필요한 주택으로 거주용 1주택이라는 점을 감안 비과세 하는것입니다한편 2주택인 경우는 기본 세율을 적용하여 과세하며,2주택이면서 조정지역에 속하는 주택을 매도시는 기본세율에 20%의 중과율 적용하여 중과세 합니다.그런데 다주택자의 주택매도를 권장하기 위해 금년 5월10일 부터 1년간 한시적으로다주택자의 주택 매도시 중과율을 적용하지 않고 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 1가구2주택 보유 3년경과시 양도소득세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 양도차익이 있을 경우에 과세되는 것으로 A아파트는 양도차익 (소득) 이 발생하지 않았습니다따라서 과세금액이 없습니다그러나 2주택으로 비과세대상이 아닌 과세대상으로서 과세금액이 없는 것입니다매도후 양도소득세 신고절차는 필요합니다취득금액 증빙( 경매 서류) 서류와 양도 매매계약서를 지참 거주지 세무서에 양도일이 속한 달을 제외하고 2개월이내에 신고합니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전월세 계약도 자금조달계획서 작성해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전월세는 해당없습니다자금조달 계획서는 매매거래시에 제출합니다투기과열지구․조정대상지역 거래금액 관계없이 , 비규제지역 6억원 이상 주택의 매매거래에 대하여 통상 매매거래 거래 신고시 함께 제출합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다