안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 안녕하세요 저희가집이 30년살고있는 작은20평대아파트와 3년전 분양받은 30평대 아파트가있습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재는 전세 놓은 아파트 1채만 본인 소유이며, 이 아파트를 보유 5년만인 2025년 매도하시는 계획이군요.1가구 1주택으로 해당 주택이 취득 당시 조정대상 지역이었다면 2년이상의 본인 거주요건을 만족할 경우 비과세가 가능하나보유기간중 전세로 유지하고 있으므로 거주 요건에 미달하여 양도차익에 따라 기본 세율이 적용될 것입니다.(조정지역이 아니거나 취득 당시 1주택자로서 2017년 8월2일 이전 또는 조정 대상 지역 공고 전에 계약금을 지불한 경우는 거주 요건없이 2년이상의 보유만으로 비과세가 가능합니다)그리고 구체적인 세액은 매수가격, 매도가격과 시점, 필요 경비 등 구체적인 조건이 특정 되어야 예상이 가능합니다한편 본인 주택을 임대차 한 경우 2년 거주조건을 면제 받을 수 있는 제도가 오는 7일 개정 공고될 예정입니다이번 재계약시 종전 계약대비 5%이내의 임대료 인상을 하였다면 거주조건을 면제 받을 수 있습니다.상세한 내용은 제도를 검색하여 보세요이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 계약갱신청구권 사용 후 묵시적 갱신도 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이상 내용은 법률사항입니다.갱신 계약의 만기, 묵시적 계약의 만기 등은 구별하는 내용은 없으며 임대인, 임차인이 언급없이 계약이 만료될 시 기존 계약대로 다시 임대차 즉, 묵시적 갱신으로 보는 것입니다.참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부모님 명의 집에 전입하였는데 전월세 신고를 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 전월세 거래신고는 수도권 전역 / 광역시 / 세종시 / 제주시 및 도의 시지역에서보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 계약에 적용하는 것으로 질문하신 분의 는 전월세 거래 신고에는 해당하지 않습니다2) 특정한 양식은 없으며 통상 사용하는 임대차계약서의 금액란에 무상으로 표시하여 작성하여도 됩니다인터넷 검색시 오픈된 자료들이 많이 보입니다3) 증여세 대상이 될 수 있습니다. 다만 주택의 시가로 볼 때 해당하지 않습니다아래 세무사님 의 답변을 참조하세요https://www.a-ha.io/questions/45c92fbae64ab53781ba219d00da4da2?recBy=VVDKE2
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Q. 상생임대인 조건이 해당 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 그렇습니다5%를 초과하지 않는 기본 조건에,1) 종전계약의 임대차 기간이 1년 6개월 이상이었고,2) 갱신계약으로 2년이상 임대차가 유지 되었을 경우 상생임대인 혜택이 가능합니다이 부분 소득세법 시행령은 금년 7월 개정 예정으로 현재 입법예고 상태에서 각계의 의견을 받는 중으로 시행령 개정공고시 일부 변경될 수 있습니다
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Q. 화장실 문고리가 부식 됐습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.녹슨 부품과 손잡이 뭉치의 재질이 다른 것 같습니다녹에 약한 재료로 보입니다벽에 부착한 부분에도 녹물 흔적이 있는 것으로 보아 습도 등 녹이 발생하기 쉬운 환경으로 보입니다. 사용하여 보세요
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Q. 상생임대인은 어떤 자격 조건이 필요하며 혜택은 어떤 것이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상생 임대인 혜택> 조정지역의 1주택으로 매도시 양도소득세에서 적용되는 비과세 요건에서 거주 의무 면제상생임대인 조건> 2021년 12월 10일부터 2024년 12월 31일 사이에 동일한 임대인으로 2회째 전세계약을 하였고이 때 종전 계약보다 5%를 초과하여 임대료을 인상하지 않은 임대인으로,첫 계약은 1년 6개월 이상, 2번째 계약은 2년 이상 계약이 유지되었을 경우 혜택 부여이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세 계약 자동 연장 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현 임대차 계약이 2020년 12월10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 계약이라면 계약만기 6개월 전부터 2개월 전까지,20년 12월9일 이전에 체결한 계약이라면 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인은 계약종료나 게약조건의 변경을 통지 할 수 있습니다그리고 통지 받은 임차인은 계약갱신청구권을 사용 할 수 있으며, 이 경우 임대인은 본인이나 가족의 입주, 임차인의 월세 2기 이상의 연체 등 적법한 사유가 없는 한 5%이내에서 재계약을 해야 합니다이 기간이 서로 아무런 언급없이 지나가면 2년간 종전계약 그대로 연장된 것입니다 (묵시적 갱신)따라서 계속 2년 더 거주를 원하는 임차인이라면 미리 언급할 필요는 없습니다.참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 상생임대인된상태에서 , 동일임차인과 재계약 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상생임대인 제도는 현재 입법 예고상태로 22년 7월11일까지 입법에 대한 의견을 받고 있는 중으로 아직 단정적으로 확인하기는 어렵습니다현재까지 알려진 것만 정리하면- 비교 대상 두 계약의 임대인은 동일해야 하고,- 임차인은 변경이 있어도 관계 없으며,- 첫 계약은 1년 6개월이상 유지하면 족하고,- 5%를 초과하지않는 금액으로 재임대하고,- 두번째 임대 상태로 2년이 경과하면 상생 임대인으로 인정됩니다.- 그리고 두번째 계약은 2021년12월20일에서2024년12월31일 사이에 체결되어야 합니다질문하신 사례로 볼 때 1년 6개월후 또는 2년 만기후 언제라도 상생 임대인의 적용이 가능합니다.체결일이 2024년 12월 31일이내에 들면 됩니다게약종료는 2026년이라도 상관 없읍니다다만 상생임대인 자격은 계약시 발생하지 않고 2년의 계약이 경과된 후에 발생합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 집주인이 바뀌면서 월세를 또 내라고하는데 이럴땐 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소유자가 변경되면서 임대인으로로서의 권리의무도 승계되므로 월차임도 소유자 변경 날자를 기준으로 청구자가 달라집니다소유자 변경일 ( 통상 잔금일 )전에 이미 지불한 월차임이 있다면 초과분은 일할 계산하여 전 소유자가 매수인에게 전달 해야 할 사항입니다.이 부분 임차인에게 책임은 없으며 매도 매수인이 상호 확인할 사항이나 충분하게 소통이 되지 않은 듯 합니다매도 매수인에게 사실관계를 확인해 주시면 될 듯 합니다.이상 원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 계약기간 중간에 방을 빼고 새로운 세입자를 구하려 하는데
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.게약 기간중 해지에 해당하는 것으로 임대인과 상의가 이루어진 후에 집을 내놓습니다.계약 기간중에는 주인이 양해하지 않는 다면 게약 종료까지 월세 등 임대차 계약을 지켜야 할 의무가 있고만기가 지나고 묵시적 갱신이나 계약 갱신으로 연장된 계약의 경우는 중간 해지가 가능합니다다만 해지를 통지하고 3개월이 지나야 효력이 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다