안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 월세방 부엌 배관 문제 책임 소재가 누구한테 있는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차중 사용상의 부주의나 일상적 소모품의 교체 비용은 임차인이시설 구조상의 하자나 공용 부분의 고장에 대해서는 임대인이 수리해주는 것이 보편적 입니다질문하신 내용만으로 고장의 원인이 중개사도,임차인도 임대인도 어디에서 비롯된 것인지 답을 드리기 어렵습니다.기술자를 불러 사용상의 부주의인지 시설상 결합인지 확인하여책임소재를 명확히 하거나 비용분담 비율을 정하는 것이 합리적으로 보입니다.계속하여 분쟁이 심화될 경우 주택 임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받아 보실 수 있습니다https://www.hldcc.or.kr/감사합니다
부동산
Q. 용도지역에 대해 여쭙고 싶습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 사업의 사업 범위로 계획 또는 지정되는 것은 현재의 용도 지역이나 건축물 용도와는 관계가 없습니다.진행할 사업의 사업적인 효율성, 노후도, 개발필요성, 도시기능, 주민동의율 등 여러 요인을 고려하여 특별시 등 자치단체장이 구역의 범위가 포함된 기본계획을 수립합니다모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 대단지 아파트처럼 개발하는 서울시의 소규모 주택정비 사업방식의 새로운 모델로 아직 법적 뒷받침이나 중앙 상급부서인 국토부와 의견조율이 충분하지 않은 부분도 보도되고 있지만 서울시장의 적극적인 사업의지로 서울시의 여러 지역에서 시범적으로 사업이 전개될 것으로 보입니다 소규모 재건축, 가로정비, 재개발 등 도시정비 사업에서 지정 구역에 들더라도 소유한 부동산의 종류에 따라 주택, 상가 등의 공급 또는 청산 기준이 있으나 공동주택 소유자라면 주택의 공급을 받는 것에 문제가 없습니다.재개발 사업은 공공성이 있으나 기본적으로 민간의 토지 등 부동산을 재료로 하는 사업으로 사업 진행중 법정 동의서 징구, 주민설명회, 주민공람 등 충분한 안내 절차가 있으므로 미리 예단할 필요는 없습니다.참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 아내에게주택명의이전하려고합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능하지만 대출은행과 상담하시기 바랍니다대출 금액은 크지 않지만 싯가에 비해 대출 비율은 높은 편입니다아내 분의 소득, 신용상태, 소재지의 규제지역지정 여부, 대출 상품 약관 등 여러 요인에 의해 승계가 되거나 상환후 동시대출 방식으로 대출 상태로 명의 이전이 가능합니다대출한 금융기관에 상의하시는 것이 가장 정확합니다
부동산
Q. 전세계약 갱신시 매년 5프로인상 하는 계약서 질문
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법상 2년 이하의 계약은 임차인이 1년을 주장하지 않는 한 2년으로 간주하며 이 계약기간중 임대료의 증감을 할 경우 임차인의 동의가 없다면 1년마다 인상을 하기는 어렵습니다.2년후 갱신시 최대 5%인상이 가능하고 갱신한 계약도 종료되면 임의의 인상이 가능합니다.다만 주택임대사업자로 등록할 경우 특별법인민간임대특별법의 적용을 받아 1년의 계약이 가능하고 1년마다 5% 인상이 가능하다는 주장이 있으나 이 경우도 국토부는 세입자의 동의시에만 가능하다는 입장을 보이고 있습니다https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20201006020017&wlog_tag3=naver어쨋튼 질문하신 분의 주택이 등록된 임대주택이 아니라면임차인의 매년 5%인상 거절은 정당하며 임대인은 첫 2년 계약후 5%를 초과하지 않는 범위에서 인상이 가능합니다매년 인상의 거부시 다른 대안은 없으며, 이렇게 합 4년의 계약이 종료되면 임의의 비율로 인상하거나 현 세입자의 계약연장을 거절할 수 있습니다
부동산
Q. 매도시 낼 세금이 어느정도일지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.구체적인 사실관계가 없으므로 예시만 합니다만일 2019년 1월 1일 등기나 잔금을 하여 5억원에 취득하여2022년 6월 20일 매도 하였고취득가격 5억 외세금 등 필요경비 1천만원매도가액은 14억이며,조정지역 주택으로당 주택에 2년이상 거주하였다고 가정시양도소득세는 28,724,999원으로 계산됩니다이것은 국세청 홈텍스 를 통해 금액을 가정하여단순 대입에 의한 것으로 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 집주인 변경 후 임차인 이사?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금까지 묵시적 갱신으로 거주하였고 금번에 연장된 계약 만기일이 23년 6월28일로 이라면 만기까지 거주가 가능합니다이후로도 계약 만료 1 ~ 6개월 사이>에 계속 거주를 희망시 계약 갱신을 요청할 수 있으나 매수인은 실거주 사유로 계약 연장을 거절 할 수 있습니다그런데 이번 계약기간중 매수하신 분이 만기전 퇴거를 요청한다면 적정한 금전적 보상으로 상호 합의하여 계약을 종료 시킬 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1가구 2주택자 입니다. 비과세가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 조정지역에 2주택자로서 일시적2주택 상태라면 22년 5월 10일 이후 양도하는 분 부터일시적 2주택의 처분 기간이 1년에서 2년을 늘었음을 검토해 보시기 바랍니다.이에 해당하지 않고 2주택을 보유 유지하고 4년후 조정지역의 2주택자중 1주택을 매도한다고 가정할 때비과세는 해당하지 않으며 양도소득세는 중과대상입니다.양도차익에 따른 기본세율 + 20%의 중과입니다다만 이것은 현재의 부동산 세제로써 현재 이 부분은 한시적으로 적용 배제 상태에 있고정책의 변경이 있을 수 있다는 점도 참조 하십시오그리고 국외 거주자의 경우 비거주자로 분류되면 양도소득세 비과세가 적용되지 않습니다이 부분을 포함하여 매도를 계획하실 때 세제 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다.
부동산
Q. 아파트 매도 2개월 후 발생한 누수
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 매매후 누수 등 하자는 책임 소재가 애매한 부분이 많습니다.일반적으로는 매매 당시 존재하였던 하자라면 매도인의 책임이며민법 제582조에 따라 '누수 사실을 알게 된 날로부터 6개월 내'에 매도인에게 보상과 수리를 청구할 수 있다' 라고 하나하자의 원인과 발생 시기를 매수인이 입증하는 것이 쉽지 않습니다1) 특약이 있는지?2) 주택의 노후도는 (준공후 경과기간) 어느 정도 인지?3) 전유 부분의 하자인지 ?등 요인에 의해 판단이 달라질 수 있습니다우선 관리소에 3)항을 확인하여 전유 부분의 하자로서 다른 특약이 없고 원인 미상이라면 외부 업체의 감정을 받아 적정한 선에서 합의할 수 있으나, 받아 드리기 어렵다면 결국은 법률적인 판단이 필요합니다한 판례에서 14년된 구축 주택의 누수 하자에 대한 매도인의 책임을 경감 시켜준 사례도 있습니다원인에 대한 기술적 판단이 있어야 하고 시간과 법률 서비스 비용이 발생하는 점을 고려한다면 매매시 꼼꼼한 현장 확인도 필요하며,만일의 하자 발생시에도 주택의 노후도에 감안하여 합리적인 선에서 책임 소재 특약을 두어 분쟁을 피하는 것이 좋습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 안녕하세요 , 부동산 계약시 수수료 궁금한 점 입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신이나 계약갱신 청구에 의해 계약이 연장된 경우해지 통지후 3개월이 경과하면 효력이 발생하며 부동산 중개수수료 부담의무가 없습니다.그러나 현실적으로 새로 임차인을 찾아 더 빠른 퇴거를 원하는 경우가 많아예의 부동산 중개수수료를 부담하고 새 임차인의 보증금을 받아 이사하도록 임대인과 합의하는 경우가 많습니다.한편 묵시적 갱신이나 계약갱신 청구에 의한 계약이 아닌 (계속 주거하는 주택임에도) 새로운 조건으로 새로운 계약서를 작성 하였다면 계약기간을 채워야 할 의무가 있으며 중도 퇴거시 통상적으로 새 임차인을 구하고 부동산 중개수수료를 부담합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 묵시적 갱신 중 임대착계약 해지
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신이란 임대인 임차인 양 당사자가 계약만기 6 ~ 2개월사이에 아무런 언급없이 지나게 되면 종전계약과 동일하게 2년간 계약이 연장된 것으로 간주하는 것으로 "묵시적 갱신 권한을 사용한다"는 표현은 좀 어색합니다어쨋든 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상태라면임차인이 계약을 해지하고 싶을 경우 임대인에게 계약해지를 통지하고 3개월이 경과하여야 효력이 있습니다따라서 월세라면 임차인은 해지 통지후에도 3개월간 지불 의무가 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다