안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 상가월세계약 해지 가능유무에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아버지가 대리하여 계약서를 작성하였더라도 어머니가 월세를 수취하는 등 계약을 추인 하였다면 계약의 유효성에 문제는 없다고 보입니다.우선 월세의 2기 미납이나 연체는 해지사유에 미달됩니다.상가는 3기 이상의 연체가 있을 경우 해지나 계약 갱신 거부 사유가 됩니다.고물 수집으로 인한 이웃 민원 건은 아래 상가 임대차보호법 중 갱신 거절사유 제2, 8항을 참조할 수 있겠으나 구체적인 사실 관계에 따라 판단이 달라질 수 있겠습니다.상가 임대차 보호법은 원론적으로 임차인의 권리를 보호하는 관점에서 제정된 법률로 질문 내용만으로 명확하게 해지사유에 해당한다고 보기 어렵습니다.이것은 답변자의 개인적인 소견이며 , 분쟁이 심화될 경우 상가건물 임대차 분쟁조정위원회의 중재 또는 법률적 판단이 필요할 수 있습니다원만하게 해결되시길 바랍니다임차인의 계약 갱신 요구권을 거부하기 위한 갱신 거절할 수 있는 사유제10조(계약 갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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Q. 요즘같은 시기에 대출을 받어서 내집마련을 하는게 옳은 건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.향후의 주택거래 동향은 예측할 수 있는 사람이 없습니다다만 현재 대부분의 지역에서 주택 거래량이 감소하였고 1년전에 비해 가격도 다운되었습니다.(매수자에게는 좋은 시장입니다)이 현상은 단기적으로 계속될 수도 있지만 지역별로 변동성이 크므로 정확한 예측은 불가합니다.따라서 개인적인 시세 예측만을 의존하여 주택을 매수할 수는 없습니다현재 주택이 없어서 지불되는 비용(임차,이사 등 비용)과현재 거주하는 주택과 비슷한 규모의 주택을 매수하였을 때 지불되는 비용 (이자,세금 등) 만 비교하여 보세요비슷하거나 이익이라면 매수하십시오매수를 미룬다고 가격이 더 내려간다는 보장도 없고 인생이 더 길어지는 것도 아니라는 개인 소견입니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 세입자가 해달라는대로 다 해줘야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 주거의 기본적인 목적을 유지할 수 있는 범위내에서 시설 상태을 유지하여 주어야 합니다그러나 명확히 어떤 것은 임대인이 하고 어떤 것은 임차인이 하라 하고 세부적으로 법으로 정해진 바도 없고 늘 분쟁이 많은 부분입니다.우선 서비스의 제공도 지불하는 금액에 비례하여야 할 것입니다.임대인의 입장에서 시세보다 매우 저렴한 비용으로 장기 임대차가 진행되고 있습니다.임차료 대비 과도한 비용의 발생하는 시설 보수비, 생활 소모적이 물품의 수선비,최초 임대차 계약시 존재하지 않던 물품의 추가 설치 등은 거절이 가능하다고 사료됩니다.월세는 2년의 최초 계약이 끝나면 5%이내에서 인상할 수 있고 이 갱신 계약이 끝나면 계약 종료를 요구하거나 임의로 인상이 가능합니다.단 묵시적 갱신으로 계약이 계속되고 있다면 묵시적 갱신의 종료시까지는 인상이 어렵습니다.더 이상 이 월세 금액으로 수리 서비스가 불가하다.마음에 들지 않으면 이번 계약기간이 끝나면 다른 곳으로 이사해 달라고 하는 것도 하나의 대안이 될 수도 있겠습니다원만하게 정리되시길 바랍니다
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Q. 집보러다닐 때 돈드려야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공인 중개사는 집을 보여주는 것 만으로 돈을 받지 않습니다그런데 집을 보고 마음에 드는 주택이 있지만 계약을 미룬다면 다른 분이 계약을 하여 좋은 집 일 수록 놓칠 수도 있습니다.따라서 즉시 계약을 하거나 계약을 예약할 수 있는 정도의 비용을 준비한 상태로집 보기하는 것이 효율적 입니다중개사는 계약이 완료되면 중개 보수를 청구합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 2주택자 아파트2억5천있고 .빌라 1억500 빌라 팔면 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2주택자이며 그중 빌라를 10,500만원에 매도하는 계약을 한 것으로 이해합니다조정대상지역인 인천에서 2주택자가 주택을 매도한다면 양도소득세는 중과됩니다.그러나 금년 5월 10일 부터 1년간 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유 특별공제도 적용하는 정책이 진행중입니다양도소득세를 산출하기 위해서는 취득시기와 금액, 필요경비, 매도시기와 가격, 보유주택수, 매도 부동산 소재지의 규제지역 여부 등 알아야 할 사항이 여럿이지만,빌라를 15년전에 3,000만원에 취득하였다는 가정에서 세금 등 필요 경비 반영 없이 단순하게 대략적인 양도소득세를 예상한다면양도차익 7,500만원에서 장기보유 특별공제액율 30% 적용한과세표준 5,000만원 * 소득세율 24%를 적용하여745,800원의 세금이 발생합니다이것은 매우 대략적인 계산일 뿐입니다구체적인 자료를 대입하여 국세청 홈택스 사이트에서 코너를 이용해 보시기 바랍니다감사합니다
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Q. 세입자가 만기하루전에 전세보증금을 미리 달 라고합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세금 반환과 퇴거(점유해제)는 동시이행의 관계로이삿짐이 나가는 것을 확인하면서 전세금을 반환하는 것이 일반화 되어 있습니다.임차인의 요구는 약간 당황스럽습니다.물론 각서 등으로 계약 종료일에 퇴거에 대한 확인 및 불이행시 조치사항을 등을 정하여 확인서 등을 받을 수는 있겠지만 완전한 보장책은 아닙니다.편의를 봐 줄 수 있는 여건은 전적으로 개인적인 신뢰를 바탕으로 하는 것일 뿐입니다.신중하게 결정하시기 바랍니다
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Q. 전세계약서에서 계약의 존속기간 문의합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약의 존속기간은 이 계약에 의해 성립되어 실제로 계약이 유지되고 있는 상태의 기간으로 해석이 가능하며 매우 포괄적인 범위입니다.이 기간중 1순위를 유지하여 준다는 특약이라면 임차인에게 유리한 특약입니다이상의 기재만으로도 충분할 것으로 사료됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세로 내놓은 집을 팔때 알아야 할 것?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 임차인은 계약갱신 청구가 가능한 기간중에 있습니다(계약종료 2개월~ 6개월 사이)따라서 현재 계약갱신(계속거주)을 요구한 상태로 이 청구권은 매매가 있더라도 매수인에게 승계되고임차인은 주인이 바뀌더라도 2년 더 거주할 수 있습니다.이러한 법규를 이해한다면 굳이 임차인의 요청을 거절할 필요가 없습니다동의후 매매하여야 할 것으로 보입니다다만 꼭 임차인을 내보내고 매매하여야 하는 사정이 있다면 임차인에게 금전적인 보상으로 합의가 되어야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 1가구 2주택이 된다면 세금 많이 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시가격 1억원 이하의 주택은 계산시 주택 수에서 제외됩니다그리고 에서도 지방 소도시 3억원이하 주택 보유중 조정지역 주택매도시 시골주택을 중과대상 주택 수에서 제외하는 예외가 있기는 하나 매도 주택이 비과세가 되는 것은 아닙니다질문하신 분의 경우 조정지역의 주택 2채중 1채를 매도시 양도소득세 중과 대상입니다그런데 금년 5월 10일부터 1년 한시적으로 다주택자의 양도소득세 중과를 배제하고 3년이상 보유중인 경우 장기보유 특별 공제도 적용이 가능합니다.따라서 이 기간중 매도시 양도소득세에서 절세가 가능할 것입니다구체적인 세액은 국세청 홈택스 사이트에 접속하여 양도소득세 미리 계산해보기 코너를 활용하세요감사합니다
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Q. 지적도 를 바면 전.답.임.잡이 있는데 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아래 지목 부호표를 참고하세요지목은 28개 종류가 있으며 지적도와 토지 등기부에 표시됩니다답은 논,잡은 잡종지,창은 창고용지,장은 공장용지 를 말합니다참고가 되셨기를 바랍니다