안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 갭투자, 부동산 투자 어떻게 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갭투자에서 이란 매매금액과 전세보증금액의 차액을 말합니다매매가격 5억원이지만 이 주택에 전세보증금 4억원으로 임대차 계약중이라면임대차계약을 승계하고 실제 투자금은 1억원으로 매수가 가능합니다전세율이 높은 주택일수록 갭 비율이 작으며 실투자 금액이 적어집니다.주택가나 전세가의 상승기에 적은 금액으로 투자하여,주택가격이 상승하면 주택가의 차액만큼 , 전세가 상승하면 줄어든 갭 만큼 소득이 생길 수 있습니다.그러나 부동산 경기의 하락시 특히 전세계약 종료후 세입자를 구하지 못하여 전세 보증금 순환이 안될 경우위험 부담을 안게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세계약 갱신계약서를 안써도 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약의 연장으로 임대료가 동일하다면 계약서의 재 작성이 꼭 필요하지 않습니다.만일 계약 갱신에 의한 연장임을 확인하기 위해 계약서를 재작성한다면임대인의 입장에서는 묵시적 갱신이 아닌 "계약갱신청구로 계약이 연장되었음"을 기재하고,임차인 입장에서는 "기존 계약의 효력을 존속하는 갱신계약임"기재하고 기존 확정일자가 있는 계약서를 보관 하는 것을 유의 하시면 됩니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 중개수수료 부담을 줄일 수 있는 방법이 알고 싶어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 터무니 없이 많은 중개료를 요구하는 부동산이 있어 월세나 전세 계약시 상당한 부담이 됩니다- 법적으로 대응할 수 있는 방법이 없을까요? 수수료 부담이 너무 큽니다> 모든 부동산 중개사업장은 법으로 정한 중개보수 수수료표를 게시하고 있습니다.주택과 비주택 그리고 임대, 매매 등으로 구분하였고 거래금액에 따라 차등하는 것으로 터무니 없는 중개수수료는 불가 합니다이 수수료 차트를 게시하지 않거나 기준을 초과하여 보수를 요구한다면 시군구에 신고하실 수 있습니다2. 부동산 직거래를 통해 수수료 부담을 줄일 수 있는 방법이 궁금해요> 직거래는 수수료가 없으므로 금전적 부담이 없습니다다만 전문가의 권리분석, 임차인의 권리 확인과 중재 , 중개사고로부터의 금전적인 보증 등 편리하고 안전한 서비스가 비용 지불 가치가 있는지 검토해 보시기 바랍니다
부동산
Q. 한 점포에 사업자 두 명 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.신고만 하는 자유 업종인 경우 원칙적으로 가능합니다이 때는 세무서에서 사업자 등록시 등록할 장소의 소유를 증명하거나 임대차 계약서, 무상임대차 사실확인서 등 사용 권한이 있는 증빙 서류를 필요로 합니다.다만 위생, 요식, 제조, 개인서비스 등 일부 허가 업종의 경우 건물의 용도, 시설기준 등 업종상 요건에 미달 할 경우 허가와 사업자 등록이 불가할 수 있습니다이에 해당한다면 개설하고자 하는 업종과 사업장 주소지를 구체적으로 제시하여 우선 시군구에 확인하시기 바랍니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세계약서에 오타가 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약에서 서면 계약서의 오탈자에 대한 아래의 법원 판례를 참조할 때,"계약금"을 "계역금"으로 기재한 것으로 계약의 이행을 거절할 수 없을 것으로 사료됩니다-아 래-계약당사자 간에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 당사자의 내심의 의사 여하에 관계없이 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하고, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하는 경우에는 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결)참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부동산 매도 이후 신고 절차에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 내용이 정확하다면 2017년 8월 1일 이전 취득 주택으로 보유 기간 2년을 초과하였고매도가격 기준 12억 이내로써 양도소득세는 비과세에 해당합니다비과세인 경우 신고의무가 없습니다즉 아무것도 안 하시는 것이 정상입니다그런데 꼭 확인 차원에서 온라인으로 신고를 하시고자 한다면홈텍스에 접속하여 신고가 가능합니다구체적인 플로어는 아래 블로그를 참조하세요https://satlab.tistory.com/96참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 세무서에 주택임대사업자 등록 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2주택이상으로 임대소득이 있는 경우 사업자등록을 하는 것을 권장하며3주택자는 월세가 아닌 전세라도 보증금의 간주 소득에 의한 소득세 신고 납부 의무가 있습니다사업자 등록이 없을 경우 0.2%의 가산세가 추가됩니다다음 링크에서 국세청의 안내 자료를 참고하세요https://blog.naver.com/ntscafe/221691944477
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Q. 전세계약 퇴거요청해서 다른집계약했는데 이사비용청구하니 퇴거요청취소하셨어요 이사비용받을 수 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문의 요지를 묵시적 갱신기간중 임대인의 퇴거 요청으로 이사에 착수하였고 임대인은 보상을 하기로 하였으나 임대인의 번복이 있는 것으로 판단한다면, 문자내용 등으로 임대인의 책임 회피를 입증할 수 있다면 이를 근거로 손해배상 청구가 가능하다고 사료됩니다세대별 가스공급시설 계량기 분리 미비만으로 불법이라 단정할 수는 없으며, 관리비의 인상 건은 이번 약속 이행의 본질과는 관계없는 사항으로 보입니다.이상 답변자의 견해를 포함한 것으로 법률적인 판단은 다를 수 있습니다
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Q. 오피스텔 월세 임대차 계약의 묵시적 갱신... 저 계속 살아도 되는 건가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거로 사용하는 건물의 임대차는 주택임대차 보호법 적용을 받으며, 2년이내의 기간으로 정한 계약은 그 기간을 2년으로 봅니다따라서 금번 갱신이 아닌 기존 계약으로 2년의 기간 동안 임대차 유지가 가능합니다임차료는 갱신시 임차인이 계약갱신 청구를 요청할 경우, 소유자 실입주 등 법정 사유가 아닌 한 5%를 초과하여 인상할 수 없으며 월세의 전세 전환은 임차인의 동의가 필요한 사항입니다아래 주택 임대차 보호법을 해당 조문을 참고하시고 분쟁이 있을 경우 , 주택임대차분쟁조정위원회에 중재를 요쳥 하실 수 있습니다주택임대차보호법 관련 조문>제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.다만 거주중인 임대주택이 등록을 마친 임대주택이라면 인 민특법의 적용을 받아 임차인이 동의한 계약이라면 1년의 계약과 1년후 5%인상이 가능합니다.https://n.news.naver.com/article/277/0004766378임차인의 입장에서는 기본 계약을 주장한다면 주장한 기간동안 의무적인 임차료 납부 의무가 있으며,갱신에 의한 계약 또는 재계약인 경우 이사 통지후 3개월후 보증금 회수가 가능하므로 향후 주거 계획 등을 고려하여 판단이 필요합니다임대차 계약중인 주택의 매매는 얼마든지 가능하며 매수인은 기존 임대차계약의 권리위 의무를 그대로 승계하게 되므로 소유자(임대인)이 변경되는 것으로 임대차 계약이 소멸되지 않습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 중개보조원은 어떤업무를 하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대부분의 부동산 중개사무소는 소규모 자영업으로서안정적이고 규칙적인 소득이 발생하는 사업체가 아닙니다따라서 소속 공인중개사 또는 중개보조인을 채용하는 경우기본급제가 아닌 사무소나 개별 업무실적에 따라 성과급을 주는 경우가 많습니다이 경우 정확하게 피고용자가 아닌 프리랜서 사업소득자에 해당합니다물론 기본급제로 채용하거나 일부 기본급을 제공하는 곳도 없는 것은 아닙니다그리고 중개보조원은 직접 계약서를 작성하거나 중개사를 대리하지 않으며 집 보여주기, 고객관리, 일반사무, 영업관리 등의 보조 업무를 담당합니다프리랜서형 근무자의 경우 소득은 원천징수후 지급하며 종합소득세 신고 의무가 있습니다기본급제인 경우 당연히 근로소득자와 동일하며 연말정산으로 소득신고를 마칩니다.어느 쪽도 위법이 아닙니다.본인이 중개 보조원 근무를 통해 얻고자 하는 것이 안정적 급여인지, 성과에 따른 창의적 소득인지, 혹은 업무 경험을 구하는 것인지 정리하신 후 자신에게 필요한 곳을 선택하시면 될 것 같습니다.