안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 중도퇴실시 보증금 반환에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 보증금을 돌려 받기 전까지 점유의 유지는 당연한 권리입니다임대인분에게 보증금을 가지고 움직여야 하는 상황이라 짐을 미리 뺄 수가 없다고 말씀하세요.이러한 답변이 원만한 해결 방법입니다2. 1의 방법으로 하면 일어나지 않을 일입니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세계약 3회 연장 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최초의 계약 이후 2회 연속하여 묵시적 갱신이 된 것으로 보입니다이번 묵시적 갱신의 종료일을 기준으로 6개월전에서 2개월전까지의 기간에임대인이 계약종료나 계약조건의 변경을 통지하였을 때 임차인은 계약갱신청구권를 사용할 수 있습니다(계약중 1회만 가능) 그러나 이번에도 임대인이 언급없이 지나간다면 묵시적 갱신의 종료는 임차인이 요청할 때까지 지속될 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 일시적 1가구 2주택 비과세 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 주택인 A아파트 취득일 (잔금이나 등기일 중 빠른 날) 로부터 1년이 경과한 후 신규 주택을 취득하는 것을 전제로 일시적 2주택이 성립니다.취득세에서 분양권의 주택 수 포함일은 분양 계약일 입니다 (아래 조문 참고)분양권 계약일자를 22년 10월 이후 (기존주택 취득일로부터 1년이상 간격)로 할 수 있다면 일시적 1주택,1분양권이 가능할 것으로 사료됩니다주택 세제는 단순 질의 응답만으로 착오가 많으니 취득세의 경우는 시군구 세무팀 또는 세제 전문가와 대면 상담을 권장합니다참조>지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법) ① (생략) 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
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Q. 부동산 전세 등기 설정 후 재계약 시 등기 유지 및 내부 소비재 비용청구에 관해알고싶어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 자동 소멸되지 않습니다. 계약종료시 서류를 갖추어 해지 신청으로 소멸시킬 수 있습니다2. 도배 장판 등 시설 보수는 전월세 여부 떠나 임대인의 성향인 것 같습니다.깨끗하게 준비하여 더 많은 임대료를 받는 분도 있고 전혀 신경 안쓰고 저렴한 임대 조건을 주고 임차인이 알아서 하라는 분도 있습니다.제공되는 수리 옵션은 계약시 범위를 확인하는 것이 좋겠습니다.
부동산
Q. 아파트 실거주 2년 미만 매도시 양도소득세 비과세 여부 문의합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2017년 8월2일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우또는 매매 계약 당시 조정지역이 아닌 경우 양도소득세는 2년 거주가 아닌 2년 보유 조건 만으로 비과세를 적용 받을 수 있습니다그러나 양도소득세 비과세 제도는 1가구 1주택에만 적용되는 것으로 매수 당시 다른 주택이 없어야 가능합니다계약 당시부터 현재까지 2주택자로서 비과세는 적용되지 않을 것으로 보입니다.양도소득세는 특례가 많고 변동도 잦으므로 매매 시점의 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다매매를 계획하신다면 세제 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다
부동산
Q. 묵시적 갱신되면, 이후 계약에 상한 5%가 적용안되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 계약연장이나 재계약에 대한 언급없이 계약걩신 통지기간을 지나 계약이 연장되고 있는 상태를 말합니다.따라서 묵시적 갱신인 경우 임대료는 변동이 없습니다.임대인으로서 임대료의 변경을 원한다면 계약종료전 6개월에서 2개월사이에 계약 조건의 변경을 통지하여야 합니다.변경 금액은 임의대로 할 수 있으나 임차인이 계약 갱신을 요청할 경우 5%를 초과할 수 없고 이렇게 갱신된 계약의 종료시 계약 종료나 임의로 인상이 가능합니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 지방 중소도시 아파트 구매하는게 맞을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 부동산 가격의 등락은 누구도 예상할 수 없습니다본인의 주거를 위한 주택이라면 부동산 가격의 미래를 예상하는 것보다 현재 필요성을 검토하는 것이 어떨까요봄이 오면 겨울 외투를 세일 하겠지만 지금 겨울이라면 당장 외투가 필요한 것 아니겠습니까?전세, 월세 등 무주택의 대안으로 지불되는 비용과 불편과 비교 하시면 될 것 같습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 빌라 옥상누수 비용나누는 거요. 이런것도 알려주시나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.옥상은 공용부분이며 누수의 원인 분석후 탑층 전용부의 원인이 아니라면 해당 동 입주자들이 지분에 따라 비용을 분담하여야 합니다보수의 시급성으로 피해를 입은 집이 개인 비용으로 누수처리를 하였다 하더라도 각 소유주에게 수리비를 청구할 수 있습니다.수리업체에서 공용 부분의 하자임을 확인할 수 있도록 최대한 개관적인 소견서와 증거 사진을 확보하여각 세대에 청구하거나 반상회를 소집하는 것이 필요합니다현실적으로 관리 주체가 없는 소형 빌라의 경우 약간 소통이나 협조가 어려운 경우가 있을 수 있습니다원만하게 마무리 되시길 빕니다
부동산
Q. 전세 재계약서에 부동산 도장이 없습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개서비스를 거절하고 당사자 계약으로 대서만을 의뢰한 것으로 보입니다기재된 내용이 두 분이 합의한 내용과 일치하고 두 분이 서명하였다면 계약의 성립에는 하자가 없고확정일자도 받을 수 있습니다.그런데 이러한 방식으로 계약서를 작성한다 하는 부분에서 소통이 없었던 것 같습니다.만일 이 부분이 불만스럽고 중개사의 보증과 법정 확인설명, 권리분석이 동반된 중개서비스로 계약서 작성을 원하신다면임대인에게 이의를 제기하실 수 있을 것 입니다.다만 약간의 비용은 발생합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 이사를 하려는데 위반건축물로 등록되었습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문 내용만으로 위반 건축물 등재의 원인을 알 수 없으나위반건축물에 대한 원상복구 명령이나 과징금 등 행정 처분은 임차인과는 관계가 없습니다.원상복구의 의무도 과징금도 소유주를 대상으로 하는 것입니다임대인은 임차인에게 주거라는 기본 목적으로 달성할 수 있도록 시설을 유지 하여야 할 의무가 있습니다.만일 위반 건축물 상태를 해소하기 위하여 원상복구 공사를 계약 기간 중 진행함으로임차인에게 숙박비 등 비용이 발생하게 되었다면 보상하는 것이 타당하다고 보입니다위반 내용의 성격과 원인에 등 구체적인 상황에 따라 보상의 수준과 범위는 두 분이 합의하는 것이 좋을 것 같습니다