안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세 계약 연장 시 최소 2년 계약 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최초 계약을 언제 하였더라도 묵시적 계약이 반복인 경우에는 계약갱신 청구권이 살아 있다는 점을 우선 알고 계시고요.질문으로 볼 때 2022년에 새로운 조건으로 계약을 하신 것으로 보입니다.그렇다면 24연도에 1차 계약이 종료되고 24년에 계약만기 전 임차인은 갱신 청구권을 행사할 수 있는 상태입니다. 청구권 행사시 임대인은 5% 이내에서 차임을 인상할 수 있으나 종전과 같은 조건으로 2년의 재계약을 거절할 수 없습니다.그런데 만일 임차인이 1년에 월세 계약을 원하거나 제안에 동의한다면 새로운 합의이며 단기 계약도 할 수 있습니다.당사자 합의이니까요.그렇다고 하더라도 1년후 임차인이 주장하지 않는다면 1년이 아닌 2년간계약이 된 것으로 봅니다
부동산
Q. 집값이 아직까지는 하락 추세인거 같은데.. 언제까지 이럴까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 가지 측면에서 보고 있습니다. 하나는 실수요자들이 소득 대비 형성된 가격이 너무 높다는 점입니다많이 하락했다고는 하지만 코로나 이전 수준으로 돌아가지는 않은 상태입니다.또 한 가지 측면은 지속된 부동산 하강과 투기억제책으로 많은 자금들이 축적되어 시기를 노리고 있다는 것입니다.투자 가치가 있는 부동산이 나타난다면 즉각 시장을 반전시킬 수도 있다는 점 입니다. 이 두 가지 측면을 향후 부동산 시장에 반영한다면 전체 부동산 시장은 지속적으로, 수년간 하락이 예상되지만 일부 투기성 이슈가 있는 시장에는 변동성이 더 커질 것으로 보입니다
부동산
Q. 묵시적 갱신일 때 3개월 전 통보 시 복비 책임
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말씀하신 대로 묵시적 갱신 중에 해지 통보는 3개월 이전에 하셔야 효력이 있습니다 통지후 3개월이 도달하기 전까지는 임대인은 보증금을 돌려 줘야 될 의무가 없습니다 이런 상황에서 하루라도 빨리 보증금을 회수하기 위해서 새로운 임차인을 구하고 그 부동산 중개 수수료를 부담하는 것인데요하지만 원칙적으로 중개 수수료는 계약의 당사자인 임대인과 새로운 임차인이 지불하는 것으로 기존 임차인은 그 부분을 대신 지불하겠다고 임대인과 협의를 하는 것일 뿐입니다.그 협의에서 금액이나 조건은 다를 수 있겠습니다.
부동산
Q. 오피스텔이 주택에 포함되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔 주거용으로 사용될 경우에 주택으로 간주되고 양도 소득세는 실질 과세 되므로 양도 차익이 있을 경우 가과세 됩니다. 구체적인 세액은 매수가격과 필요경비, 매도가격, 보유 기간 등을 종합적으로 판단하므로 구체적인 사실을 제시하여 매도전 세무 전문가와 상담하실 것을 권장합니다.
부동산
Q. 월세를 1달 밀렸습니다 이거에대해 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인이 월세를 2회 이상 밀린 상태에서는 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있습니다.임대인 또는 대리인이 내지 말라는 것은 아마도 2개 이상 빌리면 내용 증명을 보내 계약을 해지 통지하겠다는 의미로 보입니다. 계속 거주하시기를 원하신다면 내용증명을 받기 전에 1회분이라도 연체를 해소 한다면 즉시 해지는 면할 수 있습니다. 다만 계약 후 재계약은 임대인이 거절할 수 있습니다. 원만하게 해결되시기를 바랍니다