안녕하세요. 법무법인 동광, 민경철 대표 변호사 입니다.
Q. 전세집 경매건 소송문의 드립니다.
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.아닙니다. 원칙적으로 임차인은 계약이 해지되어야 전세금소송이 가능하지만 전셋집에 경매가 들어왔다면 전세기간이 남아 있어도 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 경매가 들어왔다는 것은 정당한 해지사유가 될 수 있기 때문입니다. 임차인은 경매를 이유로 들어서 집주인에게 해지통보를 하고 도달되면 해지됩니다. 전세금반환소송을 하지 않는 경우에는 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청할 수 있고 이때는 임대차 해지를 원하는 것으로 봅니다.
Q. 월세 계약 전 가계약 입금. 반환 가능한가요?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.계약서를 작성하지 않고 목적물, 중도금, 잔금의 금액과 지급기일, 이사 날짜 등 계약의 중요한 부분에 대해서 정해진 바 없다면 그 돈은 계약금이 아닙니다. 따라서 원칙적으로 부당이득이 되므로 반환받을 수 있습니다.
Q. 전세권과 임차권의 효력 발생요건과 차이가 궁급합니다
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.전세권이나 임차권 모두 부동산을 빌려쓰고 사용료를 지급하는 것입니다. 집을 빌리는 대가로 집주인에게 돈을 지급하는 것인데, 이는 민법상 임대차 계약에 해당됩니다. 즉 임대차란 물건을 빌리고 사용료를 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 주택 임대차의 경우 매달 월세를 주기도 하지만 대부분의 경우 세입자가 거액의 보증금을 집주인에게 맡기고 계약이 끝나면 반환받아 갑니다. 따라서 그 보증금에서 나오는 이자를 차임에 갈음하는 것입니다. 이러한 임차권을 채권적 전세권라고 합니다. 임차인 입장에서 계약종료시 보증금반환을 확실히 담보하기 위해서 등기부에 전세권 등기를 하면 물권인 전세권이 됩니다. 물권인 전세권 등기가 되면, 만료시 전세보증금을 받지 못하면 집행권원을 따로 받을 필요없이, 전세권등기에 기하여 전셋집에 대해서 바로 임의경매청구를 할 수 있습니다. 전세권등기를 따로 하지 않는 한 임차권은 채권계약 이므로 계약당사자인 집주인과 세입자 사이에서만 유효합니다. 따라서 계약 당사자가 변경되면 임차권이 없어집니다. 세입자 의 입장에서 집주인이 바뀌면 계약 당사자가 변경되므로 임대차 계약은 더 이상 효력이 없기 때문에 살던 집에서 쫓겨날 위험이 있을 것입니다. 그래서 경제적 약자인 임차인의 주거 안정을 보호하기 위해서 주택임대차보호법에서는 이사와서 전입신고를 하면 대항력이 발생하도록 하고 있습니다. 즉 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차가 여전히 존속되어 물권에 버금가는 효력을 주는 권능입니다. 임차권은 임대차계약으로 발생하는 권리이고, 전세권을 취득하려면 임대차계약을 하고 전세권등기까지 해야 됩니다. 그런데 대부분 집주인은 전세권등기를 안해주려고 합니다. 그래서 임차인 혼자서 주민센터에 가서 전입신고를 하면 대항력이 발생하는데, 대항력을 갖추면 전세권과 비슷하게 되는 것입니다.
Q. 보이스피싱을 당하면 어떻게 대응하는 게 최선일까요?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.계좌이체로 돈을 보냈다면 30분이내에 계좌지급정지신청을 하셔야 합니다. 계좌지급정지는 통신사기피해환급법에 규정된 제도입니다. 피해자가 사기범에게 속아서 계좌이체로 돈을 입금한 경우 은행에 요청하여 계좌를 동결 시키고 인출을 못하게 하여 나중에 피해자가 돈을 돌려받는 것입니다. 그러므로 전화, 스마트폰, 컴퓨터 등을 이용해서 피해자가 기망당하거나 개인정보가 유출되고 계좌이체로 돈이 인출되어야 합니다. 피해자의 계좌지급정지신청⇢ 은행의 지급정지⇢ 금융감독원의 채권소멸절차⇢ 채권소멸⇢ 피해환급금의 지급의 과정으로 이루어집니다. 피해자는 돈을 보낸 즉시 은행이나 112, 은행콜센터에 신고를 하여 돈을 보낸 계좌정보, 입금시각, 피해금액 등을 정확히 알려야 하며 11월부터는 대면편취형 보이스피싱에도 수사기관이 범인을 검거하여 계좌지급정지를 요청할 수 있게 되었습니다.
Q. 지급명령서(민사)가 확정후에 상대측에서 돈을 갚았습니다.
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.지급명령이 확정되면 취하를 할 수 없습니다. 채무자 측에서는 돈을 갚았다는 증거를 원할 것이므로 채무변제 확인서나 영수증 등을 발급해주시는 것이 보통입니다.