안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 지하철에 붙은 부동산 전단지는 마지막까지 팔리지 않는 매물인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지하철 역사 역사내 전단지 부착 및 배포는 불법입니다. 전단지 부착이랑 배포랑 객실 내에서 호객 행위하고 물건 파는 행위 전부가 불법입니다.지하철에 붙은 부동산 전단지가 항상 마지막 까지 팔리지 않은 매물이라는 것은 일반화 할 수 없습니다. 전단지의 내용과 매물의 특성에 따라 다르기 때문입니다 1.위치 입니다 : 지하철 역 근처의 상가는 유동 인구가 많아 수요가 높을 수 있지만, 특정 지역이나 역에서는 수요가 적을 수도 있습니다.가격입니다 : 가격이 시장 가격보다 비쌀 경우, 매물이 팔리지 않을 가능성이 큽니다. 반면, 적정 가격이라면 빠르게 팔릴 수 있습니다.상태 및 조건 입니다 : 매물의 상태나 임대 조건이 좋지 않으면 소비자들이 관심을 덜 가질 수 있습니다. 경기 불황이나 부동산 시장의 전반적인 침체가 매물에 영향을 줄 수 있습니다.시장 상황입니다 : 부동산 시장의 전반적인 경향이나 경제 상황에 따라 매물이 수요가 적어질 수 있습니다. 팔리지 않은 물건들을 많은 사람들이 타고 내리는 곳에 불법으로 광고를 하는 것 인데 그 중에 광고가 먹히다 보니까 지하철에 많이 붙인다고 봅니다. 따라서 지하철에 붙은 전단지가 마지막 까지 팔리지 않는 매물이라는 것은 특정한 경우에 해당할 수 있으며, 모든 경우에 적용되지는 않습니다. 하나의 영업 방법 이라고 생각됩니다.
Q. 제로에너지 건축 의무화로 분양가가 더 상승할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 부터 적용되는 '제로 에너지 건축물 인증' 의무화로 분양가 상승에 대한 압박이 더욱 심화될 전망입니다. 제로 에너지 건축물 인증은 온실가스를 줄이기 위해 건물을 지을때 단열.환기 등의 성능을 높이고 재생 에너지 등을 활용한 정도를 다섯 단계로 평가 받는 것입니다. 6월부터 민간 아파트에 '제로 에너지 건축물' 5등급 인증 의무화한다고 합니다.제로 에너지 건축 의무화는 에너지 효율성을 높이고, 지속 가능한 개발을 촉진하기 위한 정책입니다. 이러한 정책이 시행되면 건축물의 설계와 건축에 있어 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.예를 들어, 고급 단열재, 태양광 패널, 고효율 기계 시스템 등을 도입하는 데 필요한 비용이 증가할 수 있습니다.따라서, 이러한 추가 비용이 분양가에 반영된다면 분양가가 상승할 가능성이 높습니다. 하지만 반대로 제로 에너지 건축의 장점으로 인해 장기적인 에너지 비용 절감이 가능하다는 점을 고려하면, 소비자에게는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.결론적으로, 초기 비용 상승이 있을 수 있으나, 장기적인 관점에서 의 에너지 비용 절감 효과로 인해 전체적인 경제성은 달라질 수 있습니다. 따라서 분양가 상승 여부는 지역, 시장 상황, 건축물의 특성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 제로 에너지 인증 의무화로 인한 공사비와 분양가 상승은 오는 7월 시행 예정인 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도와 맞물려 분양 시장에 큰 부담으로 작용할 것으로 생각됩니다.
Q. 강남3구와 용산구 토지거래허가구역을 묶으면 마포구나 성동구로 풍선효과가 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.풍선교과란 어떤 문제를 해결하기 위해 규제를 했을 때, 예상치 못한 다른 곳에서 새로운 문제가 발생하는 현상을 의미합니다. 풍선을 한쪽에서 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것과 같은 원리에서 유래한 용어입니다.정부에서 오늘 강남 3구를 중심으로 폭등 조심을 보이는 부동산 시장을 진정 시키고자 이른바 강남 3 구(강남구, 서초구, 송파구)를 비롯해 용산구까지 토지 거래 허가 구역으로 묶는 긴급 대책을 발표했습니다.토지거래 허가구역 으로 지정이 되면 주택 매입 후 2 년간 실 거주를 해야 하기 때문에 이른바 "갭투자"는 불가능합니다.강남 3 구와 용산구의 토지거래 허가구역 지정이 마포구나 성동구로의 풍선 효과를 유발할 가능성이 있습니다. 일반적으로 특정 지역에서 거래가 제한되면, 투자자나 구매자들이 다른 인근 지역으로 눈을 돌리게 되는 경향이 있기 때문입니다.수요 이동입니다 : 강남 3 구와 용산구에서 의 상대적으로 규제가 덜한 마포구나 성동구로 수요를 이동 시킬 수 있습니다가격 상승 입니다 : 이러한 수용 이동은 마포구나 성동구의 부동산 가격 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.특히 이 지역들이 강남과 가까운 위치에 있기 때문에, 상대적으로 투자 매력이 증가할 수 있습니다.시장 반응입니다 : 부동산 시장의 변수는 매우 많기 때문에, 실제로 풍선 효과가 나타날지는 시장의 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 금리 인상, 경제 상황, 정부 정책 등이 영향을 미칠 수 있습니다.결론적으로, 강남 3 구와 용산구의 토지거래 허가구역 지정이 마포구나 성동구에 풍선 효과를 미칠 가능성이 있지만, 구체적인 시장 반응은 여러 변수에 의해 달라질 수 있습니다.
Q. 주변상가에 임대플랜카드가 많이 붙어있습니다공실이 많이 생겼는데 임대료는 그대로더라구요. 공실로있는것보다 임대료를 인하하는게 더 좋아보이는데 건물주들은 왜 공실로 놔두는거죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.코로나 19 이후 대면 소비가 위축되면서 늘어난 공실 은 엔데믹 이후에도 회복되지 않는 느낌입니다.오히려 그동안 물가가 많이 오르면서 재료 비와 임대료를 감당하지 못한 창업자들이 떠나면서 더 늘어난 분위기입니다.건물주들이 공 실을 두고 임대료를 인하하지 않는 이유는 여러 가지가 있습니다.시장 가치 유지입니다 : 건물주들은 임대료를 인하하면 자신의 가치가 떨어질까 우려할 수 있습니다.임대료가 낮아지면 이후에 임대 할 때도 낮은 가격을 기준으로 할 수 있기 때문에, 장기적으로 손해를 볼 수 있다고 생각할 수 있습니다. 상가 주인들은 보증금과 월세가 상가의 가치를 가장 쉽게 보여주는 지표인데, 월세를 낮추면 가치가 낮게 평가될 수 있다는 것이라 얘기합니다.임대료 인상 기대입니다 : 일부 건물주들은 시장 상황이 개선되어 임대료가 다시 오를 것이라고 기대할 수 있습니다. 따라서 당장 임대료를 낮추기보다는 공실 상태를 유지하면서 더 나은 조건을 기다리는 경우도 있습니다. 임대료는 건물 가치의 척도입니다.그러다 보니 임대료를 내리기는 쉽지만 올리기는 쉽지 않습니다.상가 임대 보호법상 5%이상 올릴 수가 없습니다.임대료를 낮추는 대신 안정적인 세입 자를 찾으려는 경우도 있습니다. 건물주들은 신뢰할 수 있는 세입 자와 장기 계약을 선호할 수 있습니다.매매 시 유리한 조건을 유지하기 위함입니다 : 내 부동산을 내가 원하는 조건에 내가 원하는 타이밍에 매도하기 위해서는 차라리 공실로 두는게 이익이라는 입장입니다. 매도가 된다는 전제 조건이 있기에 매도가 되지 않고 공실 이 장기화된다면 손해는 고스란히 건물주에게 돌아가는 것을 감수하는 겁니다.이러한 이유 들로 인해 건물주들이 공 실을 유지하면서 임대료를 인하하지 않는 경우도 많습니다.
Q. 건설 경기가 안좋은것이 맞나요? 궁금해요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건설 경기가 좋지 않은 이유는 여러 가지가 있습니다. 최근 부동산 가격이 오르고 있는 반면, 건설 경기가 침체된 이유는 다음과 같은 요인들이 있습니다.자재 비용 상승입니다 : 코로나 19 팬데믹 이후로 주요 건설 자재의 비용이 급등한 것도 경기 침체의 원인입니다. 건설 자재 가격이 급격히 상승하면서 건설업체들이 프로젝트를 진행하기 어려워지고 있습니다.이는 전체적인 건설 비용을 증가 시켜 공급을 줄이는 원인이 됩니다. 특히 중소형 건설업체들이 자금 압박에 시달리며 신규 프로젝트 추진이 어려워 졌습니다.금리 인상입니다 : 금리가 오르면 대출 비용이 증가하여 주택 구매 수요가 감소할 것 있습니다. 이는 건설업체들이 신규 프로젝트를 시작하는 데 신중하게 만들고 있습니다.규제와 인 허가 문제입니다 : 많은 지역에서 토지 이용 규제나 인 허가 절차가 복잡해 저 건설 프로젝트가 지연되고 있습니다. 이러한 규제는 신규 공급을 제한하는 요인이 됩니다.인력 부족입니다 : 건설 분야에서 숙련된 노동력 부족이 문제로 지적되고 있습니다. 인력 부족은 공사 진행 속도를 늦추고, 결과적으로 공급 감소로 이어집니다.건설업의 경기 침체는 임금 체 불 문제를 악화 시킵니다.이런 상황은 근로자의 고용 안정성에도 악영향을 미치며, 고용 시장에서 건설업의 취업자 수도 감소하고 있습니다.시장 불확실성입니다 : 경제 상황이나 정치적 불안정성 등으로 인해 건설업체들이 투자에 대한 신뢰를 잃고, 신규 프로젝트를 시작하기를 망설이게 됩니다.건설사의 자금 부족입니다 : 건설사가 돈이 없다는 것은 분양에도 실패한다는 의미입니다.이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 부동산 가격은 상승하지만, 건설 공급은 줄어드는 상황이 발생하고 있습니다. 시장의 수요와 공급이 서로 충돌하는 복잡한 상황이라고 할 수 있습니다.