갭투자할 때 세 안고 매매를 해야한다면 장단점과 주의사항 및 계약할 때 꿀팁은 뭔가요?
갭투자할 때 세 안고 매매를 해야한다면 장단점과 주의사항 및 계약할 때 꿀팁은 뭔가요?
갭투자를 하려고합니다. 매물 중 세 안고 매매 매물이 마음에 들더라구요. 하지만 집계약을 한번도 해보지 못한 부린이라 갭투자시 세 안고 매매의 장단점과 주의사항을 잘 모르겠어요. 계약을 한다면 꿀팁은 뭔가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
갭투자는 세입자(전세보증금) + 자기자본으로 투자를 하는 것입니다. 즉 매매가격에서 세입자(전세보증금)을 제외한 자기자본으로 소유권이전을 받고 즉 집주인이 되고 만일에 주택의 시세가 올라가게 되면 수익을 얻는 것이고, 반대로 시세가 하락을 하게 되면 손실을 보는 투자 방식입니다. 또한 소유권이전 후 임대인 위치가 되고 향후 임대차계약이 완료가 될 때 세입자에 대해서 전세보증금을 반환할 의무가 생기게 되고, 다른 세입자를 받아서 줄지, 대출을 받아서 줄지등을 계획을 미리 대리를 하셔야 합니다.
감사합니다.
갭투자할 때 세 안고 매매를 해야한다면 장단점과 주의사항 및 계약할 때 꿀팁은 뭔가요?
갭투자를 하려고합니다. 매물 중 세 안고 매매 매물이 마음에 들더라구요. 하지만 집계약을 한번도 해보지 못한 부린이라 갭투자시 세 안고 매매의 장단점과 주의사항을 잘 모르겠어요. 계약을 한다면 꿀팁은 뭔가요?
==> 갭투자시 아래와 같은 사항을 참고하시기 바랍니다.
부동산가격 하락시 대처 가능한 규모인지?
인수 전 매매 건물에 이상이 없는지?
현 임차인이 매매에 동의를 하였는지 등을 집중 확인해야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
갭투자의 장점은 아무래도 전세보증금을 인수받기 떄문에 매매계약시 실제 지급하여야 할 거래금액이 낮아 자금조달이 유리하고 적은 금액을 투자하여 주택소유권을 인수받을수 있습니다. 단점은 갭투자 역시도 투자목적이기 떄문에 주택가격이 향후 상승되지 않거나 오히려 하락할 경우 투자실패에 따른 손실이 발생될수 있습니다.
계약시 주의하셔야 할점은 최근에는 임차인에게 전세승계거부권이 있기 때문에 매도자에게 임차인으로부터 승계동의를 받았는지를 확인하시는게 필요하고, 임차인의 정확한 보증금과 계약기간등의 사항을 확인하여야 하기에 임대차계약서등을 반드시 확인 및 인수받으셔야 합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
세금 문제를 피하는 방법에 대해 궁금하신 점 잘 이해했어요. 세 안고 매매(세금 미지급 거래)란, 양도세와 취득세 등의 세금을 합법적으로 회피하려는 매매 방식을 말하는데, 이 방식에 대해 장단점과 주의사항을 확실하게 이해하고 진행하는 것이 중요해요. 아래에 장단점과 주의사항, 그리고 계약할 때 꿀팁을 정리해드릴게요!
세 안고 매매의 장점
1.세금 부담 줄이기
양도세, 취득세 등 세금을 피할 수 있다는 가장 큰 장점이 있어요. 특히 갭투자 시 세금이 크기 때문에 이를 회피하려는 목적이 있을 수 있습니다.
2.초기 투자비용 절감
세금 부분에서 절감이 가능하면 초기 투자금액이 줄어들어 더 큰 투자 기회를 만들 수 있어요.
세 안고 매매의 단점
1.법적 리스크
불법적인 세금 회피가 되면 세무조사나 징수에 걸릴 수 있어요. 심한 경우 불법적 계약으로 간주될 수 있어 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
2.매도자와 매수자 모두 불이익
만약 나중에 이 매매에 대해 문제가 생기면 추징세금과 과태료가 나올 수 있어요.
양도세 면제를 받지 못하거나 허위 매매 계약으로 밝혀지면 추후 처벌이 있을 수 있습니다.
3.대출, 입주 등에 불편함
세금 문제를 피하는 과정에서 대출 제한이 생길 수 있고, 정상적인 입주 절차에도 문제가 생길 수 있어요.
갭투자 시 주의사항
1.세금 회피 목적의 계약은 위험
세금을 회피하려는 목적으로 매매 계약을 진행하지 않도록 주의해야 해요. 세금과 관련된 불법적인 거래가 발견되면 대출, 향후 시세에 영향을 미칠 수 있어요.
2.거래의 실거래가와 시세 점검
실제 거래가가 실거래가로 등록될 가능성이 있으므로 시세 확인을 꼼꼼히 해야 해요. 너무 과도한 할인을 받거나 지나치게 저렴한 가격이라면 추후 문제가 생길 가능성이 있어요.
3.매도자와의 계약 내용 확인
매도자와의 계약 내용은 반드시 법적으로 문제가 없도록 해야 해요. 세금을 세지 않고 거래하려면 세금 관련 계약서 작성 시 주의가 필요합니다.
4.세무 전문가와 상담
세금과 관련된 법률적인 문제를 피하기 위해, 반드시 세무사나 변호사와 상담을 통해 법적인 문제를 사전에 점검하는 것이 중요합니다.
계약 시 꿀팁
1.계약서 꼼꼼히 확인
계약서 내용을 면밀히 확인하고, 모든 세금 관련 항목을 명확히 하세요. 세금 문제로 불이익을 받지 않도록 하세요.
2.중개사와의 소통
중개사와의 협의에서 정확한 매매 방식과 세금 문제를 확인하는 게 중요해요. 중개사에게 세금 미지급 거래가 법적으로 문제가 될 수 있다는 점을 미리 고지하고 조율하세요.
3.이해관계자(매도자, 세무사 등)와 협의
세금과 관련된 사항을 매도자와 미리 협의하여 불법적인 거래로 이어지지 않도록 하세요. 매도자와 법적인 절차를 정확히 따르며 거래할 수 있도록 합니다.
4.세금 관련 문서 기록
세금이 미지급된 상태에서 거래하는 경우, 이를 정확하게 기록해 두는 것이 중요합니다. 세무상 문제 발생 시 기록이 중요하니 모든 내용을 문서로 보관하세요.
갭투자는 초기 투자금이 적지만, 이 과정에서 세금 문제나 법적 리스크를 제대로 관리하지 않으면 큰 부담이 될 수 있어요. 세금을 피하려는 방법보다는 법적 절차와 세금을 정상적으로 처리하는 방식으로 접근하는 것이 더 안전하고 장기적으로 유리할 수 있습니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
갭투자는 전세 세입자가 있는 상태에서 집을 매수하는 거래 방식입니다.
매수인은 기존 세입자의 전세보증금을 그대로 인수하고 적은 금액으로 부동산을 매수할 수 있는 것이 장점인데 단점으로는 계약 종료 시 전세금 전액을 본인이 돌려줘야 하며, 전세가율이 높으면 리스크가 큽니다. 그리고 부동산 시세가 하락하면 손실이 날 수 있음을 인지하셔야 합니다.
계약서의 특별한 사항은 없고 매도인과 계약을 하실 때 세입자와 계약한 계약서를 넘겨 받으시면 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
갭 투자는 매매 가와 전세가 의 차 액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하여 시세 차익을 얻는 투자 방식입니다. 갭 투자는 보통 매매와 전세의 가격 차가 적을 때 일어납니다.
갭 투자 시 세 안고 매매의 장점 입니다 :
적은 초기 투자 자금 : 갭 투자의 가장 큰 장점은 매매 가와 전세 가의 차 액(갭)만큼의 자금 만으로 부동산을 매입할 수 있다는 점입니다. 세입 자의 전세 보증금을 사실상 무이자 대출처럼 활용하는 것이라고 볼 수 있습니다.
임대 관리의 편리성 : 이미 세입 자가 살고 있기 때문에 새로운 세입 자를 직접 구하는 과정이나 부동산 중 개 수수료 부담을 덜 수 있습니다.
즉각적인 수익 발생 가능성 (전세 계약 종료 후 매매 또는 시세 상승): 전세 계약 기간 동안에는 직접적인 월세 수익은 없지만, 계약 종료 후 매매를 통해 시세차익을 실현하거나, 전세 보증금을 올려 재계약하며 추가 자금을 확보할 가능성이 있습니다.
갭 투자 시 세 안고 매매의 단점 및 주의 사항입니다 :
역 전세 위험 : 매입 시점보다 전세 가가 하락할 경우, 계약 만료 시 세입 자에게 돌려줘야 할 보증금이 기존보다 많아지는 '역 전세'상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 차 액 만큼의 자금을 직접 마련해야 하는 큰 부담이 따릅니다.
세입 자 관련 문제 : 기존 세입 자와의 관계나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 세입 자가 계약 만료 후 집을 비워주지 않거나, 주택 상태에 대한 분쟁이 발생할 수도 있습니다.
주택 상태 확인의 어려움 : 세입 자가 거주 중이므로 집의 내부 상태를 꼼꼼하게 확인하기 어렵습니다. 노후 된 부분이나 수리가 필요한 곳을 제대로 파악하지 못하고 매입할 수 있습니다.
대출 제약 : 전세를 끼고 집을 살 경우, 주택 담보 대출 한도가 전세금만큼 차감 되거나 대출 자체가 어려울 수 있습니다. 본인의 자금 상황을 면밀히 검토해야 합니다.
매매가 하락 위험 : 부동산 시장 상황에 따라 매매 가가 하락할 위험이 있습니다. 시세차익을 목표로 하는 갭투 자의 특성 상 매매가 하락은 직접적인 손해로 이어집니다.
갭 투자 시 세 안고 매매 계약 시 꿀 팁을 드리면 :
기존 임대차 계약서 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.전세 보증금, 계약 기간, 만기일 , 특약 사항 등을 반드시 확인하셔야 합니다.
등기 사항 증명서 확인하셔야 합니다. 등기 상 하자 여부를 보셔야 합니다.
특약 사항 명확히 기 재 : 매매 계약서에 기존 임대차 계약 승 계에 대한 내용을 명확히 기재해야 합니다. 전세 보증금은 매수 인이 세입 자에게 반환하기로 하고, 그 금액만큼 매매 잔금에서 공제 한다는 내용 등을 포함합니다.
세입 자와의 소통 및 정보 확인 : 가능하면 세입 자의 의사를 확인하고, 매매 후에도 임대인이 변경될 예정임을 알리는 것이 좋습니다. 세입 자의 협조가 필요한 경우도 있으니 미리 소통하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 만약 실거주 목적이라면 계약 만료 6개월 전에는 세입 자에게 실 거주 계획을 통보해야 합니다.
시세 및 전세가 율 분석 : 매입하려는 지역의 최근 실거래가와 전세가 율 추이를 충분히 분석하여 역 전세나 매매가 하락 위험을 최소화할 수 있는 매물인지 신중하게 판단해야 합니다.
결론적으로 세 안고 매매를 통한 갭 투자는 잘 활용하면 적은 자본으로 시작할 수 있지만, 역 전세나 세입 자 관련 문제 등 고려해야 할 위험 요소도 많습니다. 특히 첫 집 계약이시라면 더욱 신중하게 접근하시기 바랍니다. 정부에서 첫 집에 주는 혜택 등을 비교하면서 결정하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
장점
전세보증금이 매매가의 상당 부분을 차지하므로, 본인이 실제로 투자하는 금액(갭)이 적습니다
기존 세입자가 있어 임차인 구할 필요가 없고 잔금일에 바로 등기이전 가능합니다
단점
기존 세입자가 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우, 법적 분쟁 및 금전 부담이 발생할 가능성이 있습니다
대항력, 우선변제권, 확정일자 등을 정확히 파악해야 합니다
갭 차익을 노리고 샀더라도, 실입주를 원하면 세입자 계약 만료 이후까지 기다려야 합니다
갭투자는 결국 세입자 보증금을 내가 돌려줘야 한다는 뜻입니다
계약 전에 등기부등본 ,임대차계약서 , 세입자 직접 확인 ,자금계획 4가지는 반드시 체크하시고 계약하시기 바랍니다