안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 완공전인 아파트를 분양시 등기가 나오는시점이 언제인가요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트를 분양 받고 등기가 나오는 시점은 아파트가 완공된 후, 건축물에 대한 사용 승인을 받아야 합니다. 이 과정에 완료되어야 실제로 입주가 가능합니다. 아파트가 완공되고 사용 승인이 나면 분양 받은 사람은 소유권 이전 등기를 신청할 수 있습니다 . 건축에서 사용 승인을 받기 위해서는 건물에 대한 건폐율과 용적률은 물론 설계도면 대로 건축을 하였는지 , 재료는 정확히 사용했는지 , 지진에 대비한 건축은 되었는지, 조 경은 잘 되었는지 ,주차장 설치 및 엘리베이터, 난간 등 다양하게 확인 후 사용 승인이 납니다. 그러므로 완전한 집이라고 구청 건축 과로 부 터 승인을 받아야 등기를 할 수 있는 겁니다. 보통 등기 신청을 해도 1주일 정도 걸립니다.
Q. 신도시 개발이 되면 주변 집값이 오르는 경우가 많은데, 왜 신도시가 생기면 기존 지역 부동산 시장이 영향을 받을까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신도시 개발이 진행되면 우선적으로 주택 공급이 크게 늘어납니다.초기 단계에서 많은 물량이 한꺼번에 공급되기 때문에 인근 지역의 기존 주택 가격에도 영향을 미치게 됩니다. 신도시 개발이 기존 지역 부동산 시장에 영향을 미치는 이유는 여러 가지가 있습니다.수요 증가입니다 : 신도시가 개발되면 새로운 주거지 와 인프라가 구축되므로, 해당 지역으로의 인구 유입이 발생합니다. 이로 인해 기존 지역의 주택 수요가 증가하게 됩니다. 신도시 개발 초기 단계에서 주택 공급 증가로 저렴하게 매입할 수 있습니다. 교통 및 인프라 개선입니다 : 신도시 개발에 따라 교통 편의성이 향상되면 기존 지역도 교통 접근성이 좋아져 집값이 오를 수 있습니다. 새로운 도로, 지하철, 노선 등이 개통되면 기존 지역의 가치가 상승하게 됩니다. 이를 위해 서울 접근성이 좋은 지역에 지하철 연장 및 Super -BRT 와 같은 교통 대책을 마련하고 있습니다.상업 시설 확장입니다 : 신도시와 함께 상업 시설이 확장되면 기존 지역의 상업적 가치도 증가합니다. 사람들이 더 많은 쇼핑이나 서비스 시설에 접근할 수 있게 되면 , 주변 지역의 부동산 가치도 영향을 받게 됩니다.주변 환경 개선입니다 : 신도시 개발로 인해 공원, 학교, 병원 등의 공공시설이 확충 되면, 기존 지역 주민들도 혜택을 볼 수 있습니다. 이로 인해 해당 지역의 주거 환경이 개선되고, 집값이 오르는 경향이 있습니다. 모든 아파트 단지에 국 공립 어린이집을 짓고 유치원도 100% 국 공립으로 운영될 것입니다. 그리고 전체 면적의 1/3이상을 공원 등으로 조성하고 복합 커뮤니티 센터를 설치하여 주민들이 편리하게 이용할 수 있도록 하면 신도시에 대한 환경 여건은 물론 인구 유입 효과도 클 것입니다. 투자 심리입니다 : 신도시 개발이 진행되면 부동산 시장에 대한 투자 심리가 긍정적으로 작용할 수 있습니다.투자자들이 기존 지역의 부동산도 함께 주목하게 되어 가격 상승을 유도할 수 있습니다.이러한 다양한 요인들이 결합되어 신도시 개발이 기존 지역 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치게 됩니다. 신도시 개발은 주택 시장에 큰 변화를 가져오며, 올바른 투자 전략을 세우면 큰 수익을 낼 수 있는 기회를 제공할 것입니다.정부의 정책과 신도시의 발전 가능성을 면밀히 검토하고, 지역 별 특성을 고려한 투자가 성공적인 결과를 가져다 줄 거라 생각됩니다.
Q. 기출문제? 기본서? 비중을 어느정도 공부하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네 기본서 를 공부하느라 수고하셨습니다. 3개월 남았으면 기출 문제 위주로 공부해야 할 것 같습니다. 공인중개사 시험 문제는 40%정도가 기출 문제에서 나오기 때문에 기출 문제 위주로 열심히 공부해야 할 것 같습니다. 기본 서도 결국은 기출 문제 위주로 만들어 놓은 것입니다. 그러므로 기본서 보다는 기출 문제를 확실히 이해하고 모르는 문제나 궁금한 것이 있으면 기본서 를 찾아 보시면 됩니다. 짧은 시간에 공인중개사 합격하신 분들은 대부분 기출 문제 위주로 공부를 합니다. 아는 것을 확실히 아는 방법이고 기출 문제 위주로 눈에 익혀 놓으면 시험 칠 때도 쉬울 겁니다. 합격을 기원합니다.
Q. 토지거래허가제 미치는 영향은 무엇이죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지거래허가제는 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기를 막기 위해서 일정 규모 이상 주택,상가, 토지 등에 대해 거래 시 관할 지역 구청장에게 사전 허가를 받아야 하는 것을 말합니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 : 구입 주택이 최종 1주택이어야 합니다.허가 신청 일로 부 터 3개월 이내에 잔금을 치러야 합니다.잔금 일로부터 6개월 이내 입주하여야 합니다.입주 후 2년간 실 거주 해야 합니다. 이는 한마디로 실 거주를 위해 사는 것은 허가하고 전세 등을 끼고 사는 갭 투자는 하지 말라는 것입니다.최근 강남3구 일부 지역에 토지거래허가구역을 해제했는데 가격이 치솟으니 여론이 너무 안 좋게 되었습니다. 그래서 다시 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 이러한 이유는 :투기 억제입니다 : 토기거래허가제가 강화되면 투기성거래가 줄어들어 단기적인 가격 상승을 억제할 수 있습니다. 그러나 이로 인해 수요가 제한되면 오히려 가격이 오를 수 있는 경우도 있습니다.시장 안정화 입니다 : 장기적으로는 시장의 안정성을 높이고, 불필요한 가격 상승을 방지하는 기여할 수 있습니다.이는 실 수요자에게는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.서울의 집값 상승과 토지거래허가제의 관계는 복잡합니다. 허가를 받기 위한 절차가 복잡해지면 거래가 감소할 수 있습니다. 이는 시장의 유동성을 저하 시킬 수 있으며,일정 기간 동안 거래량이 줄어들 수 있습니다.투자 방향 변화입니다 : 투자자들은 허가제를 회피하기 위해 다른 지역이나 대체 자산으로 눈을 돌릴 수 있습니다. 이로 인해 특정 지역의 부동산 수요가 감소하거나, 다른 지역의 수요가 증가할 수 있습니다 결론적으로, 토지거래허가제가 서울 집값에 미치는 영향은 단기적, 장기적 관점에서 다르게 나타날 수 있으며, 여러 요인들이 복합적으로 작용합니다.
Q. 저당권이랑 질권이 부동산/물건과 관련된 것 말고 무슨 차이가 있나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.저당권은 부동산 또는 부동산 물권을 직접적으로 인도 받는 것이 아니라 관념 상으로만 지배하면서 그 목적물로 하여금 우선 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 내가 집을 구매하면서 금융기관에서 대출을 받는 경우, 그 집은 저당권의 대상이 됩니다. 질 권은 채무자가 채권의 담보로 제공했던 물 권이나 기타 권리 등에 담보를 설정해 채권자가 채무자에게 채무를 이행할 수 있도록 강제하는 권리입니다. 질 권을 설정하기 위해서는 담보로 제공하려는 물건을 채권자에게 반드시 인도해야 하는 과정이 필 요합니다. 예를 들어 내가 친한 친구에게 돈을 빌려주고 그의 새 자전거를 담보로 받는 상황입니다.채권.주식, 예적금 등 금융 자산을 담보로 잡는 것을 채권 질권이라 하고,귀금속,금등 현물 자산을 담보로 잡는 것을 동산 질권 이라고 합니다.저당권 과 질 권의 가장 큰 차이점은 질 권은 실제로 물건을 직접 통제하는 반면, 저당권은 소유권은 본인이 가지면서 해당 물건의 처분을 제한 하는 방식입니다.질 권 설정 방법은 금융기관에서는 임대차 계약 등을 참고로 하여 해당 서류를 검토하여 전세금 반환이 가능한지 판별하고, 전세 보증금을 담보로 한 질 권 을 설정합니다. 임차인이 대출 상환이 여의치 않으면 전세 보증금을 이 대출의 담보로 제공한다는 계약입니다. 이렇게 설정하게 되면 은행에서는 임대인에게 해당 사실을 통보하고 동의를 받습니다. 동의까지 끝나야 비로소 완료되기 때문입니다. 임대인의 동의를 받는 이유는 임차인이 채무 불 이행 상태에 빠지게 되면, 임대인이 맡아 가지고 있는 임차인의 전세 보증금을 은행이 회수해야 하기 때문입니다. 이러한 차이로 인해 저당권 과 질권은 각각의 법적 성격과 적용 범위가 다르게 정의 됩니다.