안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 토지거래허가구역이란 정확히 무엇을 뜻하는 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지거래허가제는 땅 투기를 억제하기 위해 국토교통부장관, 시.도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다. 토지거래구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.토지거래허가구역의 아파트 등 주택은 구입 주택이 최종 1주택, 허가 신청일로 부터 3개월 이내 잔금, 잔금일로 부터 6개월 이내 입주, 입주 후 2년간 실 거주해야 허가가 나옵니다.일선 구청에서 가장 깐깐하게 보는 것은 잔금 당일 무 주택여 부로, 기존 주택 매도 계약서 첨부는 허가제 주택 구입 시 취득세 중과 규정은 구조적으로 적용될 수 없습니다.2025년 3얼 24일 계약자 부터 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 모든 아파트에 추가 시행되며 기존 시행되던 압구정동, 여의도동,목동 신 시가지 아파트, 성수전략정비구역에 대한 토지거래허가제는 그대로 유지됩니다. 단, 오피스텔, 상가, 연립 주택 등 비 아파트는 극히 일부 신속통합개발계획지역을 제외하고 허가 대상이 아닙니다.최근 뉴스에서 이와 관련된 내용이 많이 다뤄지는 이유는 부동산 시장의 변동성과 관련된 정책 변화가 있기 때문입니다. 정부가 부동산 시장의 안정을 위해 이러한 규제를 강화하고 있는 상황이라고 보시면 됩니다.
Q. 아파트 담합은 부동산간의 상도덕인가요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 시세 담합을 주로 하고, 시세를 유지하려고 주변 부동산들끼리 시세를 어느 정도 조정하고 암묵적인 룰을 지켜가는 경우도 있으나 요즈음은 너무 투명 화 되어 부동산이 시세를 담합하기 어렵다고 봅니다. 아파트 담합은 부동산 시장에서 가격을 인위적으로 조정하려는 행위로, 일반적으로 불법으로 간주됩니다. 이러한 담합은 부동산 간의 상 도덕에 어긋나는 행동이며 시장의 공정성을 저해할 수 있습니다.담합 행위는 법적으로 문제를 초래할 수 있습니다. 담합은 경쟁을 제한하고 가격을 인위적으로 조정하는 행위로, 공정 거래 법에 위배 될 수 있습니다. 그러기에 담합이 적발될 경우는 관련 업체나 개인에게 상당한 벌금이 부과될 수 있습니다. 이는 피해를 본 소비자나 다른 경쟁 업체가 법적 소송을 제기할 수 있으며, 이로 인해 추가적인 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.담합을 통해 시세를 유지하거나 인위적으로 높이는 것은 매도 자에게 단기적인 이익을 가져다 줄 수 있지만, 장기적으로는 소비자에게 피해를 주고 시장의 신뢰를 떨어뜨리는 결과를 초래할 수 있습니다. 또한 이런 행동은 경쟁 법에 위배되어 법적 제재를 받을 수 있습니다. 결론적으로 , 아파트 시세 담합은 법적으로 심각한 문제가 될 수 있으며, 법적 책임을 피하기 위해서는 이를 지양하는 것이 좋습니다. 담합은 매도 자만 위한 것이 아니라, 전체 부동산 시장의 건전성을 해치는 행위로 볼 수 있습니다.
Q. 요즘 토지거래허가제 때문에 들썩거리나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.서울시가 강남3구를 토지거래허가구역으로 재 지정 했습니다 .서울시는 한 발 더 나아가 용산구 아파트 전체도 토지거래허가구역으로 묶었습니다.지난달 12일 잠실.삼성.대치. 청담을 토지거래허가구역에서 해제하겠다고 발표한지 35일 만입니다. 허가 대상 거래계약은 허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상 권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로 시장.군수. 구청장의 허가를 받아야 합니다. 서울시는 지정권 자가 국토부장관, 서울특별시장이고 기간은 5년이내입니다.최근에 강남3구와 서초구에 해제를 했다가 아파트 값이 하루가 다르게 오르니까 다시 토지 거래 허가 구역으로 재지정한 겁니다 . 허가구역이 해제되면 실 거주자가 아닌 갭 투자도 구매할 수 있다 보니 많은 사람들이 구매할려고 하다보니까 부동산 가격이 들썩이게 되었던 겁니다. 토지거래허가 구역은 시장 상황에 따라 지정되며, 과열된 부동산 시장이나 투기 가능성이 높은 지역이 주로 대상이 됩니다. 정부는 토지의 가격 상승률, 거래량, 지역 내 개발 계획 등을 종합적으로 고려해 구역을 지정합니다 특히 대규모 개발이 예정된 지역이나 부동산 투자 수요자가 급증하는 곳에서 자주 지정됩니다. 따라서 토지거래 허가 구역 지정은 부동산 시장에 여러 영향을 미칩니다. 우선 거래가 제한되면서 단기적인 시장 냉각 효과를 낼 수 있습니다. 또한 무분별한 투기를 억제해 장기적으로 안정적인 부동산 환경 조성한다고 볼 수 있습니다. 일부 전문가들은 허가 구역 지정이 지나치게 경직된 시장을 만들 수 있다는 우려를 제기하기도 합니다.따라서 적절한 균형이 중요하다고 생각됩니다.
Q. 강남3구, 용산구 토지거래허가구역은 비아파트도 해당되는 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네 , 강남 3구와 용산구의 토지 거래 허가 구역은 아파트 뿐만 아니라 비 아파트에도 적용됩니다. 즉, 해당 지역 내의 모든 토지 거래에 대해 허가를 받아야 하며,이는 주거 용, 상업용, 산업용 등 다양한 용도의 부동산에 해당됩니다. 이러한 조치는 부동산 시장의 과열을 방지하고 안정성을 높이기 위한 정책의 일환으로 시행되고 있습니다.토지 거래 허가구역에서의비아파트 거래 규정은 :비 아파트 거래를 위해서는 거래 전에 해당 관할 구청에 허가를 신청해야 합니다.신청서와 함께 필요한 서류를 제출해야 합니다.허가는 주로 거래 목적, 토지 용도, 주변 개발 계획 등을 고려하여 결정됩니다. 예를 들어, 투기 목적의 거래는 허가가 거부 될 수 있습니다.허가는 통상적으로 일정기간 동안 유효하며, 그 기간 내에 거래를 완료해야 합니다. 허가가 만료되면 재신청이 필요합니다.허가 없이 거래를 진행 할 경우, 법적 제재를 받을 수 있습니다. 이는 과태료 부과나 거래의 무효화 등을 포함할 수 있습니다.
Q. 월세 묵시적 갱신 중도 퇴실 가능할까요? 궁금한게 많아요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)에서 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다제1항의 경우 임대차의 존속 기간은 2년으로 본다.2기(期)의 차임 액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는제1항을 적용하지 아니한다.임차인이 묵시적 갱신을 된 후 임대인에게 이사 가겠다는 얘기를 했을 때 3개월의 시간을 주는 것은 임대인이 보증금 반환을 위한 준비 과정을 주기 위해서 입니다. 그러므로 임차인은 묵시적 갱신 후 2년을 주장할 수 있지만 임대인은2년을 주장하지 못하고 3개월을 주장할 수 있습니다. 그러므로 먼저 임대인과 소통 후 잘 얘기하면 됩니다.벽 지 교체는 일반적으로 임차인의 의무는 아닙니다. 만약 집주인이 교체를 요구할 경우 " 계약서에 명시된 의무가 아니니 책임을 질 수 없다고 정중하게 얘기하시면 될 듯합니다.만약 집주인과의 협의가 이루어지지 않고 계약의 효력이 남아 있는 상태라면, 보증금을 받고 이사 가는 것이 좋습니다. 결론적으로 집주인과의 대화가 가장 중요하며, 임대인과의 소통 및 협의가 중요합니다.