안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 토지거래허가구역으로 묶인 강남3구와 용산구에 오피스텔도 대상인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지거래 허가구역은 원래 토지 매매 시 거래를 통제하는 제도로 땅값이 급등하거나 거래를 통제하는 제도로 땅값이 급등하거나 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 지정합니다. 토지거래 허가구역으로 지정되면, 구역 내 주택을 매수하기 위해서는 해당 주택에 2년 이상 거주 목적이 있는 무주택 자여야 하며, 기존 주택도 1년 이내에 매도해야 하는 등 규제가 들어갑니다. 그리고 매수 인은 토지 거래 허가 신청서와 매매 계약서 사본, 자금 조달 계획서 등을 제출해야 하며, 주택 2년 이상 거주 규정을 어기면 이행 강제금이 부과됩니다.토지거래 허가구역 으로 지정된 지역에서는 특정 조건에 따라 부동산 거래에 제한이 있습니다. 강남 3 구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구가 토지거래 허가구역 으로 묶인 경우 , 오피스텔도 해당 규제의 대상이 될 수 있습니다.오피스텔 거래 관련 사항에서 보면 오피스텔이 소유권이 이전 되거나, 사용 용도가 변경될 경우에는 토지 거래 허가를 받아야 합니다. 주거 용으로 사용되는 오피스텔은 일반적으로 허가가 대상입니다.
Q. 네일아트 팁 사업 전망은 어떤가요?!!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.외모 관리가 당연하게 여겨지는 요즘 외모 뿐만 아니라 몸 관리도 자연스럽게 관심이 증가하고 있습니다. 네일 아트 팁 사업은 최근 몇 년 동안 인기를 끌고 있으며, 앞으로도 긍정적인 전망을 가지고 있습니다. 많은 사람들이 바쁜 일상 속에서 네일샵에 가는 시간을 절약하고 싶어합니다. 네일아트 팁은 집에서 간편하게 사용할 수 있어 수요가 증가하고 있습니다.거기다 홈뷰티와 DIY(Do It Yourself)트렌드가 확산되면선 , 네일아트를 직접 하는 사람들이 수가 증가하고 있습니다.이에 따라 네일아트 팁의 수요도 함께 늘어나고 있습니다.소비자들이 자신만의 스타일을 중요시하면서 , 다양한 디자인의 네일 아트 팁이 제공되면 더욱 매력적입니다. 고객 맞춤형 옵션이 인기를 끌고 있습니다. 정해진 네일 아트보단 개인의 취향과 개성을 살린 맞춤형 네일아트를 받을 수 있는 샵이 인기를 끌면서 취창업을 준비하시는 분들이 전문 네일 아트 교육을 통해서 자격증을 취득후 취/창업을 준비하시는 분들이 많아지고 있는 현실입니다.결론적으로 네일아트 팁 사업은 편리함과 개인 화 ,온라인 판매 증가 등 여러가지 요인으로 인해 앞으로도 성장 가능성이 있다고 할 수 있습니다. 네일아트 시장은 친환경 제품과 무독성 재료에 대한 관심이 증가하고 있어 이러한 트렌드를 반영한 제품 개발이 필요하다고 보여지며 디지털 기술의 발전으로 AR(증강현실)을 활용한 제품 시뮬레이션 서비스도 도입 될 수 있다고 보여집니다.
Q. 원룸 월세 묵시적갱신 계약해지 관련해서 질문이 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 말 그대로 묵시적으로 계약의 연장을 인정하는 것이며, 임대인이 연장을 인정하는 것이며, 임대인이 계약 종료 6개월에서 2개월 사이에 계약의 변경이나 해지 의사를 밝히지 않으면 계약은 자동으로 연장됩니다.묵시적 갱신은 임차인이 언제든지 계약 종료를 원할 경우 계약 해지 통보만 하면 되며, 계약의 해지 시점이 아니더라도 해지 할 수 있습니다. 그대신 임대인도 보증금 반환을 위한 준비 시간이 필요하므로 3개월의 시간을 줘야 합니다. 만약 재계약을 했다면 임대인은 계약 기간을 주장 할 수 있으나 묵시적으로 연장된 것이므로 3개월이 지나면 보증금을 반환해 줘야 합니다.임대인이 3개월 후에는 보증금을 반환하여 줘야 하나 보증금이 없다는 핑계를 대면서 대체 자를 구해 놓고 가라고 하던지 아님 다음 입주자가 계약 후 잔금 치를 때까지 살아 달라고 얘기를 하는데 그 건 임대인이 부탁 사항이니 잘 소통하셔서 보증금을 잘 받고 이사 가기를 바랍니다.
Q. 감정평가 금액이랑 왜 실거래가하고 다른가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다."감정 평가"란 "토지 등"의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말합니다. 이때 "토지 등"이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다고 합니다. 감정 평가 대상으로는 토지, 건물, 저작권, 산업 재산권, 어업권, 양식업권, 광업권, 공장재단, 광업재단, 입목, 자동차,건설기계, 선바, 항공기 등 부동산 ,동산, 유.무형 자산이라고 되어 있습니다.감정 평가 금액과 실거래가는 여러 가지 이유로 다를 수 있습니다평가 방법입니다 : 감정 평가는 전문가가 부동산의 위치, 상태, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 평가합니다. 반면 실거래가는 시장에서 실제로 이루어진 거래를 기반으로 하므로, 수요와 공급에 따라 변동성이 클 수 있습니다.시장 상황입니다 : 부동산 시장은 경제 상황, 금리, 정책 변화 등 외부 요인에 따라 영향을 받습니다. 이러한 요인으로 인해 실거래가는 급등하거나 급락 할 수 있으나, 감정 평가는 좀 더 안정적인 기준을 사용합니다.시점 차이입니다 : 감정 평가는 특정 시점의 데이터에 기반하는 반면, 실거래가는 시간이 지남에 따라 변동 합니다. 따라서 평가 시점과 거래 시점이 다르면 가격 차이가 발생 할 수 있습니다.이러한 이유로 감정 평가 금액과 실거래가는 차이가 날 수 있습니다. 부동산을 구입하거나 투자할 때는 이 두 가지 정보를 모두 고려 하는 것이 중요하다고 봅니다.
Q. 매매 거래시 매도인을 못 볼수도 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매매 거래 시 매도 인을 직접 만나지 않고 계약을 진행하는 것은 가능합니다. 그렇지만 계약 시 매도 인의 대리인으로서 준비 서류와 확인 절차를 거쳐야 합니다. 먼저 본인이 발급 받은 대리인을 통해서 계약을 한다는 인감 증명서와 인감도장, 등기 권리증을 확인하고 대리인과 계약을 하되 계약금 입금은 소유자 통장으로 입금을 하고, 확인 전화 나 영상 통화 등을 통해서 근거를 남겨 놓는 게 좋습니다. 계약 시 집에 하자 여부에 대한 처리 여부도 특약 사항에 적어 놓는 게 좋습니다.잔금 지급일 에도 매도 인을 만나지 못하는 경우에는 서류 상 문제가 없다면 잔금 및 소유권 이전은 가능합니다. 소유권 이전을 위해서는 잔금을 치르면서 서류를 확인해야 하는데 등기 권리증이 있어야 합니다.이는 옛날로 치면 집 문서 입니다.계약서와 등기 사항 증명서를 확인하고 하자가 없는 상태에서 잔금을 치르고 소유권 이전을 하되 잔금 시도 필요한 서류와 잔금의 입금은 필히 소유자 통장으로 입금해야 합니다. 결론적으로 , 매도 인이 반드시 한번이라도 와야 하는 것은 아니지만, 계약의 유효성을 위해서 필요한 서류가 모두 갖춰져 있어야 합니다. 절차 별로 확인 절차 및 대리인을 통한 준비 서류를 꼼꼼히 따져서 진행한다면 매도 인이 오지 않더라도 소유권 이전은 가능합니다.