안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
Q. 집주인 명의자가 아닌 대리인과 협의해도 법적 효력이 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.우리나라에서나 어디서나 자주 있는 상황이죠. 계약을 대리로 하셔도 상관은 없습니다. 위임장이 제대로 첨부되었다면 상관은 없지만 위임장이 조금이라도 허술하다면 확인을 꼭 해보셔야 합니다. 위임장의 인감날인도장과 인감증명서가 일치해야하고 인감증명서를 꼭 본인이 발급해야 제대로 된 위임장이 됩니다.명의자 본인에게 통보가 가야하는 중요한 부분은 대리인 인 아버지에게도 통보하여야 하지만 명의자 본인에게도 통보하시는게 제일 안전하니 명의자의 연락처도 함께 계약서에 기재해서 양쪽에 모두 통보할 수 있도록 하시면 좋겠습니다.
Q. 아파트를 명의 이전만 할려고 하는데?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.시가가 1억이하라고 하더라도 취득세와 등기비용은 나오게 되있습니다. 실제로 돈의 흐름이 없으면 무상증여로 보기때문에 취득세도 증여기준으로 내셔야하고증여세도 발생하게 됩니다. 가족간의 특수거래는 특히나 세무당국에서 모니터링이 강하기 때문에 매매형식으로 하시려면 현금흐름을 만드셔야하고증여형식으로 하시려면 세금부분을 잘 살펴보셔야 합니다^^
Q. 부동산을 매도할 때 고려해야 할 세금은 어떤 것이 있나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.매도시기에는 양도소득세가 발생됩니다.양도소득세는 내가 취득했던 시점의 금액과 처분하는 시점의 금액의 차이에 따라서 세금을 납부하게 되는데요.여기에는 주택수와 보유기간, 양도차익액에 따라서 세율이 다 다릅니다.우선 가지고 계신 물건과 보유기간, 양도금액 등을 가지고 세무사에게 상담하시면 대략적인 세금을 아실 수 있습니다^^
Q. 건축비 상승에도 불구하고 재건축, 재개발 사업이 원활하게 진행될까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.재개발 지역의 가치가 높다면 계속 진행은 수월하게 될것입니다.일반적으로 건축비가 올랐다고 하는 이유가 이전가격대비 상승을 이야기하는데요.물론 자재비와 인건비 상승으로 인한 건축비 상승을 무시할 수는 없지만 재개발이나 재건축에서 조합원 물량 외의일반분양분에서 보통 정리가 되기때문에 입지가 좋은 지역은 계속해서 진행할 것입니다.지금 조합과 시공사의 갈등은 최초에 계약한 건축비 보다 지금 현재 상승이 많이 되서 벌어지는 부분으로 둔촌주공같은 경우도 단순히 건축비 상승으로 문제가 생겼다기 보다는 조합과 시공사들간의 계약문제가 더 컸다고 생각됩니다.건축비 상승에 대한 계산이 부족했던거죠. 자재비가 계속 상승하지만 이제 급격한 상승 부분은 없을 걸로 예상되기때문에가격은 올라가겠지만 사업 자체의 지연은 적어지리라 생각됩니다^^
Q. 생활형 숙박시설을 오피스텔로 전환하지 못한는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.생활형 숙박시설의 용지를 보시면 보통 중심상업지에 있습니다.만약에 오피스텔을 지을 수가 없는 용지가 대부분이죠.정부에서는 생활형숙박시설을 오피스텔로 전환하라고 법령을 만들어 두었지만지자체에서는 이미 준공이 된 생활형숙박시설을 오피스텔로 전환할 때의 필요절차때문에 쉽지 않은 상황이죠.우선 주차대수도 오피스텔이 원하는 주차대수를 맞출수 없고 내부에 기준으로 잡았던 법령도 달라지기 때문에실제로 전환이 쉽지가 않은게 현재 상황입니다.