안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 가계약금은 보통 실제 가치의 10%로 정해지나요? 그리고 가계약에 특약도 넣을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매계약을 체결할 때, 정식계약을 체결하기 전에 여러 가지 사정으로 가계약서란 내용의 문서를 작성하거나 그런 가계약서 작성없이 구두로만 계약하기로 하고 가계약금이라는 명목으로 매매대금에 비해 소액의 금전이 수수되는 사례가 많습니다. 이러한 예비적인 계약을 ‘가계약’이라고 하고, 그때 주고받는 소액의 금전을 ‘가계약금’이라 통칭합니다.보통 가계약금은 매매가액의 5%정도로 협의합니다. 법적으로 정해놓은 금액이 없어서 매도인과 매수인이 협의하면 됩니다.
부동산
Q. 이전 임차인이 변경한 인테리어도 원상복구의 범위에 들어가나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원상복구의 범위는 임대인과 임차인의 약정이 있다면 약정의 내용이 우선합니다. 약정이 없다면 임차인의 회복범위는 입점 당시의 상태를 기준으로 원상회복을 해야 하며 입증 당시 상태에 대한 입증책임은 임차인에게 있습니다.대부분 공실에서의 입점은 입점 당시를 원상복구의 기준으로 판단합니다. 시설이 돼 있는 상가의 경우는 자기가 설치한 시설물까지만 철거하면 됩니다. 전 임차인이 설치한 시설물은 철거할 필요가 없습니다.대부분 상가 건물 임대차 계약서에는 계약 종료 시 원래대로 복구한다는 내용만 있습니다. 상가 원상복구 기준과 관련한 내용은 보통 계약서에 명시되어 있는 경우가 대부분이지만 표준 계약서는 별다른 내용 없이 계약하거나 다양한 해석이 가능할 수 있는 모호한 내용이 기재되어 있는 경우가 있습니다. 따라서 사전에 건물의 상태를 확인하고 목록과 범위를 구체적으로 계약서에 반영하는 것이 필요합니다.향후 분쟁을 차단하기 위해서는 계약서를 작성할 때 원상복구 범위, 시기 등 항목에 대해 구체적이고 상세하게 작성하는 것이 중요합니다. ☆민법제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.기존 임차인이 설치한 시설이 있는 경우 원상복구의 범위는 어디까지인지 살펴보면판례에서 상이한 결과가 나왔는데, 이를 살펴보면,[대법원 90다카 12035 판결]임차인A씨는 기존임차인이 설치한 시설 등에 대한 부분에 대하여는 원상복구의무를 부담하지 않기 때문에, 본인이 설치/개조한 시설에 대해서만 원상복구의무가 있다고 볼 수 있습니다. (다만, 임대차계약서에 기존임차인이 설치한 시설 등에 대한 원상복구를 어떻게 할지 구체적으로 정한 사항이 있다면 그에 따라야합나디) [대법원 2017다 268142 판결] 전 임차인으로부터 커피전문점 영엉을 양수하고 임대차하여 사용하다 임대차가 종료한 사안에서, 전 임차인이 설치한 것이라도 현 임차인이 철거하여 원상으로 회복할 의무가 있다 는 것입니다. 결론만 놓고 보자면 첫번째 판례와 다른 판결이라 의아하실 수 도 있습니다.첫번째(무도유흥음식점) 판례의 경우 이미 무도유흥음식점으로 운영되었던 점포이기는 하나, 현 임차인이 임대인으로부터 임차 후 상당 부분 새로 개조하여 사용하였고 전 임차인과 현 임차인 사이의 사업권 양도 등의 관계가 나타나 있지 않아 별도의 임대차 계약으로 볼 수 있습니다. 이 경우 기존 임차인이 설치한 시설 등에 대해서는 원상복구의무를 부담하지 않는다는 판결이 나왔습니다.두번째(커피전문점 판례)의 경우 임대차계약서 상 신규임차인의 원상복구의무가 기재되어 있었습니다. 또한 기존임차인으로부터 영업 양수가 이루어져 커피전문점을 운영(기존 인테리어, 동일 상호)하였기때문에 기존 임차인이 설치한 시설물에 대해서도 신규임차인이 원상복구할 의무가 있다 하였습니다.
부동산
Q. 안녕하세요, 상가 임대차 계약 후 세입자가 월세가 연체되면 계약해지 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 3기에 달하는 차임 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다.이 때 3기차임에 달하는 연체는 연속하여 3달일 필요가 없고 간격을 두더라도 3개월치의 월세금액의 미납이면 됩니다. 임대인이 계약해지 전 임차인이 일부금액을 송금하여 3개월치 금액이 되지 않는다면 계약해지를 할 수 없습니다.
부동산
Q. 부동산 전세사기를 막기 위한 개인적인 노력은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사기꾼이 마음먹으면 사기를 칠 수 있고, 시간이 지나보면 돌이킬 수 없는 상황이 됩니다.가장 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 보증보험에 가입하는 것입니다. 그리고 주변 전세시세와 매매시세를 확인해야 합니다. 비슷한 평형대나 주택시세와 비슷한 가격대인지 확인합니다.대출(등기부상 채권최고액)+총보증금(본민보증금)이 매매 시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.전세가격과 매매가격이 똑같거나 비슷하면 임대인이 갭투자용으로 취득했을 가능성이 큽니다. 임대인이 본인 현금을 많이 부담하지 않고 취득하지 않아서 임차인과 임대차계약을 체결하고 계약종료 후에 반환할 보증금이 없을 수도 있습니다. 부동산 호황기가 아니면 최대한 피하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 월세 들어가는데 집주인 없이 계약이 가능한건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 다른 지역에 거주하여 근처 부동산에 관리를 맡겨 놓기도 합니다. 그래서 임대차계약을 할 때 부동산은 대리인으로 계약서에 도장을 찍을 수도 있습니다. 계약서를 작성하는 날 임대인과 영상통화 또는 전화(녹음)를 하여 임대인의 인적사항과 송금 시 송금 확인을 하는 것이 좋습니다.