안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 집주인이 원상복구 하라는데요. 지났지만 황당해서 질문합닏나.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.벽지 못 자국일반 벽이라면 1~2개 쯤 못밖기는 괜찮습니다. 그렇다고 아트월 같은 특수 소재의 벽에 못박기가 괜찮다는 것은 아니구요. 벽지가 발려진 일반 콘크리 트벽에 꼭 필요해서 1~2개 못을 박는 것은 집주인에게 알릴 필요도 없고 원상복구 의무도 없습니다. 하지만 못자국이 여러개라면 한두개의 못자국보다 미관상 좋지 못 하고 훼손으로 보일 수도 있습니다. 미관상 좋지 못 하면 새임차인이 도배를 요구할 수도 있어 임대인이 비용을 부담하여 도배를 할 수도 있습니다.장판일상생활에서 자연스럽게 발생하는 기스나 한 두군데의 찍힘은 임차인이 원상복구 비용을 부담하지 않아도 됩니다. 하지만 기스가 크고 많거나 찍힘이 크고 많으면 임차인이 비용을 부담해야 합니다. 원상복구 비용이 많다면 임대인과 임차인이 협의하여 각각 일정부분 부담하면 됩니다.
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Q. 전입신고 할때 필요한 것이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 신분증을 지참하여 주민센터에 방문하여 동거인으로 전입신고 한다고 하면 됩니다. 또는 인터넷으로도 전입신고 가능합니다.주가 되고, 세대주의 등본 상 아래에 있는 사람들 을 세대원이라고 부릅니다. 그런데, 세대주나 세 대원이 아닌 동거인인 경우가 있습니다. 직장 동 료, 지인, 친구, 연인, 친척 동생 등이 동거인에 해 당하는데요, 등본 상에는 세대주 아래에 있지만 가족관계가 아니므로 세대원이 아니라 동거인으 로 부르게 됩니다. 이런 경우 부동산 계약을 한 명 의자가 세대주가 되며 동거인인 친구 또는 직장 동료가 전입신고를 해도 법적인 문제는 없습니다. 또한 주택 수나 소득 합산이 되지 않기 때문에 걱 정할 필요는 없습니다.인터넷을 통한 신고방법을 알아보면 먼저 정부 24 홈페이지에 접속. 전입신고 검색을 하고 신청하기를 클릭합니다. 본인인증을 완료 하고 로그인을 하여 이사 전 살던 곳, 주소 조회를 클릭, 이사 가는 사람 선택, 이사 온 곳 주택 정보 를 입력하면 신고가 완료됩니다.전입신고를 하게 되면 전입신고를 한 사람이 세대 주가 되고, 세대주의 등본 상 아래에 있는 사람들 을 세대원이라고 부릅니다. 그런데, 세대주나 세 대원이 아닌 동거인인 경우가 있습니다.직장 동료, 지인, 친구, 연인, 친척 동생 등이 동거 인에 해당하는데요, 등본 상에는 세대주 아래에 있지만 가족관계가 아니므로 세대원이 아니라 동거인으로 부르게 됩니다. 이런 경우 부동산 계약을 한 명의자가 세대주가 되며 동거인인 친구 또는 직장 동료가 전입신고를 해도 법적인 문제는 없습니다. 또한 주택 수나 소득 합산이 되지 않기 때문에 걱 정할 필요는 없습니다. 동거인 전입신고의 경우에는 일반적인 전입신고 와 특별하게 다르지는 않습니다. 하지만 법적으로 가족이 아니기 때문에 친구나 미래의 배우자, 타 인에게 집 주소를 물어봐야 하고 다가구 주택 여 부를 확인해야 합니다. 이사 온 곳의 주택정보를 입력할 때에 친구 집이 다가구 주택인지 아닌지를 체크를 해야 합니다. 가끔 동거인 전입신고가 되면 불이익이 있다고 오 해하시는 분들이 있는데요, 동거인이 내가 세대주 로 있는 주소지로 전입을 했다고 해서 생기는 불 이익은 없습니다. 동거인은 같은 세대도 아니고 말 그대로 남이고 단지 주소지만 공유하고 있는 것이기 때문에 주택 수나, 소득 합산 등의 문제는 없습니다.다만 반대로 본인이 동거인으로 남의 세대에 전입하는 경우는 연말정산 시 월세 세액 소득공제나 우편물 주소지 등의 사소한 불이익은 있을 수 있습니다.
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Q. 부동산 PF는 어떤 제도의 위험인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.PF대출이란 담보나 신용 대신 부동산의 사업성 프로젝트 자체의 경제성을 기반으로 돈을 빌려주는 걸 뜻합니 다. 담보가 없으니 리스크가 큰 만큼 이율이 높아 1금융권 보다는 2금융권 (저축은행)이나 증권사에서 많이 시행했 습니다.그런데, 최근 부동산 거품이 꺼지고 건설자재 가격 상승으 로 공사비 부담이 커지면서 PF대출로 인한 건설사의 부도 이슈가 한국 경제의 뇌관으로 떠올랐습니다.일반적으로 시행사 (사업주체)가 건물을 지어 올리려면 "브릿지론"이라는 걸 활용해서 토지부터 매입하기 시작합니다.돈을 쌓아두고 공사를 시작하는 경우는 거의 없습니다. 일 단 자금을 끌어모아, 토지매입을 시작하고, 지자체에 인허 가신청을 냄과 동시 "브릿지론"을 받습니다. 가장 리스크 가 높은 대출로 아직 토지확보도 되지 않았고 심지어 인허 가까지 나지 않은 상태이니, 당연히 금리자체가 높습니 다. 10~20%가 넘는 고율의 금리가 적용되죠. (대부분 저축은행에서 브릿지론을 시행함)추후 정상적으로 인허가가 떨어지고, 브릿지론을 통해 마 련한 자금으로 토지매입이 완료되면 본격적으로 착공(공 사)이 시작됩니다. 착공 허가가 떨어지면 이제 저축은행 & 증권사 등에서 PF를 시행합니다. 시행사는 이 PF대출로 고금리인 브릿지론 부터 갚습니다.그리고 준공 때 까지 이 PF 자금을 바탕으로 공사가 진행 되고, 준공 및 입주가 완료되면 분양대금으로 PF를 갚습니다.이렇게 정상적으로 공사가 진행되면, 시행사 (사업주체)/ 시공사(건설회사) / 대주단 (PF 실행한 은행 등 금융권) 모두가 해피한 결말을 맞습니다. 16~21년 5~6년 동안 부동산 경기가 좋을 때는 모두가 행복하게 떼돈을 벌었 습니다. 이 모든게 PF 덕분입니다.현재 PF 대출 연체율 증가되었습니다. PF 대출을 상환하려면 정상적으로 공사가 진행되어 분양 이 완료되어 분양대금이 들어와야 됩니다. 그래야 상환이 가능합니다. 그런데, 최근 공사비 인상 이슈, 경기 불황, 공급이 수요를 초과등으로 공사 중단 된 현장들이 크게 늘었으며, 미분양 증가로 인해 부동산 PF 연체 사태 가 발생하기 시작했습니다. 대한민국 전체 PF 잔액은 134 조가 넘는데 이 중 2.4%가 연체중입니다.
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Q. 근저당의 뜻이 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당의 사전적 뜻은 '장래에 생길 채권의 담보로서 저당권을 미리 설정함'을 뜻합니다.쉽게 생각하면 주택을 담보로 은행에서 대출을 받아서 등기부에 해당 금액이 기재된 것이라고 보시면 됩니다. 등기부에 근저당권을 기재하게 되는데 이를 근저당권을 설정한다라고 합니다. 근저당권을 설정할 때 채권최고액을 확인할 수 있습니다. 채권최고액은 실제 대출금액의 120~130%로 맞추어 놓습니다. 이는 주택가액뿐만 아니라 미래 가치까지 감정하여 더한 채권의 담보라고 이해할 수 있습니다.주택에 근저당이 잡혀있다는 건 집이 은행의 담보로 잡 혀있다는 뜻으로, 추후에 집주인이 이자나 원금을 갚 지 못해서 경매로 넘어가는 상황이 발생할 수 있습니다. 그리고 주택이 경매로 넘어갔을 때 낙찰액이 채권자들 이 권리를 갖게 된 순서대로 배당되기 때문에, 만약 내 가 후순위의 세입자일 때 앞에서 낙찰액이 모두 배당된 다면 보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.주택이 경매로 넘어갔을 때 배당 순위를 알아보자면 경 매집행비용 -> 필요비/유익비(건물 보존비용) -> 최우 선변제금 -> 국세 -> 저당권/전세권/임차권등기 등 설정일자가 빠른 순서 -> 일반 임금채권, 공과금, 기타 가압류 등 순으로 배당이 진행됩니다.근저당과 임차권, 전세권이 같은 순위에 위치하고 있 기 때문에, 근저당 설정 날짜가 나의 전입신고 날짜보 다 빠르다면 한마디로 '남는 돈'만 돌려받게 됩니다. 이렇게만 보면 근저당이 있으면 엄청 위험해보이기도 하지만, 사실 대출이 껴있지 않은 주택은 거의 없습니 다. 문제는 그 액수가 어느정도인지가 중요한 것이며 권리분석을 통해 내 보증금이 안전 범위에 있는지 체크 하는게 중요하겠습니다.
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Q. 아파트 상가의 경우 권리금없이 상가를 임대하면 제가 나갈 때도 권리금을 못받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다. 권리금은 기존임차인과 새임차인간의 거래로 현재 권리금이 없는 점포에서 본인이 영업을 하여 자리를 잡아 놓는다면 이에 대한 보상으로 권리금을 설정해놓으면 되고 영업 중에 해당 점포를 인수하려는 새임차인 나타난다면 권리금을 받을 수 잏습니다. 임대인은 기존 임차인과 새임차인간의 권리금계약에 대해서 방해를 할 수 없습니다.