안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 아파트 청약 대출 한도 여부.. 최대 6억만 가능?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 수도권내 주택의 경우는 주택담보대출 최대한도는 6.27규제에 따라 최대 6억으로 제한됩니다. 생애최초 대출도 결국은 주택담보대출에 해당되므로 6억을 초과할수는 없습니다 ,중도금 대출은 사실상 주담대가 아닌 시행사와 은행간 협업에 따라 이루어지는 것으로 6억한도제한 해당되지 않습니다. 즉 10억을 중도금대출로 해도 문제되지 않지만, 중요한건 중도금대출은 결국 잔금시점에 모두 일시상황을 하여야 하는 부분이기에 잔금전까지만 유지가 가능하지 결국 주담대를 받던 다른 방법으로 자금을 조달하여서 잔금시에 일시상환하셔야 할 부분입니다. 그리고 중도금 60%라고 해도 모두 대출이 다 되지는 않는게 일반적입니다, 분양계약서상 납입계획등을 보셔야 하겠으나, 보통 중도금 회차 6회차중 2회차분은 자납으로 충당을 하셔야 하기에 실제 중도금 대출은 중도금 60%중 40~50%정도수준입니다. 이부분도 사전에 미리 확인이 필요할듯 보입니다. 결론적으로 중도금 대출을 하시더라도 잔금시점에서는 계약금 10%, 중도금중 자납부분를 제외하고는 나머지는 주담대를 통해서든 다른 방법을 통해서든 자금을 조달하셔야 합니다. 17억이라면 대략 잔금시점에 대략 잔금은 12억~15억사이로 주담대 한도 6억을 통해 조달해도 본인자금으로 6~9억정도는 조달하셔야 합니다.
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Q. 보증금 반환 확인서에 대해 문의 드리고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH 보증금 반환 확약서는 임댕니이 임차인에게 보증금을 반환할 것으로 서면으로 약속하는 문서로 LH전세임대 계약종료시 반드시 제출해야 하는 서류입니다 .그에 따라 임대인이 작성 후 임차인의 동의 및 서명을 받아 제출하는게 일반적입니다. 그에 따라 임대인이 작성하고 임차인의 서명을 받아 계약만료 2개월 전에 제출하는 것이 원칙입니다. 미제출시 임차인에게 해당책임이 있다기 보다는 임대인이 반환에 대한 확약을 하지 못하였기 때문에 보증금 반환 보장이 어려워질수 있고 이는 미반환에 대한 가능성인 높아질수 있는 부분으로 이해하시면 될듯 보입니다.
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Q. 채권양도 전세대출 받으면 보증보험 가입하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에서 말하는 채권은 전세보증금 반환채권이고 이를 은행에 양도하는다는 것은 임대인이 보증금 반환시 그 돈을 받을수 있는 권한은 은행이 가지는 것으로 임대인이 반환을 하지 않으면 은행이 임대인에게 반환을 요구하는 것은 아닙니다. 반환은 만기시 임대인에게 반환의무가 발생하고 이를 반환하지 않으면 실제 반환에 위한 행위는 임차인이 본인이 하셔야 합니다. 다만, 반환할때 임대인이 임차인에게 직접 반환하는게 아닌 은행에 반환을 하는것 정도입니다. 그리고 미반환시 대출 미상환이 발생할수 있고 그에 따른 피해가 발생할수 있기에 임차인(채무자)입장에서는 혹시모를 경우를 대비해서 보증보험에 가입을 하시는게 필요합니다. 사실상 보증보험 가입없이 은행이 전세대출을 해주지도 않기 때문에 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수이며, 다만 보증보험사 허그 ,SGI, HF 중 조건에 맞는 보증보험사는 선택가능한 부분입니다.
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Q. 저희 아버지께서 사시던 빌라를 매매로 부동산에 내놓으셨어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직접 해당 부동산에 문의를 해보시면 되지 않을까 생각됩니다. 매매가 되었다면 아버지가 모르실일 없고, 매매가 아닌 다른 이유로 매물이 내려졌다면 이를 올린 부동산이 더 잘 알고 있을것으로 보이기 때문입니다.
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Q. 조합원매물을 매매하는건 안좋은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 현 시기상 해당매물은 조합원이였던 사람이 주택을 매도하는 것이지 실제 조합원을 승계받는게 아닙니다. 즉 개발사업이 종료되고 이미 개발이 끝난 만큼 해당 매물이 조합원이 분양받은 매물이라도 일반적인 구축매매와 크게 다르지 않습니다. 쉽게 이해해서 실제 아파트는 사고파는 것과 동일하다는 의미입니다. 질문에서 어머니가 하신말씀은 개발과정이 진행중이면서 조합원 입주권을 승계할때 분담금에 해당되는 이야기이고 지금처럼 개발이 끝나고 조합이 해산한 상태에서는 그냥 하나의 일반매물을 거래하는 것이기에 전혀 관련이 없다고 보시면 됩니다. 즉, 개발이 완료된 이후에는 조합원 매물이건 일반분양된 매물이건 그냥 일반적인 아파트 한채를 사고 파는 것입니다. 그에 따라 위에서 말한 특약부분도 필요가 없습니다.
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Q. 전 월세 임대차 계약서를 밇어버렷어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세환급의 경우 기본적으로 필요서류에 임대차계약서가 있어야 하기에 분실하신경우 신청이 어려울수 있습니다. 다만 임대차계약서는 중개를 한 부동산에서 5년정도 보관을 하고 있기 떄문에 중개한 부동산을 통해 사본을 요청하시면 구하실수 있을것으로 보입니다.
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Q. 해방촌 베이커리 카페 창업 관련 상권분석 현지인에게 질문
해방촌 신흥시장의 경우 최근 MZ세대에게 핫플레이스로써 레트로하고 빈티지한 감성을 찾는 방문객들이 많은 상권입니다. 특히 미로같은 좁은 골목들 사이로 개성넘치는 카페나 맛집등이 들어서면서 이색적인 핫플레이스가 특징입니다. 주요 방문객은 20~30대 젊은 층이며, 외국인 관갱객이 다수 방문하는 특징이 있고 이러한 특징으로 인해 주로 주말 ,휴일에 인구유입이 집중되는 특징이 나타나는 곳입니다. 그에 따라 평일에는 유입인구가 많지 않으며 주로 주말에 유입인구가 집중되고 있가에 흔히 말해 주말장서라고 보시면 될듯 하고, 운영하시려는 베이커리가 젊은세대가 좋아하는 아이템을 갖추었다면 소비층과는 트렌트가 맞을 것으로 보입니다.
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Q. 올해 지금시점의 오징어와 꽃게가격은 어떤가요?
해당 부분에 부동산 파트에 맞는지는 잘 모르겠습니다. 우선 마트판매가와 현지어항의 판매가 차이는 정확히 판단하기 어렵습니다. 이유는 보통 현지판매가라는게 결국 경매입찰에 따라 결정되는 부분으로 늘 변동되는 부분이고, 이렇게 경매로 낙찰된 수산물이 유통되는 경로와 단계가 다르기 때문에 그에 따라 붙는 중간마진도 크게 달라지기 떄문입니다, 쉽게 어부가 직접 운영하는 횟집과 대형마트, 일반소규모 마트, 현지 마트등에서 모두 판매가와 마진은 크게 달라진다고 보시면 됩니다. 어획량의 경우 오징어는 최근 3년평균보다 크가 낮아진 상황입니다. 최근 3년 연평균의 25%수준정도 입니다. 다만 평소 오징어 어획이 잘 안되는 서해안에서 기후변화로 인해 전년대비 2배이상 증가하였으나, 동해안의 어획량은 90%가까이 하락하게 되면 전체어획량 역시 크게 감소된 수치가 나타나고 있습니다 .꽃게의 경우도 올해 들어 최근 5년 중 최저치를 나타내고 있고 이는 고수온과 어장분산에 따른 결과로 보입니다.
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Q. 매매일 전세 계약서 작성시 고려사항이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.6.27 부동산대책에 따라 질문과 같이 매수와 동시에 전세계약을 하는 경우에는 임차인의 전세대출이 불가합니다. 즉 이전까지는 조건부 전세대출이 승인되었으나, 지금은 전세잔금일에 명의자가 변경되는 경우 세입자의 전세대출은 수도권내에서는 불가합니다. 이점을 참고하여 사전에 대출가능여부를 판단하시고 계약을 진행하셔야 합니다. 질문의 경우는 매매가 이루어진뒤 당일에 전세계약만을 체결하는 것이기에 대출가능여부는 판단이 필요할듯 보이나, 진행을 하신다면 B가 매매잔금을 납부하였다는 근거자료를 확인하거나, 소유권이전등기접수증을 확인후 계약을 진행하시면 될것으로 보입니다 .
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Q. 자금조달계획서(공동명의, 대출 단독명의, 가족간 차용) 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 직계본비속간 현금차용은 일반적으로는 증여로 추정하게 됩니다. 그렇기 떄문에 차용증작성과 법정이자의 지급등을 하시고 이를 입증근거로써 보관하셔야 합니다. 질문에서 와이프분의 소득이 없다고 해서 차용자체를 증여로 보는것은 아니며, 매월 혹은 년단위로 법정이자분만큼의 이자만 지급이 된다면 문제되지 않습니다. 또한 자금조달계획서상의 차용에 대해서는 채무자의 소득여부를 판단하여 상환가능여부를 판단하는것이 아닌,구입 자금이 입증가능한 출처로 조달되는지를 기재하는 것이기에 와이프소득여부는 문제되지 않습니다 . 또한 부부의 경우 생활공동체이기에 남편분의 소득으로 이를 상환한다고 해도 문제될 것이 없기에 차용증작성등만 명확히 해 놓으시면 됩니다.