안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 재건축 아파트에 투자할 때 주의할 점이 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 투자에 있어 리스크는 크게 재건축사업진행에 대한 리스크로 구매하는 시점에 따라 다르겠으나, 안전진단이나 조합갈등에 따른 사업지연 그리고 그에 따른 분담금 증가의 리스크가 있습니다. 그렇기 때문에 반드시 해당 목적물의 사업성과 안정성등을 잘 판단하셔야 합니다. 또한 정부정책에 따른 리크스가 있을수 있는데, 간혹 재건축과열에 따른 규제나 반대로 규제완화에 따라 가능성등을 잘 판단하셔야 합니다. 그리고 재건축 전 구매를 하는 경우라면 관계가 없으나, 조합원 입주권을 매매하는 경우에는 사업진행에 따라 승계불가한 경우가 있을수 있기에 이에 대한 확인도 사전에 반드시 필요합니다.
Q. 전세 계약 시 등기부 외에 반드시 확인해야 할 사항은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약시에는 등기부등본과 건축물대장은 당연히 계약전 확인하여야 할 부분이고, 그외 전세사기이슈등으로 인해 임대인의 국세납입증명서와 신분증사본, 그리고 전세계약서의 기본적인 조건과 특약사항등을 확인하셔야 합니다, 다만 해당 서류를 단순히 확인한다고 해도 이에 대한 해석이나 판단을 하지 못할 경우 의미가 없기에 반드시 중개사를 통해 해당 서류 확인및 설명을 들으셔야 합니다.
Q. 이스라엘과 이란간 전쟁은 우리나라 주식시장 및 부동산에 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선적으로 안좋은 영향으로써 악재임에는 틀림이 없습니다. 다만 이전부터도 이란과 이스라엘간 전쟁에 대한 예측이 있었고, 그에 따른 중동지역 분쟁은 시장내에서도 예상치가 있었으나, 예상보다 빠른 실행에 따른 충격정도는 있을수 있습니다. 보통 전쟁등이 발생하면 세계자본시자에서 안전자산에 대한 선호도가 높아질수 있고,이는 주식시장에서의 투자자금 유출에 따라 시세하락이 나타날수 있고 유가상승에 따른 물가인상 가능성등으로 기업이익활동에 마이너스가 될수 있기에 시장흐름 자체는 하방으로 이동되게 됩니다, 다만 그 충격정도가 현재 우리나라 주식시장의 긍정적인 상승세와 부딪치면서 어느정도의 영향을 줄지는 지켜봐야 할듯 보입니다. 그리고 이러한 전쟁이슈에서는 개별종목이나 섹터 주로 방산, 국방관련주는 상승세가 나타날수 있습니다, 개인적으로는 해당 이슈가 장기간 지속되는 경우에는 점차 시장에 미치는 마이너스 효과가 커질수 있기 때문에 단기적이슈로 끝난다면 관계없겠으나, 장기적으로 이어지면 결국 시장하방 요소로 영향을 크게 줄수 있어 보입니다.
Q. 보통 대출이 연체가 되거나 할때 경매로 넘어가는데요. 얼마나 연체가 되어야 넘어가나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 기간이 정해져 있는 것은 아닙니다. 각 채권자(금융사)별 차이는 있으며, 일반적으로 은행권에서는 1~2회연체로 경매를 바로 신청하지는 않습니다. 보통 1~2회 연체시 채무자에 대해서 알람이나 전화를 통해 변제를 촉구하는데 해당과정을 통해 상환의지가 있는지, 일시적인 이유로 인해 연체가 발생되었는지를 판닪게 됩니다 ,3개월 이상 연체시에는 부실채권으로 구분하여 실질적인 독촉장 발송과 이후 담보물에 대한 권리행사로써 경매절차를 시작하게 됩니다, 다만 앞에서 말했듯 금융사별 대출 계약서에 명시된 사항에 따라서, 혹은 채무자와의 의사협의등으로 위에서 말한 기간과 차이가 발생할수 있습니다.
Q. 보증보험 가입 가능여부 확인 부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 융자와 근저당은 단어상 차이는 있으나, 주택 임대차 또는 구매시 두 가지 단어 모두 주택담보대출이 있다는 의미로 보시면 됩니다. 융자의 경우는 넓은 의미로 대출을 받았다는 의미이고, 근저당권은 물권중 하나로 설명하자면 그 의미가 있으나, 부동산 거래과정에서는 등기부상 기재된 채권최고액을 기준으로 주택담보대출이 있다고 생각하시면 됩니다. 그리고 전세보증보험의 경우 주택가액은 시세기준이 아닙니다. 현재 오피스텔이나 빌라등의 경우 공시지가 기준으로 140%, 담보인정비율 90%을 적용하게 됩니다. 질문에서는 공시지가를 기재하지 않아 정확한 평가가 어려우나, 시세6억라면 공시지가는 4~5억수준으로 보이고, 이를 기준으로 보면 선순위 채권 + 보증금이 4.7억이기에 가입자체는 가능할것으로 생각됩니다.