안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산에서 전세계약 재계약시 대필료는 받는다는데 도장을 못찍어주겠다고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약의 경우는 특별히 중개사무소의 서명 및 날인이 빠지더라도 크게 위험하지는 않습니다. 보통 계약서상 중개사의 서명 및 날인이 들어가는 경우 계약에 대한 중개상 책임이 부여되기 때문에 본인이 중개를 하지 않은 경우 잘 찍어주지는 않지만, 직거래에서의 대필이 아닌 기존계약을 연장하는 재계약의 경우에는 질문처럼 서명 및 날인을 거부하는 경우는 많지 않습니다. 해당부분은 중개사무소, 중개인마다 차이가 있기에 뭐라고 할수는 없는 부분이나, 재계약 특성상 중개사의 서명 및 날인이 빠지더라도 기존 대항력과 우선변제권등을 갖추고 있다면 크게 위험하지는 않습니다. 물론 계약상 등기부등본을 확인하여 변동사항이 있는지는 확인이 필요할수 있습니다. 그리고 전세대출과 전세보증보험에서 원칙상 중개사의 서명 및 날인이 포함된 계약서가 필요한게 일반적인데 재계약에 따른 연장시에도 이러한 부분이 필요한지는 해당기관에 확인을 하신뒤에 진행을 하시는게 좋을듯 보입니다.
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Q. 2년 계약인데 1년 n개월 후 중도해지 시 위약금과 중개수수료는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지에 따른 중개보수 부담시에는 새로운 계약으로 발생되는 임대인의 중개보수분을 말하는 것이고, 임차인의 중개보수는 포함되지 않습니다. 그리고 중도해지는 결국 당사자 동의없이는 불가하기에 임대인이 요구하는 조건을 충족하여야만 계약해지와 보증금 반환이 가능할수 있습니다.
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Q. 9.7부동산대출 경락대출여부를 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 발표된 내용에 따르면 매매사업자 및 임대사업자의 LTV는 0%로 주담대가 아예 되지 않습니다. 다만 경락대출의 경우 주담대와는 조금 다르기에 동일한 기준이 적용되는지는 확인이 필요해 보입니다.
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Q. 계기월식 보려고 시간맞춰놨는데 잠들어버렸어요 보시분들 계산가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아쉽네요, 힘들게 기다리셨는데 한순간 주무시느라 ㅎㅎㅎ 다음 개기월식은 2026년 3월 3일로 나와 있으며, 해당시기에는 국내에서는 달이 떠오를때 일부만 볼수 있다고 하고, 전체과정을 모두 볼수 있는 개기월식은 2029년 1월 1일 새벽이라고 합니다.
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Q. 관리소에서는 아파트 선수금 자체가 규약에 없다고하는데....
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사인간의 계약이고 매매계약에서 선수관리금은 두 당사자간 합의로 조정하는 것이기에 위법여부에는 해당사항이 없으나, 일반적으로 선수관리금을 예치하였다는 입증근거없이 주장만으로 지급을 해야할 의무는 없습니다. 협의를 우선하여야겠으나, 질문과 같은 상황이라면 지급을 거부한다고 해서 계약자체에 대한 위반으로는 보기 어렵지 않을까 생각됩니다. 만약 매매계약서상 특약으로 선수관리비 지급등에 대한 사항을 명시한 경우는 이와 달라질수 있습니다.
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Q. 임대주택도 주택수 카운트에 포함되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가주택의 경우 전체면적에서 주택의 면적이 더 크면 건물전체가 주택으로 보고, 상가면적이 큰 경우 주택면적에 대해서만 주택으로 보게 됩니다. 결국 어떠한 식이든 주택이 포함된 상가주택의 경우 주택수에 포함이 될수 밖에 없기 때문에 주택수 판단시 포함이 될것으로 보입니다. 그리고 임대여부는 주택수 산정과 관계없고 등기부상 소유자 인지에 따라 판단을 하는 것입니다.
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Q. 생애최초대출 관련 문의드립니다!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 생초대출은 소득 안보고 70%인가요???-> 아닙니다. 대출상품에 따라 다르겠으나 ,DTI는 기본적으로 적용하기 떄문에 본인 소득에 따라 한도가 달라질수 있습니다. 즉 무조건 LTV70%가 다 나오는것은 아닙니다. 2. 투가과열지구에서도 70%인가요? 40%규제 해당안되는건지해서요~ -> 9.7 발표에 따라 신규매매계약에 대해서는 규제지역내 LTV는 기존 50%에서 40%로 수정되었습니다. 규제지역에는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 모두가 해당되기에 투기과열지구내 LTV는 신규대출시 LTV40% 적용대상입니다.
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Q. 보증금 변동 없이 집 계약 연장하는데, 임대차 계약서를 꼭 부동산에서 작성해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성은 필요하지 않겠으나, 본인 대출연장을 위해 필요한 만큼 개별적으로 작성하여 임대인 서명및날인을 받아서 제출하셔도 되고, 부동산에 대필료를 내고 작성을 부탁하셔도 됩니다. 사실상 대출연장을 위해 필요한 만큼 은행등에 기존계약서에 대해서 날짜를 변경하는 것으로도 대체가 가능한지를 문의해보시고 가능하다면 이전계약서를 수정하여 제출하시는 것도 방법이 될듯 보입니다.
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Q. 아파트매매 특약 봐주실 부동산중개사분?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 불필요한 특약이 상당히 포함되어 있으나, 이대로 매도자가 동의하면 그대로 기재하시면 될듯 보입니다. 불필요한 부분등도 현 등기부상태나 전세입주자라는 특수성을 고려하면 제외가능하나, 어차피 기재가 되어도 매수자입장에서는 불리하지는 않기때문입니다. 다만 임대인이 너무 많은 특약등으로 인해 거부감을 나타내면 일부항목에 대해서는 수정 및 삭제를 하시면 될듯 보입니다 . 특히 세입자가 매수자라면 라, 바의 사항은 특약으로 기재할 필요가 없어보입니다.
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Q. 개인 소유 오피스텔이 주택으로 잡히나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 원칙상 주택이 아닌 업무용시설로써 주택수 산입이 되지 않지만 주거용으로 사용할 경우 즉, 공부상 주거용으로 되어 있고, 전입신고등을 하고 실제 주거용으로 사용을 할 경우 주택수에 포함이 됩니다. 이런 경우 세금계산시에도 주택수에 따른 중과세에 포함이 될수 있습니다. 청약시 2채로 잡히는것은 해당 오피스텔이나 빌라중에서 주택수 예외조건에 해당되는 경우로써 제외가 된 것일수 있지만 이는 정확하게 주택요건에 따라 확인이 필요한 부분입니다. 세금의 경우 세금에 따라서 주택수예외요건에 해당되면 제외가 되겠으나, 그게 아니라면 원칙상 3주택자로 보아 중과세 대상이 될수 있습니다.