안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 원룸 공실 1개월 이상일때 보증금 하향/월세 상향 제시해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 조건에 대한 협의는 중개사를 통하던 ,직접 임대인을 통해 의견을 전달하고 협의를 하시면 됩니다. 그리고 임대인에 따라서 해당 조건에 동의를 할지 거부를 할지는 단순히 지역에 거래가 없다는 사실과 현황만 보고는 예측하기 어렵습니다, 직장의 경우 임대인이나 중개사가 물어볼 경우 대답은 할수 있겠으나, 구지 본인이 나서서 말하는게 크게 도움이 되는 부분은 아닐것으로 보입니다. 이유는직장이 있기 때문에 월세부담에 큰 문제가 없어 연체등의 대한 안정성은 장점이지만, 직장의 특성상 장기거주가 어려울수 있다는 점은 단점일수도 있기 떄문입니다.
Q. 신축아파트 전세 계약에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 선순위 근저당이 있더라도 전세계약시 특야긍로 선순위 물권을 말소하는 조건이기 때문에 크게 걱정하실 부분은 없습니다. 다만 질문의 경우 건물에 대한 등기부는 없는 상태에서 토지에 대한 등기부만 있고, 사실상 건물에 대한 임대차를 하는 계약인 만큼 토지등기부상 내용은 크게 중요하지 않습니다. 보통 미등기 건물의 임대차 계약시에는 소유권에 대한 확실한 확인이 어렵기 때문에 분양의 경우 분양계약서상 명의자와 계약자를 확인하시는게 필요합니다, 특약의 경우에는 분양자금이 완납되지 않을 경우 계약을 자동으로 해지한다는 조항이나 임대인이 입주시점에 잔금을 완납하엿다는 증명서를 요구하고 이를 계약서상 첨부할수 있는 특약이 필요할듯 합니다. 질문에서 중개사가 있는 것으로 보아 해당부분에 대해서는 어느정도 안전한게 작성 및 체결할것으로 보이기에 계약서 작성후 꼼꼼히 체크하시고 모르는 부분은 중개사에게 확인하시기 바랍니다.
Q. 전월세신고 및 전입신고 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 전월세 신고는 계약일로부터 30일이내 하셔야 하고, 전입신고의 경우 임대아파트이 경우 잔금이후에 하셔야 하는 것으로 알고 있습니다. 본인 사정에 따라 입주가 늦더라도 실제 잔금일이 주택을 인도하는 날이자 계약서상 임대차기간 시작이므로 해당일자를 기준으로 보시는게 맞을 듯 보입니다.
Q. 온라인강의로 제일 유명한 사이트가 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 온라인 인강 학원등은 거의 다 비슷비슷합니다. 다만 해당 학원에서 강의를 하는 강사가 본인과 잘 맞는지가 더 중요한 요인이 될수 있습니다. 결국은 각 학원별 샘플강의를 들어보시고 본인이 가장 쉽게 이해가되고 보기 용이한 강사가 있는 학원을 선택하시면 됩니다. 중개사의 경우 과목수가 많고 한과목당 인강시간이 2~3시간씩 반복되기 떄문에 강사의 설명이나 목소리 패턴등이 집중이 되지 않는 경우 지속적으로 수강하기 어렵기 때문입니다. 그러므로 단순히 학원의 유명세를 보고 선택하는 것보다는 위의 부분을 고려하여 최종적으로 선택하시기 바랍니다. 학원중에 나름 규모와 인지도가 있는 학원은 해커스, 에듀윌, 박문각, 메가랜드정도 입니다.
Q. 청약 가점제와 추첨제 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에서 추첨제와 가점제의 경우 지역과 전용면적에 따라 구분되는데, 주로 전용면적을 기준으로 보시면 됩니다. 보통 전용면적 60제곱이하는 지역과 관계없이 가점제 40%, 추첨제 60%가 동일하게 적용되며, 60제곱 초과 85제곱이하는 비규제지역을 제외한 모든지역이 가점제 70%, 추첨제30%로 이고 비규제지역의 경우 전용면적 60제곱과 마찬가지리로 40 / 60으로 적용됩니다. 전용면적 85제고 초과시에는 비규제지역은 추첨제 100%, 투기과열지구 80/20, 청약과열지구 50/50이 적용됩니다. 그리고 투기과열지구, 청약과열지고, 수도권, 광역시에서는 추첨제라고 하더라더 대상 물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급하므로 유주택자분들에게는 기회가 거의 없습니다. 국민주택의 경우는 당첨자 선정방식이 가점과 추첨이 아닌 순위순차제라고 하는 방식으로 결정됩니다.