안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 계약 만기 혹은 중도퇴실 시 계약서 반환을 요구하면 그대로 해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서를 돌려주는 경우에 보증금을 못돌려받는다는건 잘못된 부분이나, 만약 보증금 미반환에 따라 임차권등기나, 보증보험청구를 위해서는 임대차계약서가 필요하기 떄문에 이를 잔행하기 어려울수는 있습니다. 단, 질문처럼 임대인이 계약서를 요구한다고 해도 대응할때 보증금 반환이 완료되면 계약서는 필요가 없기에 돌려주시겠다고 하시면 위와 같은 문제가 발생할 가능성은 없습니다. 즉, 보증금 반환이 완료되면 임대인의 요구에 따라 계약서를 돌려주겠다 하시면 되고 그전에 돌려달라고 하면 위와 같은 이유(보증금 미반환시 대처시 필요등)로 돌려주기 어렵다고 거절을 하시면 됩니다. 원칙상 임차인이 만기해지든 중도해지든 기존 임대차계약서 원본을 임대인에게 반드시 돌려줄 의무는 없기 때문입니다.
부동산
Q. 재건축시 조합원으로 현금청산 아니고 분양권으로 인정받을수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.알기로는 서울시와 정부의 새로운 조치로써 입주권 실거주 유예가 진행되고 있는 것으로 알고 있습니다. 그에 다라 실거주 시작시점이 입주권취득일에서 주택준공 및 사용승인이후로 유예되었기에 질문의 경우처럼 실거주를 하지 않았더라도 개발후 실거주를 하신다면 입주권 부여에는 문제가 없을것으로 예상됩니다.
부동산
Q. 계약 만료 전 전세 -> 반전세 변경 시 궁금한점
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 , 맞습니다. 다만 확정일자의 경우 임대차신고의무에 따라 신고시 자동의제가 되므로 별도 하지 않으셔도 됩니다. 그리고 본인이 임대차신고 또는 확정일자를 부여받는다고해서 누나분에게 따로 연락이 가는 않으며, 누나가 본인의지에 따라 실거래가를 통해 이상을 느끼고 확인을 하지 않는이상 별도의 타인으로부터 연락을 받고서 자연스럽게 알기는 어렵습니다. 아무래도 보증금중 일부가 누나분의 자금일듯 보이긴하는데, 걱정되신다면 솔직히 이야기 하사고 진행하시는게 나중에 갑작스레 알고 실망하는 것보다는 관계유지에 더 낮지 않을까 생각은 됩니다.
부동산
Q. 공공임대 신청 시 무주택 세대구성원이 어디까지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무주택세대구성원의 경우 일반적으로 직계존비속을 포함하게 됩니다, 그에 따라 신청자인 나를 기준으로 부모님과 내 자녀가 포함되고 배우자와 직계비속의 배우자(사위,며느리)까지를 포함게 됩니다. 다만 예비신혼부부가 무주택세대구성원 자격을 갖추기 위한 범위는 신청인 본인과 배우자, 미혼자녀로만 구성되고, 각자의 부모님의 경우는 혼인으로써 구성될 세대에는 포함되지는 않기에 직계존비속은 포함되지 않으나, 질문처럼 현재 부모님과 동일세대를 구성하고 있고 본인명의로 신청을 하게 된다면 이때는 부모님의 주택소유로 인해 신청자격에 영향을 주게 됩니다. 결국 질문의 현 상황에서는 신청자격이 안된다고 보는게 맞으므로 신청을 하실경우 우선적으로 부모님과 질문자님과 주소지를 다르게 해서 세대분리를 한뒤에 무주택세대구성원으로써 신청을하는게 맞을것으로 보입니다.
부동산
Q. 월세수수료 문의드립니다.....
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중개보수율은 법에서 정한 구간별 한도요율이 있습니다. 그리고 해당 한도요율을 초과하지 않는 범위내에서 시도조례에 따라 다르게 할수 있습니다. 법정 요율을 기준으로 오피스텔의 경우 업무용일 경우 0.9%, 주거용 오피스텔의 경우 매매시에는 0.5%, 임대차시 0.4%가 적용되게 됩니다, 그러므로 질문의 경우는 0.4%가 적용되게 됩니다.참고로 일반주택의 경우는 거래금액에 따라 요율적용이 달라지는데, 현 질문의 조건에서 거래금액은 1.35억이 나오게 됩니다. 일반주택이였다면 0.3%가 맞으나 주거용 오피스텔이기에 0.4%가 적용되는 것입니다.그러므로 최종 중개보수는 54만원이 나오게 됩니다.
부동산
Q. 우리나라 사람들의 자산 비중 중 부동산이 높은 이유는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여러 이유가 있겠으나 기본적으로 부동산이란 고가에 해당되기 재화이기 때문에 자산에서 차지하는 비중이 높을수 밖에 없는 이유가 있고, 다른 하나로는 우라나라 특유의 부동산시장에 대한 인식이 이유일수 있습니다. 지금까지 우리나라의 부동산은 투자대상이자 안정적은 자산시장으로 인식되어 왔고, 다른 자산시장에서 투자를 통해 벌어들인 수익금등을 최종적으로 안정적인 부동산에 투입시키는 특징이 있습니다. 그리고 부동산 불패신화라는게 이러한 행위나 주장들을 뒷받침하는 근거가 되어왔기에 주식이나 다른 금융자산에 비해 더 장기적으로 운영되는 하나의 투자대상으로써 이어져온 부분이 있습니다,. 다른 또 하나의 이유라면 우리나라는 지형특성상 산지비중이 70%가 넘고 실제 주거나 상업를 위한 토지가 한정적이기 때문에 급속한 산업화가 진행되면서 이러한 개발가능한 토지들의 가격상승세가 크게 나타나기 시작하면서 각종 투기나 부의 형성에 큰 영향을 준 부분도 이유라고 할수 있습니다.
부동산
Q. 살던 집을 매매 계약하면서 동시에 단기간 전세계약하는거 문제 없을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 방식으로 많이들 한다고 해도 원칙상 정상매매로 보기는 어렵고 편법을 통한 매매방식으로 볼수 있습니다, 당연히 계획대로 진행이 된다면 크게 문제될 여지는 없겠으나, 질문자님 말씀처럼 세입자를 구하지 못하거나 별도 다른 요건에 따라 변동사항이 생길 경우 그에 따른 처리문제에 어려움이 있을수는 있습니다. 질문의 방식 자체가 불법이거나 하지는 않지만, 결국 매매와 임대차를 동시에 하는 계약형태로 주전세계약이라고 보시면 되고, 그에 따른 계약서 작성시 매매계약서와 임대차계약서 두건에 대한 계약을 각각 작성하여야 합니다. 보통은 중개사의 중개가 개입된 경우라면 알아서 작성을 해줄것으로 보이며, 주요 주의사항으로는 전세금에 대한 책임을 명시하셔야 하고 주로 반환기한과 방법도 구체적으로 명시하는게 좋습니다. 그리고 당연히 선순위 권리를 확보하시는게 필요한데, 매수인이 잔금일까지 추가대출을 받지 않도록 특약등에 반드시 명시하셔야 합니다. 필요에 따라 전세권설정등의 방법을 선택할수도 있고 보증보험에는 반드시 가입을 해두셔야 합니다.
부동산
Q. LH의 미분양 아파트 매입 관련 설명회...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤 내용이 담겨져 있는지는 해당 설명회에 참석하여 내용을 들어보시는게 가장 정확해 보입니다. 위 관련 사항의 경우 경기남부지역본부에서 지방내 미분양 아파트 8000가구 매입에 따른 설명회라고 알고 있으며, 주요내용은 2차 매입공의 주요내용 , 1차 공고 대비 변경사항, 매입대상 및 매입가격에 대한 선정방식, 매입절차등을 소개, 설명하는 것이 주된 내용이고 아울러 질의응답 시간도 포함되어 있는 것으로 알고 있습니다. 매입가구 8000가구중 올해 3000가구, 내년 5000가구를 매입할 예정이며, 매입대상은 수도권을 제외한 지방 전지역의 준공 후 미분양(악성미분양) 물량이며, 이후 임대나 공공분양등올 전환하여 이용되는 거승로 알고 있습니다.
부동산
Q. 시공사가 공사비 증액을 당연하게 요구해도 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약금액과 다른 증액요청이기 때문에 조합에서는 당연히 이를 거절할수 있습니다. 강제적으로 무조건 받아 들여야하는 것은 아닙니다. 다만 문제는 공사중에 이러한 공사비증액문제가 터지게 되면 시공사측에서는 공사를 중단하고 버티게 되고 공사중단에 따른 손실이나 비용 증가는 결국 조합원들의 분담금 증가로 이어지기 때문에 조합에서도 무조건으로 안된다고 거절만 하고 있기는 어려운 게 사실입니다. 결국 반드시올려줘야할 법적의무는 없으나, 공사중단과 같은 무기가 시공사에게는 있기 떄문에 협의 자체를 안할수는 없는게 현실입니다.
부동산
Q. 토지보상에 대한 기준은 어떻게 마련이 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지개발에 따라 현 소유자에게 지급되는 토지보상의 경우 토지보상법(공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 따라 그 범위나 보상금책정방식이 정해져 있습니다. 즉, 개인이 별도 감정평가를 해서 가격을 높인다고 해서 이를 인정하는 것이 아닙니다 .특히 수용등을 통해 강제적으로 토지소유권을 귀속시키는 경우 정해진 보상금에 대해서 이의제기등을 통해 재감정이나 행정소송등을 진행할 여지는 있겠으나, 단순하게 수용자 입장에서 가격을 부풀리는 것은 원칙상 불가하다고 보시면 됩니다. 단, 민간개발의 경우는 타인재산인 토지를 강제수용할수는 없기 떄문에 소유자 판단에 따라 가격이 낮을경우 매도를 하지 않고 시세에 대한 협의는 하면서 버틸수는 있습니다.