안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 전세 계약 융자없고 임차권등기 잇다고 하는데 계약하면 좀 위험한가요? 보증보험 가입 된다고는 해요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등차권 등기가 있다는 것은 이미 보증금 반환을 받지 못하고 퇴거한 세입자가 남아있다는 의미입니다. 어떻게 보면 근저당이 있는 것보다 더 임대인에 대한 신뢰가 떨어질수 있는 부분입니다. 쉽게 보면 임대인이 다음 임차인을 구하기 전까지는 보증금을 반환할 능력이 없는 상태이고, 이미 세입자의 보증금을 의무기간내 반환하지 못한 이력이 있다는 것이기에 계약을진행할때 신중하게 판단하셔야 할 부분입니다.
Q. 내일 이산데 집주인이 전세금 반환을 5일만 미뤄달랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환이 되지 않았을 경우에는 만기일 이후 임차권 등기가 가능하나 반환 예상기간이 짧아 실효성이 있는지는 잘 모르겠습니다, 질문처럼 미룬 날짜만큼의 이자청구는 임대인과 협의를 통해 합의하시면 되나 법적으로도 퇴거이후 지연이자에 대한 청구는 가능할수 있습니다. 문제는 상대방이 지급을 거절하면 결국에는 소송을 통하셔야 하는데 이게 기간이 짧기에 실질적인 이득이 있을지는 잘 모르겠습니다.
Q. 대출 실행일 전에 주소지 이전 해도 상관 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 심사가 완료되어 대출 실행이 결정된 상황이라면 현재 주소지 이동에 따라서 문제가 발생될 가능성은 낮습니다. 대출신청시점이 대출자격의 기준이 되기 때문에 이후 변동된 사항은 문제가 없습니다. 다만 대출상품이 공공저금리 대출로써 무주택자격요건이 있는 경우 부모님과 합가에 따라 주택수변경등의 문제가 있을수 있기에 이에 대한 우려가 있다면 은행을 통해 정확히 확인해보시는게 필요해 보입니다. 개인적 판단으로는 아무런 문제가 없을것으로 예상됩니다.
Q. 전세권과 임차권은 어떤 차이가 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권은 물권으로서 등기부상 등기가 되는 권리입니다. 그리고 용익물권에 해당되기 때문에 그 자체로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 임차권은 임대차계약에 따라 형성되는 권리이나 , 이는 물권이 아닌 채권으로 볼수 있고 등기되지 않는 권리입니다. 즉, 제3자가 등기부를 볼떄 전세권은 등기를 통해 등기부상 존재하므로 확인이 가능하나, 임차권은 등기가 되지 않아 등기부상 존재하지 않기에 실제 권리확인은 임장등을 통해서만 확인 가능합니다, 그리고 임차권은 채권이기 떄문에 그자체로는 대항력과 우선변제권이 없으며, 이러한 권리불안정성으로 인해 주택임대차보호법에 따라 전입신고,확정일자 부여를 조건으로 부여해주는 것입니다. 그리고 임차인입장에서 가장 큰 차이는 보증금 미반환시 임차권만 있다면 반환소송을 통해 승소판결문을 가지고 경매를 신청하여야 하지만, 전세권은 그자체로 소송없이 바로 목적물을 경매신청할수 있습니다. 즉 전세권이 임차권에 비해서는 강한 권리가 부여된다고 보시면 됩니다.
Q. 남편 보금자리론 1주택 상태로 공동명의 주택 신규 취득
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 보금자리론의 경우 질문처럼 신규주택을 구입한 직후 은행이나 정부로부터 처분요청을 받지 않습니다. 이유는 매년마다 사후검증과정에서 신규주택취득이 확인되면 해당 시점으로부터 처분요청을 받기 떄문입니다. 이런 경우 기존주택 처분기간은 취득시점이 아닌 처분 요청을 받은 날로부터 6개월이기 떄문에 사후심사를 받자마자 구매를 하였다면 최대 1년 6개월까지도 처분을 미룰수 있습니다. 즉, 본인의 대출신청시점을 기준으로 남은기간과 6개월정도를 플러스 하여 산정해보시면 거의 비슷한 시기가 될듯 보입니다.