안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 계약갱신권과 재계약의 차이가 어렵네요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신권 사용에 대한 구분은 명확하여야 합니다. 대표적으로 임차인이 이를 사용하겠다는 의사를 밝힌 문자나 녹취가 있거나 재계약서상에 갱신청구권을 사용한 재계약임을 특약에 명시한 경우에 사용하였다고 인정이 가능합니다. 보통은 23년도에 최초 재계약시에 보증금 인하에 따른 합의를 진행하셨다면 이때 임차인과 이야기해서 특약등에 계약갱신청구권을 사용한 연장이라는 명시를 해두시는게 가장 정확합니다, 그리고 세입자가 단순히 더 살고 싶다는 의견만으로 갱신청구권을 사용하였다고 볼수는 없습니다, 그에 따라 질문의 경우 아직 갱신청구권을 사용하였다고는 볼수 없기 때문에 이후 재계약시 임차인이 이를 사용하겠다고 하면 실거주증 법에 명시된 예외조건에 해당되지 않는다면 연장을 거부하기 어렵지 않을까 생각됩니다.
부동산
Q. 공동 명의로 산 부동산을 향후 한 사람 이름으로 바꿀 때 세금을 내게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 지분만큼을 나머지 한사람에게 넘기는 것은 매매를 통하든 증여를 통하든 둘 중 하나의 방식으로 진행을 하셔야합니다. 그리고 매매와 증여 모두 받는 사람에게는 새로운 지분을 취득하는 것이기에 취득세를 부담하셔야 합니다 또한 등기부상 명의를 변경하는 과정이기에 등록세 및 등기비용이 발생될수 있습니다. 매매의 경우 매매가격이 구매했던 취득가보다 높아 양도차익이 발생할 경우 양도소득세 과세대상이 되고, 증여를 통한 경우 증여세에 대한 과세 대상이 될수 있습니다. 각 개인별,당사자간 관계에 따라 비과세여부에는 차이가 있을수 있기에 정확한 설명은 어려우나, 취등록세의 경우는 무조건 발생한다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 전세, 혹은 월세 계약시에 염두해야 할 것은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세, 월세 계약시 가장 염두하셔야 하는 부분은 당연히 보증금에 대한 안정적인 반환가능여부 입니다. 계약시점에서는 반환가능성을 완벽하게 알기는 어렵기 때문에 최대한의 법적 안전장치 설정이 가능한지를 우선적으로 체크를 하셔야 합니다, 그에 따라 보증보험 가입가능여부, 전입신고 및 확정일자 부여 가능여부등을 체크 하셔야 하고, 계약상 안전성을 높이기 위해 매물의 대략적인 시세확인을 통한 전세가율 예측, 계약당사자가 등기부상 소유권자와 일치하는지 여부등을 잘 체크 하셔야 합니다. 또한 등기부상 권리관계에 대한 분석도 반드시 체크가 필요합니다. 만약 본인에게 경험이 적다면 중개사무소를 통해 중개를 받으시는게 안정한 계약을 위한 방법입니다.
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Q. 숙박업은 부동산업이 아닌건지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.숙박업과 부동산업은 질문과 같이 부동산 자산을 활용한다는 공통점이 있기 때문에 혼동하기 쉬운 대표적인 분야에 해당이됩니다. 다만 회계처리나 세무 처리, 그밖에 규정에 있어서도 기준을 달리하고 있기 때문에 두 업종간은 구분되는게 맞습니다. 보통 부동산업이라면 부동산 매매,임대차 중개 및 부동산 개발,분양 전과정을 포함하는 큰 범위라고 할수 있고, 대표적으로 숙박업과 비교대상이 되는 것은 부동산임대업이라고 할수는 있습니다. 이 두가지를 비교하자면 기본적으로 적용되는 법률에 있어 숙박업은 공중위생법이 주가 되고 부동산 임대업은 민간임대주택법에 적용을 받게 됩니다. 또한 숙박업은 단기임대, 부동산 임대업은 주로 장기간 임대라는 차이가 있고 그 종류에 있어서도 숙박업에는 호텔, 모텔등외에도 외국인도시민박업, 한옥체험업, 농어촌민박업, 숙박공유업이 포함되며, 주택임대업에는 주택에 대한 임대차외 쉐어하우스도 포함하게 됩니다.
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Q. 기존에 토허제 외 지역에 아파트 지분을 소유하고 있는 경우, 토허제 지역에 추가 주택 취득이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택에 지분 보유시에도 원칙적으로 1주택자로 볼수 있고 1주택자가 토지거래허가구역 내 주택을 취득하기 위해서는 기존 주택 처분조건 & 실거주를 위한 경우라면 토지거래허가가 가능할수 있습니다. 질문처럼 기존주택에 대한 지분처분이 불가한 경우라면 원칙상 기존주택 처분조건으로써 토지거래허가를 받아 매매를 하더라도 미처분에 따른 이행강제금등이 추후 부과될수 있기에 토지거래허가구역애 주택을 매수하셔야 한다면 현 소유지분을 부모님에게 증여를 하시던, 매매를 하신던 하여 지분을 넘기시고 무주택상태에서 구매를 하시는거나 우선 토지거래허가를 받아 구매하신뒤 처분을 하시는게 맞을듯 보입니다.
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Q. 초역세권에 위치한 단독주택은 어떻게 하는 것이 최선일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 지하철 건설과 같은 개발계획이 확정된 입지에서는 기대감인 높아진 지금 시점이 일반적으로는 더 유리할수 있습니다. 실제 지하철이 들어서고 주변의 입지나 상권 형성여부에 따라 추후 가치가 지금보다 더 상승될 가능성도 물론 있지만 반대로 기대와 다르게 나타날 경우 오히려 기대수요가 빠지면서 현재보다 더 낮은 가격대에 거래가 될수도 있기 때문입니다. 다만 현재 4층상가주택이라는 점과 초역세권 입지라는 점을 고려할때 지금보다는 개발이후에 수요가 높아질 가능성이 높아보기이에 급매의 이유가 아니라면 일단 지켜보시는것도 나은 선택이 될것으로 보입니다.
부동산
Q. 금리가 채권가격에 영향을 끼치는 주된 이유가 뭘까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 채권과 금리는 서로 반비레 관계에 있습니다. 그에 따라 금리가 내려가면 채권 가격은 올라가고 , 금리가 오르면 채권 가격은 내려가게 됩니다, 쉽게는 채권 가격이 낮아지면 수익률이 높이지고 가격이 높아질수록 수익률 낮아지는 구조로써 금리가 오르면 기존채권은 수익률은 올라가게 되고, 이에 따라 채권가격은 떨어지게 됩니다.일반적으로 채권을 구매하는 경우 이자를 통한 수익이 발생하게 되고, 이러한 수익을 목적으로 투자를 하게 됩니다. 또한 채권가격 변동에 따른 시세의 차익도 기대할수 있습니다.
부동산
Q. 집을 최초로 살 때는 어떤걸 사는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택을 장기적으로 보고 구매하신다면 아파트가 가장 우선되어야 하고 자금문제등으로 인해 아파트 구매가 어렵다면 대체주택유형으로 알아보시는게 필요합니다. 그리고 주택구매시 입지선택은 본인상황에 가장 우선하는 입지조건을 선택하시어 그에 맞는 매물을 고르시는게 맞습니다. 만약 결혼을 하였고 자녀가 있다면 학군등을 고려해 장기거주가 가능한 입지, 혼자거주를 하고 있고 이후 결혼이나 직장이동의 변동사항이 발생할 가능성이 있는 상황에서는 교통접근성과 매매나 임대차가 활발한 입지의 매물을 고르시는게 향후 유리한 입지선택이 될수 있습니다. 빌라나 오피스텔의 최대 단점이라면 가격적으로는 주택상승기에 가장 늦게 오르고, 하락기에 가장빠르게 떨어지기에 가격상승 및 방어가 매우 불리하고, 매매를 하려고할 때 거래가 쉽지 않습니다. 아무리 아파트보다 좋은 장점이 있더라도 장기거주가 아닌 위에서 말한 후자의 상황조건이라면 선택하지 않으시는게 맞을듯 보입니다.
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Q. 안방 베란다 누수 발생했습니다. 전 집주인과는 별개인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 누수가 구매당시에 존재하지 않았다면 원칙상 매도인 하자담보책임에 해당되지 않습니다. 우선 사진상만 봤을 때에는 윗집책임이거나 관리사무소의 책임으로 보이기에 우선 관리사무소에 연락하시어 해당 하자를 통보하시고 시설팀에서 방문하여 공동배관누수인지 각 세대별 전용배관인지를 확인하고 공동배관누수 또는 건물구조상 하자라면 관리사무소가 윗집과실 또는 윗집전용배관등의 누수라면 윗집에서 책임을 질것으로는 보입니다.
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Q. 이사 할 때 월세 일할 계산이 자꾸 헷갈립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 입주날부터 월세를 계산하였다면 이사 전일까지 부담하고, 입주일이 포함되지 않았다면 퇴거일을 포함된다고 보기 떄문에 결론적으로는 15일이 맞을 것으로 보입니다. 일할 월세는 1년 월세를 365일로 나누어 나오는 금액이 계산법상 가장 정확합니다. 그러므로 [(월세X12)/365] X 15일] 이 계산상 맞을것으로 보입니다.