안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 대치동 은마아파트 드디어 재건축 되는거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 강남권을 대표하는 노후 대단지 아파트인 대치 은마아파트 재건축사업이 드디어 정비계획 변경안이 통과되었습니다. 이에 따라 최종 49층 5893가구로써 탈바꿈되는 것이 확정되었습니다, 다만, 정비계획변경안이 통과되었다고 하더라도 아직 사업시행인가 , 관리처분인가등이 남아 있기에 실제 착공까지는 빠르게 진행을 해도 2027년~28년에 가능할것으로 보이고 완공까지고 고려하면 2030년은 거뜬히 넘어야 될것으로 보입니다,
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Q. 집주인이 월세집 보증금 다 못돌려주겠다는데요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결과적으로는 만기일에 보증금 반환을 해주는게 맞습니다. 만약 해당시점에 전액 반환이 되지 않으면 결국은 미반환에 해당되기 떄문에 이사를 하시더라도 주택인도는 거부하실수 있고, 임차권 등기명령등을 신청하시고 등기가 된 이후 대항력을 유지하신뒤에 전입신고를 새로운주택에 하셔야 할것으로 보입니다. 물론 이사갈집에 잔금이 부족할경우은 그 부족분을 다른 방법으로 조달하여 먼저 계약을 유지한뒤 돌려받으셔야 미반환에 따른 손실이 줄어들수 있습니다. 임대인이 돈이 없어서 만기일에 반환이 어렵다고 한다면 법으로 이를 강제하고 있다고 해도 결국 당장 만기일에 전액반환을 받을수 있는 방법은 사실상 없기 때문입니다. 현재 법률상 미반환이 발생된뒤 대처할수 있는 방법들이 법으로 보장이 되는 것이지 만기일에 실질적인 전액반환은 임대인의 의지나 경제상황이 충분해야만 가능합니다.
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Q. 아파트 몇채있는데.다 팔고.하나만있는상태에서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국에는 현재 1주택자이시고 추가로 주택을 구매하는 경우 2주택에 따른 취득세가 적용됩니다. 구매하는 신규 주택이 비조정지역(비규제지역)이라면 기본세율인 1.1%가 적용될것으로 보입니다. 그외 등록세+법무사비용등을 포함하면 대략 600만원~650만원 정도 발생될것으로 보입니다.
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Q. 매매가 2억5천 소형 아파트, 전세 2억 ..고민입니다 도와주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단으로 답변드립니다. 일단 전세와 월세에서 월세는 말그대로 지출비용에 해당이 되기 때문에 전세에 비해 불리한 임대차방식입니다. 그리고 전세의 경우 대출이 없다는 가정하에 돈에 묶이는 대신 그만큼의 대출이자부담이 없고 월세부담이 없기에 보는 시각에 따라 월 주거비용을 절감하는 것이고 이는 2억으로 그만큼의 주거비용을 버는 것으로도 이해할수 있는 부분입니다. 만약 2억을 가지고 내가 2년동안 주식이든 코인이든 다른 부동산에 투자하여 대출에 따른 이자비용을 상쇄시키고도 남을 수익을 창출하는 방법을 알고 확신이 있다면 당연히 2억을 돌리는게 맞겠으나, 이러한 방법을 알지못한채 막연하게 2억을 전세보증금을 두기 아깝다고 하여 돌리는 것은 위에 말한 주거비용 절감의 효과를 낮추게 되는 악수가 될수도 있습니다. 결과적으로 본인이 재테크를 통해 직접운영가능한 안정적인 투자수익 창출 방법이 없다면 차라리 전세보증금을 두어 대출이자와 월주거비용부담을 없애고 그만큼의 금액을 추가적으로 모아 목돈으로 만드는게 더 안정적인 방법이 될수도 잇습니다.
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Q. 신축아파트 현관중문 유상옵션 장단점
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축아파트의 경우 분양단계에서 선택옵션 대부분은 완공을 한뒤 개별적으로 시공하는 것보다는 공사비 부담이 더 큰게 일반적입니다. 그래서 보통 분양옵션에서는 입주후 공사하기 어려운 부분이거나 하자 발생가능성이 높은 필요옵션을 제외하고는 대부분 개별시공을 통해 진행하는 일반적입니다. 보통 발코니확정과 시스템에어콘의 경우가 분양옵션으로 많이 선택하는 부분이고, 질문에서의 중문설치나 바닥제, 각부분별 변경옵션등은 개별시공으로 진행하는 경우가 많습니다. 이렇게 개별시공과 분양옵션을 비교하였을 때 가격차이가 크게 나타나는 것은 여러 이유가 있겠으나, 가장 큰 이유라면 분양옵션의 경우 내가 원하는 시공 뿐 아니라 연관된 추가적인 부분까지 포함하여 패키지옵션처럼 되어 있기 때문이고 자재의 선택이나 디자인의 선택이 있어서도 분양옵션은 변경이 불가하나 개별시공의 경우 원자제, 시공방식 선택에 따라 가격을 충분히 낮출 여지가 있기 때문입니다.
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Q. 재건축으로 인한 자진이주계획에 이주를 안한다면?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 이주시기에 이주를 하는 것은 조합원의 의무입니다. 당연히 해당기간내 이주를 하시는게 필요하면 이주를 하지 않은 경우에 불이익에 대해서는 조합규약에 따라 의무 위반에 따른 조치는 달라질수 있기에 이에 대한 확인은 조합에 하셔야 합니다. 통상적으로 나와있는 내용상 이주기간이 늦은 세대들에서는 보통 관리비 폭탄이라는 문제가 많이 발생하게 됩니다. 여기서 관리비에는 공동주택 유지를 필요한 경비,청소, 승강기관리, 공용전기료등이 포함되고 이는 세대수에 따라 부담이 되는데 이주가 시작되면 그 기간동안에 남은 세대에게 결국은 부담이 커지기 때문입니다, 평상시의 경우라면 빈집이라도 그 세대 소유자가 그 공용부분의 관리를 부담하기에 다른 세대에게는 부담이 되지 않겠으나 위처럼 이주확정으로 이주기간내 이주를 하는 경우에는 빈집세대에 대해서 관리를 청구할수 없기에 남은세대들간 관리비를 나누어 부담하여야 하기에 실제 이주가 늦어지는 세대에서 이러한 불이익이 실제 나타나게 됩니다.
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Q. 내년 집값 예상 알고싶어요 아파트 대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내년에 주택가격이 오를지는 알수 없습니다만 , 현재 정부의 의지를 볼때 주택가격의 큰 상승기대감은 낮은 편이나, 시간에 따른 지가상승으로 평균적인 수준의 가격 상승은 가능할수 있습니다, 쉽게 향후 주택가격이 크게 상승 될거라는 기대로 구매하는게 아니라면 추가적인 하락가능성도 낮기 때문에 구매시기로는 현재도 나쁘지 않습니다. 그리고 대출의 경우 금리인하가 향후 나타날 가능성이 높은 만큼 대출시기로는 나쁘지 않으나, 대출한도에 있어서는 규제가 적용되고 있기에 자금조달게획을 꼼꼼하게 세우시는게 필요할수 있습니다.
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Q. 양평역 부근은 학군이나 치안 면에서 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에서 치안 문제는 특수한 지역이 아니고선 입지고려시에 크게 염려되는 부분은 아닙니다. 학군의 경우는 어딜 기준으로 보는지에 따라 다를수 있겠으나, 서울기준이나 일반적인 학군이 좋은 지역에 비해서는 아직까지는 떨어지는 지역으로 볼수 있고 단순하게 초,중,고를 다니면서 장기거주를 고려하신다면 해당 부분은 평균적인 수준으로 크게 낙후되어 있지는 않습니다. 즉 아이들의 교육적인 부분을 위해 이주하는 입지라기 보다는 서울보다 저렴한 시세와 서울로의 접근성이 유리하고 장기거주시 아이들이 다닐수 있는 학교 및 생활인프라정도는 평균적으로 구축이 되어 있는 지역이라도 보시면 됩니다.
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Q. 아파트 높은층 살면 병 걸리기도 하나요?..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.글쎄요, 해당부분이 통계상 반드시 그렇다고는 볼수 없습니다. 물론 고층일수록 환기가 어렵고, 내부의 밀폐성이 높아지기 때문에 천식, 알레르기 비염등 호흡기 질환등이 나타날 가능성이 있으나, 최근 아파트의 경우 높아지는 만큼 환기에 대한 부분이 강화되고 있기에 현실적으로 고층이라고 병에 걸린다는 것은 사실과 맞지 않는 말입니다. 그리고 현재 RR(로얄동, 로얄층)은 대부분 최고층이며 이는 거주에 있어 조망권과 일조권의 우수성이 더 중요시되고 있기 때문입니다. 풍수에 따른 부분까지는 모르겠으나, 실제 가격적으로도 고층이 저층보다는 높습니다. 그만큼 수요가 더 있다는 의미이기도 합니다. 보통의 고층의 기준은 전체층에서 3분에 2 이상되는 층은 모두 고층으로 보시면 됩니다. 예를 들어 21층이면 14층이상이 고층에 해당된다고 보시면 됩니다.
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Q. 지금 집 사야할까요 기다려야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 구매를 고민하실때 향후 가치상승여부등도 중요하겠으나, 당장의 주택구매시 자금조달에 무리가 없는지를 판단하시는게 가장 필요할수 있습니다. 어찌되었던 자가가 다른 전월세임대차보다는 주거안정효과가 있고 장기거주를 통해 시세변동에 리스크를 조금은 줄일수 있기 때문입니다, 이는 단기적으로 부동산 가격이 하락할수도 있으나, 장기적으로 보면 우상향을 하는게 일반적이고 수도권에서는 아직까지도 이러한 영향이 나타나고 있기 때문입니다. 또한 금리가 추세적으로 낮아질 가능성이 높다는 점도 주택구매시기상 나쁘지 않은 시점으로 보이긴 합니다.