안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 만료 전 매매로 인한 이사 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현 임차중인 전세주택에 대한 대항력을 유지하기 위해서는 기존 전입신고 상태를 유지하셔야 합니다. 보증금 반환전까지는 실제 이사를 하시더라도 주택인도를 하지 마시고 전입신고도 그대로 유지를 하고 계셔야 합니다. 가장 일반적인 방법은 임대인과 협의하여 원하는 시점에 종도해지 합의를 하시는것이며 이때 임대인 요구에 따른 패널티를 부담하셔야 할수 있기에 이점은 고려를 하고 계셔야 합니다. 보통은 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하는 경우가 많으나 임대인에 따라 달라질수 있기에 우선적으로 협의를 해보시기 바랍니다.
부동산
Q. 20대, 오피스텔 구매 향후 아파트 청약시 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 업무용 오피스텔을 보유하고 10년 후쯤 오피스텔을 팔고 아파트 청약/매매를 할 예정인데요. 이때 생애최초 대출과 청약 우선순위 같은 혜택을 받을 수 있을까요?ㅜㅠ(이로 인해제약이 있지 않을지..?) -> 원칙적으로 업무용 오피스텔은 주택에 해당되지 않기 때문에 주택수에 포함이 되지 않아 새롭게 주택을 구매할때 생애최초 자격에는 문제가 되지 않습니다. 다만 실무상 주거용 오피스텔을 구매하면서 주택담보대출을 이용하는 경우 이후 주택구매시 생애최초 대출을 이용하는데 제한이 있을수 있습니다. 2. 그리고 아무리 찾아봐도 오피스텔 주거용 업무용이 너무 헷갈려서요. 제가 오피스텔 업무용으로 구매를 한다면 주거용으로 전환하게 되면 어떤 제한이나 불이익이 있을까요..?(세금, 청약 등등) -> 우선 건축물대장상 용도가 업무용이라면 해당 오피스텔은 업무용 오피스텔 입니다. 다만 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하면서 전입신고를 하게 되면 주거용 오피스텔로 간주되어 우선 소유자가 환급받은 부가세를 반환하여야 하고 주택수에 포함이 되어 1주택자로써 기준이 세금등에 그대로 적용되게 됩니다. 청약시에도 실거주중이고 재산세가 주택분으로 과세가 된다면 유주택자로 구분되어 무주택자 기준으로 청약이 제한될수는 있습니다. (단, 일정요건에 해당되는 오피스텔의 경우 주택수 제외 조항에 따라 주택수 산정에서 배제될수도 있습니다 )
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Q. 디딤돌 생애최초 아파트 매매 LTV 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 위 조건으로 LTV가 80%인지 70%인지?-> 6.27 정부의 대출규제로 인해 생애최초에서의 ltv는 80%-> 70%로 바뀌었습니다. 그에 따라 최대 대출가능한도는 주택평가액의 70%가 한도라도 보시면 되고, 개인소득 및 부채수준에 따라 이보다는 낮아질수 있습니다. 2. 위 조건으로 디딤돌 대출 시 문제 될 사항이 있을지? -> 기재된 조건만으로는 문제될 사항은 안보이나 대출의 경우 실제 심사를 거쳐야만 정확하기 떄문에 확실한 장담을 해드리기는 어렵습니다. 기본적으로 디딤돌 대출 신청요건에 해당이 된다면 신청자체에는 별도 제한이 없을것으로는 보입니다.
부동산
Q. 고금리 기조가 장기화되면서 주택 구매 심리가 위축되고 부동산 시장이 침체 조짐을 보이고 있습니다. 어떤 대책이 필요할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인상되게 되면 주택 구입시 자금조달 대부분을 차지하는 대출에 따른 이자율도 상승하게 됩니다. 그에 따라 주택구입자금조달이 어려워지고 구매심리가 낮아지면서 주택수요가 감소하게 되고, 가격도 하락하게 되는게 일반적입니다 ,특히나 코로나로 인해 제로금리상태에서 작년도 급격하게 금리가 상승하게 되면서 부동산시장 전반의 가격하락이 나타나게 되었습니다. 다만 현재는 경기부양을 위해 금리가 낮이고 있는 상황이며, 추가적으로 금리인하가능상어 높아지고 있기에 금리에 따른 주택수요감소는 크게 완화될것으로 예상됩니다. 다만 금리인하의 기대감보다 더 강하게 작용되는 부동산 규제정책등이 있다면 실제 시장에서는 가격상승이 나타나기 어려울 가능성도 있습니다.
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Q. 새로운 건물주가 이사를 가라고합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 대항력(전입신고)를 갖춘 상태에서는 임대인이 변경되더라도 기존 임대차계약의 효력을 주장하실수 있습니다. 그에 따라 남은 기간까지는 그대로 거주를 하실수 있습니다. 아마도 임대인이 말한 이사요청은 계약만료후 재계약없이 만기퇴거를 말하는게 아닌 가 싶고, 재계약시에 갱신청구권이 있다면 이를 통해 연장을 요구하실수는 있는데, 임대인은 실거주 또는 법적 사항에 해당되지 않는 한 이를 거부할수는 없습니다.
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Q. 전세대출 중에 디딤돌이나 보금자리론 대출 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.경매로 구매시 디딤돌이나 보금자리론 같은 정부정책 대출이 가능한지? -> 경락대출도 결국은 주택담보대출에 해당되기 때문에 디딤돌,보금자론 대출 요건 충족시 신청가능합니다. 2.정부정책 대출이 가능하다고 한다면 전세대출을 끼고 대출이 가능한지?-> 이게 전세대출이 있는 상태에서 대출이 가능한지를 문의하시는듯 보이는데, 전세대출이 있다고 해서 주담대가 거절되지는 않겠으나, DTI산정시 전세대출이 반영되기 때문에 별도 상환조건부가 아니라면 한도에 영향을 줄수 있습니다. 참고로 이용중인 전세대출상품이 디딤돌대출을 운영하는 주택도시기금의 상품이라면 디딤돌 대출은 중복이용에 해당되어 신청이 불가합니다. 3.전세대출을 끼고 대출을 하였다면 불이익은 없는지?-> 전세대출 유지하면서 주택담보대출을 받는다면 당연히 한도에 영향을 미칠수 있고 2에서 처럼 동일기금상품이거나 공공저금리대출상품 특성상 대출이 어려울수도 있습니다.
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Q. 월세 1.5룸 인터넷 연결 본인부담 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인터넷 설치등을 임대인이 반드시 해주어야 하는 것은 아닙니다. 보통 일반주택의 경우 티비, 인터넷 모두 기본적으로 설치는 거주자인 임차인이 알아서 하는 경우가 많고, 질문과 같은 경우는 옵션으로 일부 제공이 되는 원룸이기에 추가적인 설치건은 본인부담으로 하시는게 맞을것으로 보입니다, 그리고 비용에 대해서는 업체별 . 상품별 이용요금이 다른 만큼 직접 관련업체에 문의하여 알아보시는게 정확할듯 보이니다. 보통 인터넷의 경우 월 1~2만원 수준으로 알고 있습니다
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Q. 명의신탁 및 편법증여로 의심받을까요?(이전내용 추가내용덧붙힘)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소명자료가 왔다는 건 해당 자금의 출처가 불분명하기 떄문으로 보입니다. 이런 경우 증여든 매매든 이에 대한 자료소명이 반드시 제출하여야 할수 있는데, 질문처럼 사실대로 한다고 이게 문제에서 벗어날지는 확답하기 어렵습니다 .그렇다고 임의대로 대략적으로 작성 소명할 경우 받은 금액에 대한 현금증여에 따른 증여세 부과나 최악의 경우 질문에서 말한 부분들의 문제가 실제 발생할수도 있기에 세무사와 같은 전문가에게 도움을 받아 대처를 하시는게 필요할수 있습니다. 참고로 자금출처에 대한 소명요구가 왔다는 건 이미 어느정도 의심이 확정되어 실질조사전 내용이 통보된 것이기에 반드시 전문가 도움을 받아 진행하셔야 합니다.
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Q. 아파트갈아타기하면 디딤돌상환해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정부지원 저금리대출상품인 디딤돌 대출상품의 경우 원칙적으로 목적물 변경이 되지 않습니다. 그에 따라 현 주택을 매도하고 해당대출을 상환한뒤 새로운주택에 대해서 새로운 디딤돌 대출을 받으셔야 합니다. 문제는 디딤돌대출의 경우 신혼 및기타조건이 되도 주택평가액이 6억을 초과할 경우 신청대상에 해당되지 않기 떄문에 7억 주택구매시에는 이용불가한 대출상품입니다. 그에 따라 일반적인 시중은행 주택담보대출을 신청하여 이용하셔야 하고, 대출금리 역시 지금보다는 훨씬 높게 이용을 하셔야 합니다. 그리고 이런 경우는 담보대출 갈아타기라고는 하지 않습니다 대출갈아타기는 보통 동일주택에 대해서 기존대출보다 낮은 대출상품으로 전환하는 것을 의미 합니다.
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Q. 주택3채있는데.다 팔고.다른아파트 1채취득하면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국에는 보유한 주택이 없는 무주택 상태에서 구매를 하시는것이기에 1주택 취득에 따른 취등록세만 부담하시면 됩니다 취득 금액 3.5억이면 취득세율 1.1% 그리고 등기비용을 포한 부수적인 비용이 발생될수 잇습니다.