안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 전세권과 임차권은 어떤 차이가 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권은 물권으로서 등기부상 등기가 되는 권리입니다. 그리고 용익물권에 해당되기 때문에 그 자체로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 임차권은 임대차계약에 따라 형성되는 권리이나 , 이는 물권이 아닌 채권으로 볼수 있고 등기되지 않는 권리입니다. 즉, 제3자가 등기부를 볼떄 전세권은 등기를 통해 등기부상 존재하므로 확인이 가능하나, 임차권은 등기가 되지 않아 등기부상 존재하지 않기에 실제 권리확인은 임장등을 통해서만 확인 가능합니다, 그리고 임차권은 채권이기 떄문에 그자체로는 대항력과 우선변제권이 없으며, 이러한 권리불안정성으로 인해 주택임대차보호법에 따라 전입신고,확정일자 부여를 조건으로 부여해주는 것입니다. 그리고 임차인입장에서 가장 큰 차이는 보증금 미반환시 임차권만 있다면 반환소송을 통해 승소판결문을 가지고 경매를 신청하여야 하지만, 전세권은 그자체로 소송없이 바로 목적물을 경매신청할수 있습니다. 즉 전세권이 임차권에 비해서는 강한 권리가 부여된다고 보시면 됩니다.
Q. 남편 보금자리론 1주택 상태로 공동명의 주택 신규 취득
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 보금자리론의 경우 질문처럼 신규주택을 구입한 직후 은행이나 정부로부터 처분요청을 받지 않습니다. 이유는 매년마다 사후검증과정에서 신규주택취득이 확인되면 해당 시점으로부터 처분요청을 받기 떄문입니다. 이런 경우 기존주택 처분기간은 취득시점이 아닌 처분 요청을 받은 날로부터 6개월이기 떄문에 사후심사를 받자마자 구매를 하였다면 최대 1년 6개월까지도 처분을 미룰수 있습니다. 즉, 본인의 대출신청시점을 기준으로 남은기간과 6개월정도를 플러스 하여 산정해보시면 거의 비슷한 시기가 될듯 보입니다.
Q. 부동산 투자 중 수익형부동산과 차익형부동산에 대한 대략적인 구분이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 투자목적에 따른 매물이 구분되어 있는 것은 아닙니다만 일반적으로 시세차익을 노리는 투자의 경우는 상승세가 빠르게 나타나는 부동산에 대해서 선택을 하게 되는 것으로 보입니다. 그런 관점에서보면 구분자체는 잘 하신듯 판단됩니다. 자신증식을 위해서는 수익형이냐 차익형이냐는 정확한 정답이 없습니다. 수익형의 경우 단기간내 수익실현이 가능한 특징이 있지만, 차익형의 경우 일정기간 보유에 따라 수익발생이 가능하고, 각 투자방식에 따른 리스크도 늘 존재하기 떄문에 결국은 투자시점에 유리한 방식을 적절히 선택하여 그에 맞는 매물에 투자하시는게 자산증식을 위한 가장 중요한 부분으로 볼수 있습니다. 예를들어 주택가격이 상승하는 시점에서는 갭투자등을 통한 시세차익확보가 유리할수 있고, 반대로 상권이 형성될 가능성이 높거나 이미 형성중인 곳에서는 임대수익이 유리하기 떄문에 상가투자를 선택할수도 있습니다. 참고로 토지의 경우는 장기간 보유를 하여야하고 다른 매물에 비해 각종 규제와 법률에 따른 이용가능성이 복잡하기 떄문에초보투자자에게는 투자수익을 창출하기 어려운 경우 환경이며, 시간도 많이 소요되므로 투자대상으로써 쉽게 선택할 대상은 아닙니다.
Q. 옆집의 에어컨 설치문제로 생활에 지장초래.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 법으로써 제재를 가할수 있는 방법은 없는 것으로 알고 있습니다. 다만 질문과 같은 피해가 입증가능하다면 민사소송에 따른 손해배상청구등은 가능할 여지는 있어보입니다. 다만 손해배상의 특성상 손해에 대한 객관적인 입증과 그에 따른 판결의 결과는 쉽게 예상할수 없기에 당사자간 협의를 통해 해결하여야 할 부분으로 보입니다.
Q. 땅에 나무를 심고 그냥 재배하는 경우도 있지만, 과수원이나 조경회사는 품질이 좋은 나무를 등기를 한다고 하는데, 어떻게 하는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 토지에 뿌리를 내고 자란 나무들은 토지에 고정되어 있어 토지의 일부로 간주하나, 일정 가치가 있는 나무의 경우 입목이라고 해서 등기가 가능하고 토지와는 별개로 구별하고 독립된 재산으로 취급하게 됩니다. 해당 입목등기의 경우 법에 따라 정해진 부분으로 특별한 이유가 있다면 나무도 오래 키우면서 점차 가치가 높아지는 하나의 재산으로 보기 떄문입니다. 특히 희소성이 있는 입목은 가격이 매우 높으며 일반적으로 입목의 가치는 생각한것보다 높은 게 현실입니다.