안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 시공사가 공사비 증액을 당연하게 요구해도 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약금액과 다른 증액요청이기 때문에 조합에서는 당연히 이를 거절할수 있습니다. 강제적으로 무조건 받아 들여야하는 것은 아닙니다. 다만 문제는 공사중에 이러한 공사비증액문제가 터지게 되면 시공사측에서는 공사를 중단하고 버티게 되고 공사중단에 따른 손실이나 비용 증가는 결국 조합원들의 분담금 증가로 이어지기 때문에 조합에서도 무조건으로 안된다고 거절만 하고 있기는 어려운 게 사실입니다. 결국 반드시올려줘야할 법적의무는 없으나, 공사중단과 같은 무기가 시공사에게는 있기 떄문에 협의 자체를 안할수는 없는게 현실입니다.
부동산
Q. 토지보상에 대한 기준은 어떻게 마련이 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지개발에 따라 현 소유자에게 지급되는 토지보상의 경우 토지보상법(공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 따라 그 범위나 보상금책정방식이 정해져 있습니다. 즉, 개인이 별도 감정평가를 해서 가격을 높인다고 해서 이를 인정하는 것이 아닙니다 .특히 수용등을 통해 강제적으로 토지소유권을 귀속시키는 경우 정해진 보상금에 대해서 이의제기등을 통해 재감정이나 행정소송등을 진행할 여지는 있겠으나, 단순하게 수용자 입장에서 가격을 부풀리는 것은 원칙상 불가하다고 보시면 됩니다. 단, 민간개발의 경우는 타인재산인 토지를 강제수용할수는 없기 떄문에 소유자 판단에 따라 가격이 낮을경우 매도를 하지 않고 시세에 대한 협의는 하면서 버틸수는 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 국가 고시 자격증의 경우에 남에게 양도도되나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 자격증마다 다르겠으나, 기본적으로 본인이 취득한 자격증을 다른사람 명의로써 양도 및 대여하는 것은 불법입니다. 다른 자격증은 잘 모르겠으나 공인중개사 자격의 경우 타인에게 양도나 대여를 해주었을 경우 공인중개사법 제7초에 따라 시도지사는 반드시 자격을 취소하여야 합니다. 즉 위반사실이 드러나면 곧바로 해당 자격증은 취소가 되고, 대여자 대여받은 사람 모두 1천만원 이하 벌금 또는 1년이하의 징역에 해당하는 형사처벌 대상이 됩니다. 만약이를 알고 신고를 하여 해당 행위가 적발이 되는 경우 신고포상금에 대한 규정이 있으며, 보통 건당 50만원으로 하고 있습니다 .
부동산
Q. 추석 기차표, 취소표 예매 하는 방법은 무엇일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 결국은 타이밍이 빠른 순으로 티켓팅이 가능한 것으로 알고 있습니다. 보통 추석때처럼 대량의 수요가 몰리는 시점에서는 코레일에서도 특정일자과 시간을 정해 기간내 표를 예매할수있도록 공지하고 있으며, 이전까지는 매크로등을 통해 대량으로 표를 매수하는 경우가 많아 해당 시기에는 특별 단속기간으로써 이를 단속한다고는 하고 있습니다 . 그리고 인터넷 구매시 순간접속에 따른 다운등이 있을수 있기에 오히려 재로그인을 하는 경우 순서가 더 밀릴 가능성이 높은 만큼 한번접속한 이후 대기를 기다리는게 일반적으로는 유리하다고 알고 있습니다. 그게 아니라면 실제 역사등에 방문하여 구매하는 오프라인 표예매등도 이러한 위험부담없이 예매를 할수 있기 때문에 이를 통한 예매도 방법이 될수 있습니다 .
부동산
Q. 동화책을 출판하려면, 최소 출판 부수라는게 있을까요?
해당 부수는 크게 발행하는 출판사에서 원가대비 마진을 고려할때 최소 발행하여야할 부수라고 보시면 되고, 이는 규정에 따라 정하는 게 아니기 떄문에 출판사마다 차이가 있을수 있습니다. 그리고 인쇄소에서도 최소한의 기계설비 작동과 인건비등을 고려할때 작업가능한 최소부수를 해당 업체별로 정하여 운영중에 있기에 질문처럼 동화책에 대한 발행을 생각하신다면 출판사와 직접 미팅등을 통해 협의를 해보셔야 할 것으로 보입니다. 인터넷에 제공된 관련내용에 따른 일반종이책의 경우 출판사에서는 1000부를 평균 제작부수로 하고 있고 한 부수당 50페이지이상등처럼 별도의 정해진 기준이 있다고는 합니다. 다만 동화책의 경우는 책 한권당 발생하는 원가가 높기 때문에 권별 발행비용이 높은대신 비교적 최소 부수는 높지 않다고는 나와있긴 합니다.
부동산
Q. 대통령이 부동산 가격의 안정적 관리를 강조했다면 하는데 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 우리나라의 부동산 관련 정책과 규제는 크게 수도권과 비수도권으로 구분하여 운영중에 있고, 세부적으로는 수도권 내에서도 똘똘한한채가 집중되어 있는 강남3구와 같은 규제지역과 비규제지역으로 나누어 규제의 정도와 적용 기준을 다르게 운영하고 있습니다. 사살상 이전보다 지방보다는 수도권에 수도권 중에서도 상급지인 규제지역내 수요가 늘어나고 있는 상황에서는 위와 같은 기준에 따라 규제의 기준을 달리하는게 가장 맞는다 판단되며, 현재도 이러한 방식으로 정책운영을 하고 있는 것으로 알고 있습니다. 그외 현 정부에서는 특별히 대출에 대한 규제 그중에서도 개개인에 대한 제한 보다는 금융권 전반에 대한 대출규제를 진행하는 방식과 더불어 공공주택을 크게 늘려 공급을 확대하는 정책운영기조를 나타내고 있기 떄문에 지금까지는 시장에서도 영향을 받고 있는 것으로 보입니다. 다만, 지방에 대한 활성화 정책에 대해서는 단순히 정책운영 뿐아니라 장기적인 지원과 개발계획이 필요한 만큼 이에 대한 정책운영이 더 필요해 보이긴 합니다.
부동산
Q. 서울 재개발 추천구역 있으면 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고민하고 계신곳이 있다면 해당 위치에 투자를 고려하시면 될듯 보입니다. 다만 재개발의 투자에 대해서는 향후 개발진행여부와 구매시점에 따른 입주권 부여가능성등을 고루 확인을 하셔야하고, 최근 서울시내에서 개발중인 정비사업장 20여곳(재건축20곳, 재개발4곳)이 정비구역 일몰제에 따라 지정해제 위기에 놓여있다는 이야기 나오고 있기에 이를 참고하여 가장 진행상황이 안정적이거나 빠른 곳을 선택하시는 것도 필요해 보입니다. 참고로 재개발 사업의 경우 일몰기간이 오는 2027년이기 때문에 사업시행이 늦어지는 곳에 투자를 하시면 손실로 이어질수 있습니다.
부동산
Q. 현금 10억 부동산 투자 추천해주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 특성상 입지에 따른 차이가 존재하고 매물마다의 개별성이 존재하기 떄문에 단순하게 10억 투자가 어디에 유리할지는 판단하기 어렵습니다 . 또한 시장의 변동성도 존재하기에 현 시점에 10년후 수익성이 가장 유리한 투자방식을 답변드리기에도 한계가 있습니다 .다만 10억의 자금을 가지고 레버리지등을 통한 투자를 고려한다면 시세차익을 노린 주택투자보다는 건물이나 토지등 임대수익등을 목적으로 하는 투자가 10년후 관점에서는 더 유리한 부분이 있을수 있습니다. 주택의 경우는 이전보다 점차 투자를 통한 시세차익 확보가 제한적이고, 각종 부동산 정책변화에 따른 규제로 변화등으로 리스크가 커지기 떄문에 비교적 변동성이 적은 상가나 토지에 대한 투자가 더 리스크는 낮아질것으로 예상됩니다.
부동산
Q. 수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능한 부분이고 실제 그렇게 하는 상가임대차는 존재합니다.주로 대형쇼핑몰이나 백화점등에서는 포스를 통해 매출을 일괄적으로 확인가능케 한뒤 발생하는 매출의 일부비율에 대해서 수수료가 아닌 임대차에 따른 임대료로 받아가는 계약으로 유지되고 있는 경우가 있습니다. 이는 상가관리단 입장에서는 지속적인 상가 상권유지와 입점업체에 대한 관리를 용이할수 있기에 유리할수는 있으나, 매달 발생하는 임대료의 변동성이 발생하기 떄문에 이에 대한 리스크가 있을수는 있습니다. 보통은 이러한 임대차 계약을 매출연동임대료라고 합니다.
부동산
Q. 전세 세입자 중에 대출 없이 전세 계약하는 비율이?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 부분은 통계로 나와있는 부분은 없는 것으로 알고 있습니다. 그리고 3개월내 대출없이 전세계약하는 손님을 만날 확률도 일반화하기 어려운 부분으로 운이 좋거나 혹은 매물가격이 낮아 전세보증금이 낮은 경우라면 확률적으로 더 높겠으나, 고가 주택이 많은 지역이라면 사실상 전세대출없이 계약희망자를 기간내 찾기는 어려울수도 있습니다. 특히나 현재 전세대출 규제등으로 전체 임대차에서 월세비율이 60%을 넘어가는 상황이기 떄문에 꼭 전세가 아닌 반전세나 월세로 전환한다면 임대차에 따른 대출없이 입주를 희망하는 세입자를 만날 가능성은 높다고 볼수 있습니다 .