안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 공시지가 400만원하락+6만원 월세요구
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약비라는 게 중개사무소의 대필료를 말하는건가요? 통상적으로 재계약비라는 건 없습니다. 중개사를 통해 재계약서를 작성하는경우 대필료를 지급하지만 지역에 따라 다르나 20만원은 높은 수준입니다. 보통은 10~15만원 사이가 많습니다, 해당 부동산이 임대인을 대신해 계약대리를 하는 경우라면 어쩔수 없겠으나, 그게 아니라면 다른 부동산을 통해 대필료를 알알아보신뒤 진행하시는게 맞을 듯 보입니다.그리고 전환율에 따라 5%인상과 보증금 차액의 월세전환을 고려하면 월 6만원 월세는 크게문제없는 수준으로 보이나, 임차인에게 선택권이 없는 것은 아니기에 잘 판단하여 동의하셔야 합니다. 보통 갱신청구권이 있다면 해당 조건을 거부하더라도 퇴거를 강제할수는 없고 갱신청구권을 사용하였더라도 무조건 5%인상이 강제되는 것도 아니기에 공시지가가 하락하였다면 시세도 하락하였다는 의미이므로 시세기준에 맞추어 계약조건 인하를 주장하시는것도 필요해보이므로 주변 시세를 확인하고 이를 기준으로 협의를 진행하시는게 필요해보입니다. 만약 인상이 되지 않고 동일조건에서 보증금만 600만원 인하할 경우 월세는 15000원수준으로 낮아지게 됩니다.
Q. 아파트 평균 관리비가 어느정도 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비의 경우는 전세계약시에는 대략적인 수준을 알려주는게 통상적입니다. 심지어 네이버 부동산등의 매물에도 월평균관리비는 기재가 되어있기 떄문에 알려줄수 없다는 대답은 이해하기 어려운 부분입니다.관리비의 경우 수도와 전기, 가스비등이 포함된 경우가 있고 별도로 세대별 납부하는 경우가 있기에 구조에 따라 달라질수 있지만 평균적으로 면적당(1제곱) 3300~3600원이며, 전용면적 84제곱(34평)의 경우 28~35만원사이라고 보시면 됩니다. 최근에는 공공요금이 인상되었기에 불과 1~2년전보다는 크게 상승된 상태라고 보시면 됩니다.
Q. 전세 계약 융자없고 임차권등기 잇다고 하는데 계약하면 좀 위험한가요? 보증보험 가입 된다고는 해요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등차권 등기가 있다는 것은 이미 보증금 반환을 받지 못하고 퇴거한 세입자가 남아있다는 의미입니다. 어떻게 보면 근저당이 있는 것보다 더 임대인에 대한 신뢰가 떨어질수 있는 부분입니다. 쉽게 보면 임대인이 다음 임차인을 구하기 전까지는 보증금을 반환할 능력이 없는 상태이고, 이미 세입자의 보증금을 의무기간내 반환하지 못한 이력이 있다는 것이기에 계약을진행할때 신중하게 판단하셔야 할 부분입니다.
Q. 내일 이산데 집주인이 전세금 반환을 5일만 미뤄달랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환이 되지 않았을 경우에는 만기일 이후 임차권 등기가 가능하나 반환 예상기간이 짧아 실효성이 있는지는 잘 모르겠습니다, 질문처럼 미룬 날짜만큼의 이자청구는 임대인과 협의를 통해 합의하시면 되나 법적으로도 퇴거이후 지연이자에 대한 청구는 가능할수 있습니다. 문제는 상대방이 지급을 거절하면 결국에는 소송을 통하셔야 하는데 이게 기간이 짧기에 실질적인 이득이 있을지는 잘 모르겠습니다.
Q. 대출 실행일 전에 주소지 이전 해도 상관 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 심사가 완료되어 대출 실행이 결정된 상황이라면 현재 주소지 이동에 따라서 문제가 발생될 가능성은 낮습니다. 대출신청시점이 대출자격의 기준이 되기 때문에 이후 변동된 사항은 문제가 없습니다. 다만 대출상품이 공공저금리 대출로써 무주택자격요건이 있는 경우 부모님과 합가에 따라 주택수변경등의 문제가 있을수 있기에 이에 대한 우려가 있다면 은행을 통해 정확히 확인해보시는게 필요해 보입니다. 개인적 판단으로는 아무런 문제가 없을것으로 예상됩니다.