안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 지분적립형 주택 같은 경우에는 어떤 것을 의미하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택을 구매할때에는 매매대금 전액을 지급하고 온전히 소유권을 가져오는 방식입니다. 그래서 자금이 부족한 경우 대출을 통해 자금을 조달하고 매월 이자를 소유자가 부담하게 됩니다, 지분 적립형 주택은 이와 다르게 매매계약시 전체주택가격이 아닌 20%정도의 자금만을 지급하고 소유권에 대한 지분을 가져오게 되고 실거주를 하게 됩니다. 그리고 나머지 80%는 공기업이 LH등이 매수를 하는 구조이고, 기간에 따라 순차적으로 해당 지분을 소유자가 매수하는 방식으로 온전히 소유권을 가져오게 되는 구조입니다. 이게 일반매매와 뭐가 다르냐면, 초기 구입자금에 대한 부담이 적습니다. 그렇기 떄문에 대출을 통해 자금을 조달하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 물론 본인소유지분을 제외한 나머지 지분만큼은 매월 임대료를 LH등에 지급하여야 하지만, 시세보다 낮은 금액만을 지출하기 떄문에 서민들의 자가주택구입에 도움이 될수 있는 제도라고 보시면 됩니다. 단., 해당 지분적립형 주택은 아직 민간기업으로까지 확대하는 수준이 아니며, 공공주택에 대해서 일부 공급을 예정하고 있기에 효과가 좋다면 점차 확대되지 않을까 생각은 듭니다.
Q. 신탁등기된 매물에 대한 임대차 계약관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 보증금의 5%를 신탁회사로 입금하거나, 신탁회사의 동의서를 받아서 계약 진행하자고 제의를 했는데 등기부상 말소될 회사라 계약서 상에 언급될 필요가 없다는 식으로 얘기하는데 이게 맞나요? 만약 아니라면 제가 어떻게 이 부분을 요구해야하는지, 요구가 정당한지가 궁금합니다. (중개인이 말하길 '그렇게 하는 방식은 신탁회사 소유로 계속 남아있는 상황이라면 그런 절차가 필요하다'고 말하고 있습니다.)2. 위 계약 진행시 제가 취해야 할 안전조치에는 어떤 것이 있을지 궁금합니다.-> 틀린말은 아니나, 계약시점에는 신탁등기가 된 상태이므로 계약자 입장에서는 불안하실수 있습니다, 이런경우에는 이특약등에 위와 같이 신탁등기말소에 대한 부분을 기재하시고, 미이행시 계약해지 및 계약금반환특약을 적으시면 조금더 안전해 보일 수는 있고, 등기가 온전히 넘어온 상태에서 대출신청 및 잔금을 치루기 때문에 잔금전에 해당부분을 확인하시면 될것으로 보여 내용상 신탁회사의 동의서까지는 필요하지 않을수 있습니다. 단, 임차인입장에서는 혹시나 향후 문제가 생길것을 대비해서 계약금 입금이나 신탁동의서를 받아두시는것이 원칙상 맞긴 합니다.
Q. 월세 계약기간 중복 관련 전입신고 가능여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차 신고는 계약일로 부터 30일이내 하셔야 하고 현 주택의 보증금 반환 및 퇴거전이라도 하시면 됩니다. 오히려 해당 기간을 초과하는 경우 과태료가 있기에 새로운 주택 계약을 체결하신뒤에는 우선적으로 하시기 바랍니다. 이에 반해 전입신고는 현 주택에서 보증금반환전까지는 절대 새로운주택에 전입신고를 하시면 안됩니다. 이유는 새로운 주택에 전입신고시 현주택에서는 전출이 되어 대항력을 상실하게 됩니다. 물론 보증금 반환을 받았다면 관계가 없지만 그게 아니라면 반드시 반환전까지는 현주택에 전입신고 상태를 유지하셔야 합니다.
Q. 근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 매물은 구분건물이 아닌 것으로 보입니다. 이럴 경우에 본인의 보증금 순위에 대해서는 선순위 근저당도 있지만, 먼저 입주해 있는 다른 세입자의 보증금도 선순위가 됩니다. 즉 다가구와 같은 권리분석이 필요하고 시세와의 보증금의 차이를 고려할때 본인 보증금외 +선순위 근저당 + 이미 입주해 있는 대항력있는 선순위 임차인보증금 까지고 고려를 해야할 상황입니다. 최우선 변제가 가능한 서울지역이라도 다른 세입자도 소액임차인에 포함되는 경우 최우선변제를 통해서도 배당이 어려울수 있기에 일단은 등기부등본을 확인하신뒤 정확한 설명을 들으시고, 반드시 전체세입자리스트를 확인하시거나 임대인 OR 부동산을 통해 현재세입자의 수와 각 보증금에 대한 사항을 물어봐 확인하셔야 합니다. 개인적으로 부동산 경험이 없는 경우에는 위처럼 복잡한 권리관계가 있는 경우에는 지금 당장은 안전할지라도 추천드리기가 조금 그렇습니다.
Q. 전세가 줄어들면 월세 가격의 상승으로 이어지게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아셔야 하는 부분이 있다면, 전세제도 자체는 전세계적으로 드문 제도가 맞으나, 그 자체가 문제가 있거나 기이한 제도가 아닙니다. 오히려 주거비용 절감등의 이유로 주거비용이 높아 사회문제가 발생되는 나라에서는 해당 제도의 도입등을 논의하는 경우도 있습니다. 다만 우리나라에서만 이러한 제도를 이용해 무자본 갭투자나 투기가 성행하면서 최근 이슈화 된 부분이며, 전세사기의 경우도 전체 전세계약건수중에 10%비율도 되지 않을 만큼 높은 편이 아닙니다. 어떠한 제도든 이를 이용한 사기행위는 나타날수 있으며 전세제도 자체가 부작용이 큰 제도는 아닙니다. 그리고 전세매물이 크게 감소하고 있는 이유는 대출규제가 강력하게 진행되면서 전세세입자의 현 거주 유지가 늘며 기존매물이 감소한 부분과 갭투자에 대한 제한이 생기게 되면서 투자수요가 함께 줄었기 때문입니다. 특히나 구매와 동시에 전세세입자를 받을 경우 전세대출이 막히는 문제등으로 사실상 신규 전세매물이 나오기 어려운 부분이 있습니다. 그리고 전세매물이 감소하게 되면 그만큼 월세수요는 상대적으로 늘어날수 있기에 월세의 가격상승이 나타날 가능성은 있습니다.