안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 보증보험 가입 가능여부 확인 부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 융자와 근저당은 단어상 차이는 있으나, 주택 임대차 또는 구매시 두 가지 단어 모두 주택담보대출이 있다는 의미로 보시면 됩니다. 융자의 경우는 넓은 의미로 대출을 받았다는 의미이고, 근저당권은 물권중 하나로 설명하자면 그 의미가 있으나, 부동산 거래과정에서는 등기부상 기재된 채권최고액을 기준으로 주택담보대출이 있다고 생각하시면 됩니다. 그리고 전세보증보험의 경우 주택가액은 시세기준이 아닙니다. 현재 오피스텔이나 빌라등의 경우 공시지가 기준으로 140%, 담보인정비율 90%을 적용하게 됩니다. 질문에서는 공시지가를 기재하지 않아 정확한 평가가 어려우나, 시세6억라면 공시지가는 4~5억수준으로 보이고, 이를 기준으로 보면 선순위 채권 + 보증금이 4.7억이기에 가입자체는 가능할것으로 생각됩니다.
Q. 가게 월세를 안 내서 보증금으로 까이면 나가라고 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인입장에서 보증할 금액이 더는 없기 때문에 나가라고 할수 있습니다. 문제는 보증금이 까이는것과 별개로 계약의무위반에 따라 계약이 해지된 만큼 그에 따른 손해배상등의 책임을 지셔야 합니다. 잘 모르는 분들이 보증금이 다 소진되면 임대인이 알아서 나가라고 할때 나가면 된다라고 하는데, 이는 임대인 성향에 따라 더 높은 손실을 불러올수 있습니다, 암대인이 법을 통해 계약해지에 따른 손해배상을 청구하는 경우 법적 다툼으로 인한 비용손실과 판결에 따른 보증금 외 손해배상등 여러 문제를 추가로 만들수 있습니다. 반드시 임대인과 협의를 해서 일정 패널티를부여받고 중도해지로 깔끔하게 마무리하는게 최선입니다.
Q. 임대사업자 등록한 아파트에 임대인이 직접 실입주가 가능한가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자가 등록된 임대주택에 실거주하는것도 가능은 합니다. 다만 위처럼 전세계약자의 권리를 침해하지 않는 상황으로 계약기간 만료후에 입주하는 경우라면 가능합니다. 그리고 두번째 질문의 경우는 상황에 따라 달라질수 있는데, 등록주택임대사업자 기간내 매도계획이 없고, 실거주의무등의 해소가 필요한 경우라면 등록이 유리하겠지만, 그게 아니라면 세제혜택을 위해 매도를 하시는게 유리하지 않을까 생각은 듭니다. 일반 임대차에 대한 여부는 세금을 고려하여 비교하여 판단을 해보시는게 좋을듯 보입니다.
Q. 전세 계약 중 '1년 뒤 상향' 조항에 대해 여쭙니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 임대인이 계약 중간에 보증금을 5% 더 달라고 할 수 있는 내용일까요? -> 해당특약이 있더라도 계약기간 중 임대료인상을 임의대로 할수는 없습니다. 특약에 해당 내용이 있더라도 임차인에게 불리한 특약의 경우 효력이 없다고 볼수 있고 계약기간 내 인상의 경우는 합의없이 특약만으로 임의적인 인상은 임대차보호법 취지를 벗어나는 사항으로 효력이 없습니다. 2. 임대인이 요구했다면 계약을 갱신해야 되고, 이런 경우 전세보증보험 같은 것들도 다시 들어야 하나요? 요즘 역전세라 보증보험 가입이 거절될 수도 있을 것 같은데 말이죠... -> 1이 성립되지 않기에 적용될여지는 없으나, 2년을 거주한 뒤에 재계약시에는 본인선택에 따라 추가거주를 하거나 퇴거를 하시면 되는 부분이고 전세보증보험의 경우 년마다 갱신하므로 신규가 아닌 연장을 하시면 됩니다. 다만 연장시에도 심사과정에서 해당 기준을 초과할 경우 거절될수 있는데, 이에 대한 정확한 판단은 위 사항만으로 답변이 어렵고 갱신시점에 보증보험을 통해 문의를 해보시면 될듯 보입니다. 만약 거절이 실제 거절된다면 보증금은 그대로 하고 인상분에 대해서 월세전환을 하는등의 방식으로 진행하시는 방법도 있습니다.
Q. 4월 서울 오피스 시장 거래 규모가 1조원을 넘겼지만 경기 둔화로 인해 공실률은 3%대라는데, 오피스를 너무 과도하게 많이 지은거 아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재의 상가,사무실의 공실률이 높은 이유는 과잉공급과 더불어 경기침체에 따른 상권붕괴, 지방의 경우 지방소멸화에 따른 수요감소도 큰 이유가 될수 있습니다, 보통 시장이 상승기에 있고 경기가 좋은 경우 공급이 지속적으로 늘어나더라도 수요가 더 크게 늘어나면 공실은 발생되지 않는게 일반적인데, 현재의 공급은 부동산 시장 호황시기에 주택을 대신한 투자처로써 급격하게 많은 건설사업이 동시에 진행되었고 건설기간을 고려하여 실제 시장에 해당물량이 공급되는 2~3년후인 현재 부동산 시장급락과 경기침체가 나타나면서 임대차등의 수요가 크게 줄어든 이유라고 볼수 있습니다. 다만 오피스 시장 거래규모가 늘어난 것은 실제 원자재가격상승등에 따라 건축비가 상승하면서 오피스텔 단가가 높아져 동일 거래량으로도 거래규모자체는 커지는 현상과 얼마전 정부의 오피스텔 건축시 제한되던 규제를 전체 면적에 대해 폐지한 효과로 단가 높은 대형 면적의 오피스텔 매매수요 늘었기 때문으로 보입니다.