안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 현재의 경기 흐름으로는 아파트를 사야하나요? 토지를 사야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 경기상황을 고려하여 부동산 자체를 사야할지 말아야할지를 고민하는데, 특이하게 경기에 따른 주택을 사느냐, 토지를 사느냐를 고민하시는듯 보입니다. 우선 주택이냐 토지냐 선택은 경기상황보다는 이용목적과 필요에 따라 결정하셔야 할 부분입니다. 특히 토지의 경우 주택과 다르게 공법 그러니깐 토지이용계획, 지목, 현이용현황등 주택에 비해 여러 요인과 행정적인 절차등을 고려하셔야 하기 때문에 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 만약 토지를 개발하여 주택을 건설할 목적이라면 당연히 건설비가 크게 상승된 현 시점에서는 다소 불리할수는 있고, 시세차익을 노린 투자로써 확실한 개발정보등이 있다면 경기상황과는 관계없이 구매를 하시면 됩니다. 실거주용으로써 본인이 원하는 구조와 형태의 주택을 건설하고자 하는 목적이 아니라면 토지를 구매하는 것보다는 바로 이용이 가능한 주택을 구매하시는게 일반인들에게는 불편함이 적고 이용상 편의성이 있을수 있습니다.
부동산
Q. 우리나라의 전세 제도는 어떻게 생겨나게 되었나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도의 경우 국가가 만들어서 시행한 제도가 아닌 당사자간 사적계약을 통해 형성되었고, 조선시대부터 지금까지 여러 변형을 거치면서 정부의 제도적인 보완이 합쳐져 현재의 형태를 갖추었다고 할수 있습니다. 우리나라에서 전세계약 비율이 급격하게 늘어난 이유는 70~80년대 산업화에 따라 도시로의 인구집중이 이루어지면서 서울이나 수도권내 주거부족이 심화되었고 그에 따라 주거비용이 크게 상승하게 되는 문제가 발생하였습니다 . 이때 임차인 입장에서는 초기에 목돈을 지급하는 대신 월세를 부담하지 않는 전세가 유리한 상황이였고 임대인 입장에서는 목돈을 받아 주택구매나 다른 용도로 이용을 할수 있는 장점이 있었기에 서로간의 필요에 따라 크게 늘어나게 되었습니다. 전세제도라는게 다른 나라에는 없고, 현재와 같은 전세사기등의 이슈가 커지면서 나쁜 제도 혹은 불필요한 제도라는 인식이 있는데, 사실 전세제도는 임대차시장에서 그 역할이나 장점이 많은 계약형태이고, 주거비용 부담이 큰 다른 나라등에서도 해당제도에 대한 도입을 고려할 만큼 제도 자체는 장점이 많다는게 일반적인 평가입니다. 물론 제도 특성상 단점을 보완할수 있는 제도적 장치등은 반드시 필요한 부분입니다.
부동산
Q. 서울 아파트값이 문재인정부서 2배 상승했고, 윤석열정부때는 강남-비강남 격차가 최고치라는데 이재명정부때는 잘할수 있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결과에 대해서는 판단할수 없지만 기본적으로 문재인정부나 윤석렬정부나 전체적으로 부동산시장 및 운영에는 능력치가 부족했던 정권이기에 이보다는 잘하지 않을까 생각됩니다. 다만 현재상황이 여러면에서 좋지 않기 떄문에 문제해결이 쉽지 않은 점은 우려가 되는 부분입니다. 위와 같이 생각하는 이유는 문재인 정부는 부동산 시장의 본질을 고려한 정책이 아닌 단순히 국가주도의 규제를 통해 시장을 통제하려고 했던 것인데, 이는 결과적으로 실패한 정책으로 부동산 가격급등을 일으켰는데, 민주당의 주요한 특징 그대로를 반영한 정권이였으나, 이번 이재명정부의 경우 구체적인 부동산 정책은 발표하지 않았으나, 민주당 선출의 대통령임에도 부동산 규제를 통한 부동산 시장 안정화는 시장내 실패로 이어질수 있다는 발언을 하면서 문재인정부의 부동산 정책실패를 발언한 것으로 보면 지지난정부와 같이 단순한 판단으로 정책을 운영하지는 않을것이란 기대가 생기게 된점입니다. 그리고 윤석렬정부는..... 거의 무정부,무능력상태로 방임만 한 정권이기에 누가해도 이보다는 잘할것은 분명하기에 두 정권보다는 현 정권이 운영자체는 더 잘하지 않을까 합니다.
부동산
Q. 부동산 시장이 과열되고 금융이 불안해지는 등 위험도가 높아지고 있는데 DSR규제만으로도 안정화될 수 있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.DSR규제는 주택가격의 안정화의 이유보다는 현재 우리나라의 가계대출의 증가속도가 다른 나라기준에 비해 매우 심각한 상태라는 판단하에 진행되는 것으로 볼수 있습니다. 즉 가계대출의 대부분을 차지하는 주택담보대출 총액이 너무급격하게 늘어나면서 정부운영이나 금융권 전반에 위기상황이라는 경고가 나오고 있었고 그에 따라 정부에서도 주택담보대출의 규제를 통해 가계대출 증가세를 완화시키려는 목적이 더 강합니다. 현재와 같은 부동산 시장 자체가 나쁜 상황에서도 수요에 영향을 미치는 대출을 규제하고 있는 것은 시장안정화보다는 당장의 급한 불을 끄기 위한 선제적 조치에 해당된다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 집값 급등에 따라 주인전세 거래 방식이 나타나고 있다고 하는데요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 소유자가 주택을 매도하고 해당주택에 임차인으로써 거주하는 경우는 크게 두가지 경우로써 예상할수 있는데, 보통은 부동산 상승기에 해당 주택의 가치가 크게 오른 만큼 일단 매도를 하고 해당주택에 전세로써 거주를 하는 것일수 있고 반대로써 대출에 따른 주택유지등에 부담으로 해당 주택을 매도하고 그래도 거주하는 경우가 있을수 있습니다. 이러한 방식이 늘어나는 시기라면 매수자 입장에서는 갭투자를 하는 것이 되기 때문에 향후 주택가격의 상승을 예상하는것이고, 매도자 입장에서는 현시점이 고점이라 판단하고 진행할 가능성이 높습니다. 결국은 입장에 따른 판단의 차이는 있겠으나, 부동산 상승기에 주로 나타나는 거래방식이라고 보시면 됩니다.