안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 시장이 언제쯤 나아질 수 있을까요? 부동산 시장이 좋았던 때도 분명히 있었을텐데 왜 지금은 부동산 시장이 안 좋은 건가요? 윤석열 때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 윤석렬 때문만은 아니나, 영향이 전혀 없지도 않습니다. 우선 부동산 가격이 급락했던 가장 큰 이유는 코로나때 저금리상태였던 기준금리가 코로나 이후 급격하게 상승하면 대출에 통한 자금조달이 어려워져 수요가 줄어들고, 기존 영끌족들에게 원리금부담이 커지면서 급매물이 증가하면서 공급은 늘어나게된 이유가 가장 큽니다. 시장에서 수요는 줄고 공급은 늘어났기 때문에 가격은 자연스레 하락하게 되고, 해당 시점에 국제정세가 나빠지고 물가상승까지 발생하는 스태크플레이션이 나타나면서 경기가 급속도로 나빠지고 그에 따라 주택수요는 더 크게 떨어지게 되었습니다. 문제는 이 중요한시점정부가 어떠한 정책도 운영하지 못하고 있으면서 계엄까지 함으로서 환율급등에 따른 물가상승, 정치적 불확실성 확대등 고물가, 고금리, 경제불황 모두가 겹치게 되면서 위기상황으로 이어졌다고 보시면 됩니다. 지표상으로도 각 정권별 임기시작과 끝에 부동산 가격변동을 나타낸 자료에 따르면 윤석렬 정권 3년간 부동산 가격은 -20%하락하였습니다.
부동산
Q. 경기도 고양시 아파트 매매할 때 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.방공제의 경우는 거의 모든 주택담보대출에서 공제가 되기 때문에 실제 생애최초 80%라도 한도까지 대출이나오기는 어렵습니다. 단, 방공제도 일정한 요건(연소득 4천만원이하 가구가 3억이하 저가주택구매시)에 충족되는 경우 면제되는 경우가 있으나 질문의 경우에는 해당되지 않아 방공제가 될것으로 보입니다. 참고로 하나더 참고하실 부분은 거래금액이 6억이라도 해당 금액을 기준으로 80%을 선정하는 것이 아닌 은행별 기준에 따라 주택평가액이 정해지기 떄문에 무조건 6억이 아닐수 있습니다. 보통은 kb시세나 부동산원시세를 우선적용하는 경우 많아 거래금액보다 해당평가액이 낮다면 같은 80%라도 실제 대출한도는 더 줄어들수 있다는 점은 알고계셔야 합니다.
부동산
Q. 청약 통장으로 청약당첨이 되었는데 계약을 진행하지 않았을 경우 기존에 가지고있던 청약 통장은 해지를 해야하는건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약을 진행하고 당첨이 되면 해당 청약에 사용된 통장의 효력은 상실되게 됩니다. 즉, 질문처럼 청약당첨후 취소의 경우 청약통장을 해지하고 다시 만드셔서 효력을 쌓으셔야 합니다. 만약 포기가 아닌 부적격등의 사유로 계약이 해지된것이라면 이때는 청약통장의 효력을 살려 그대로 사용하실수 있습니다. 다만 질문의 경우 스스로 포기하신것으로 보이기에 통장해지와 재가입이 필요해 보입니다, 참고로 특공의 경우로써 청약하고 부적격이 아닌 스스로 포기한 경우에는 다시는 특별공급에는 청약을 하실수 없다는 점 참고하셔야 하고 "기존 통장에 계속 납입 하면 나중에 당첨제한이 풀린 이후에 기존 통장으로 신청하는게 유리하다는 말이 있어서요" -> 부적격이 아닌 이상 청약에 사용한 통장은 효력을 상실하기 때문에 해당 통장으로 청약은 진행할수 없습니다. 그러므로 위 내용은 잘못된 정보로 보입니다.
부동산
Q. 집을 살려면은 여러가지들을 다 봐야하는데 필수적으로 봐야하는거 2,3가지만 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매번 비슷한 질문들이 많아서 답변시에 주요하게 드리는 말씀이 있는데 , 주택을 선정할때 중요하게 판단하여야 요소는 개인의 상황에 따라 다릅니다. 만약 아이가 없는 신혼부부이거나 단독세대라면 입지요인상 직장이동이 편리한 교통접근성과 생활편의성이 높은지가 중요한 선택요소가 될수 있고, 이사가능성이 높은 만큼 향후 매도시등에서 거래가잘 발생하는 지역내 주택을 선택하는게 우선되어야하고, 취학예정이 아이가 있는 경우라면 사실상 집주변으로 초,중,고의 여부등 학군요인이 가장 우선시 되어야 할 부분이고, 주거상에서 볼때에는 상업지역보다는 공원처럼 조용한 입지조건을 우선하여 보셔야 합니다. 또한 장기거주가 가능할수 있도록 매물선택시 오랜된 구축보다는 신축위주로 알아보시는게 유리할수 있습니다.
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Q. 시골에 주택을 건설하면 1가구 2주택에 해당되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 경우 건설하여 보유를 해도 주택수산정에는 포함이 됩니다, 다만 건설되는 주택의 면적이나 용도에 따라서 각 세금별 주택수 배제에 해당된다면 주택수산정이 되지 않을수 있지만 원칙상은 주택소유시에는 지역과 관계없이 주택수자체에는 포함이 되게 됩니다. 문제는 지목이 답인 토지에 대해서 주택을 건설하기 위해서는 해당 부지에 대한 지목변경이 필수이고 일반적으로 농지에 해당되는 답의 경우 농지전용허가등이 쉽지 않기 떄문에 해당 절차나 과정을 잘 체크하셔야 합니다. 보통 농업을 위해 농지위에 일부토지에 대해서 주택을 건설하는 경우는 허가가 용이할수 있으나, 질문처럼 주말농장식으로 운영하는 농지에 주택을 건설하는 경우에는 그 절차나 승인과정이 쉬워보이지는 않을것으로 예상됩니다.