안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 월세계약만료 이전에 이사하면 불리한 점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약이 남아있는 상태에서 본인이 원하여 중도해지를 하는 경우 패널티가 있을수는 있겠으나, 만기해지를 합의한 상태에서 다음 임차인과 기간을 조정해 만기일보다 조금 일찍 나가는 경우는 중도해지가 아닌 만기해지로 보기 때문에 별도 패널티는 없습니다. 그리고 도배나 몇가지 불리한 부분이라는게 정확한 의미는 알수 없으나, 이런 부분은 조기퇴거와 관련한 사항이 아닌 임대차에서 임차인에게 주어지는 원상복구 의무와 관계가 되어 있습니다. 즉 입주한 시점을 기준으로 퇴거시점에 시설물에 대한 파손이나 훼손 도배의 경우라면 찢김등이 발견되어 임대인이 원상복구를 요청하는 경우 적용되는 부분입니다,일반적으로 중도해지에 따른 패널티라면 다음임차인 주선이나 중개수수료 부담이 이에 해당되는 부분이고, 질문에서 말한 부분은 원상복구와 관련된 사항으로 이해가 됩니다.
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Q. 65세 이상 무주택자로 보면 세대원도 무주택으로 보나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.65세이상이라도 주택을 보유하고 있다면 유주택자입니다. 아마도 청약등에서 말하는 무주택기준으로 말하시는 듯 보이는데, 정확하게는 주택을 보유한 부모님의 연세가 만 60세가 넘으셨다면 동일세대를 구성하고 있는 무주택자인 세대원인 자녀에 대해서는 청악시에 무주택자로써 청약이 가능할수 있습니다. 즉 어머니께서 주택소유자이고 동일세대를 구성하고 있는 경우에 만60세가 넘으셨다면 세대원인 질문자님은 무주택자격으로써 주택청약에 신청이 가능합니다. 다만, 임대주택, 노부모특별공급등에서는 무주택으로 보지 않기 떄문에 어떠한 부분에 청약을 하는지에 따라 적용이 달라질수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.
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Q. 전세 연장에 관한 법 때문에 집주인이 을이 될 수도 있다는 상황은 어떤 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차3법에 따른 계약갱신청구권이 그 대표적인 예일 듯 보입니다. 임차인이 만기 6~2개월전에 갱신청구권을 사용하면 실거주가 아닌 이상 임대인이 이를 거부할수 없고, 승인되더라도 보증금에 대한 인상은 5%이내로 제한이 되기 때문에 거주기간중 시세가 크게 상승되었다면 본인의 의사를 충분히 반영하기 어렵습니다. 그리고 전세사기에 따른 특별법 제정에 따라 임차인에게 전세승계거부권이 생겨나면서 이전처럼 임차인 의사와 관게없이 임대인 판단에 따라 전세낀 매매를 할수 있었던게 지금은 임차인 동의 없이 매매할 경우 전세승계거부권에 따라 임차인이 승계를 거부하고 계약읋 바로 해지하고 퇴거를 할수 있게 되었습니다. 즉 매매에 제한이 생겨나게 되었기 때문에 질문과 같은 이야기가 나오는게 아닐까 생각됩니다,
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Q. 전세계약시 혼인신고를 안했는데 공공명의가 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부부가 아니라도 전세공동명의는 가능합니다. 다만 대출을 신청할때에는 둘 중 한사람의 명의로 신청해야하며, 보통은 다른 명의자의 동의와 연대보증등을 요구하는 경우가 있을수 있습니다. 버팀목 전세대출시에는 부부인 경우 공동명의로써 한사람이 대출신청은 가능한 것으로 알고는 있는데, 법적 타인이 두분에 대해서 전세대출이 가능할지는 확인이 필요합니다, 즉 전세공동명의는 가능하나 대출에 대해서는 은행에 확인이 필요합니다. 단독명의로 하고 본인이 와이프에게 1억을 주면 증여가 되겠지요, 보통은 차용증등을 작성하여 금전소비대차로 해서 지급한 다음에 혼인신고를 하고 부부간 증여로써 10년간 6억까지 비과세되기 때문에 아마도 채무에 대해서는 면제을 받을수 있고 비과세 이내 이므로 증여세도 비과세 될것으로 보입니다.
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Q. 아파트 매매 시 매도인 근저당권 말소, 잔금일에 은행 같이 가야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 잔금일에 매수자와 매도자가 만나지는 않습니다. 즉, 은행에 동행을 하는 경우는 거의 없습니다. 이유는 잔금일 전에 법무사에게 등기이전을 위한 필요서류를 양쪽당사자 모두 제출한뒤 잔금을 지급받으면 매도자는 은행에 이체상환하고 법무사는 근저당 말소 등기접수를 확인하고 소유권이전등기를 진행하는 구조이기 때문입니다. 사실상 매수자는 잔금지급후에 중개사를 통해 매도인이 은행에 상환을 한뒤 상환영수증을 팩스등으로 은행으로부터 받서 매수자에게 확인시켜 주거나, 동일한 법무사가 진행하는 경우 근저당 말소 등기접수한뒤 소유권 이전등기를 하기 떄문입니다, 동행할것 없이 중개사에게 잔금지급후에 매도인으로부터 은행 상환 후 중개사무소 팩스로 상환영수증을 보내달라고 하시거나, 처음부터 위 글처럼 동일한 법무사에게 등기말소와 소유권이전등기를 모두 맡기시면 됩니다.