안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 전입신고에 따른 양도세, 취득세 관련 질문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,이미 실거주 요건 충족했고, 매도일 현재 1주택자라면,양도세 비과세는 문제 없이 적용됩니다단, 처갓집으로 전입해 세대 합가되더라도,이미 매도 시점(26.1.21)에 1주택자 상태였던 것이 중요합니다양도세 비과세에는 영향 없습니다(단, 매도 직전까지 1세대 1주택 상태였다는 점이 문서로 입증 가능해야 함),현재와 같은 비조정지역 간 거래에서는 다음 조건이 핵심입니다1세대 1주택자가 기존 주택을 매도한 후 1년 이내에 신규 주택을 취득하면 1주택 기준 세율(1~3%) 적용 따라서, 기존 주택을 완전히 처분한 이후에 취득하는 B 주택은 1주택자 기준 세율이 적용되어 중과세(8% 이상)는 걱정하지 않으셔도 됩니다단, 문제 될 수 있는 부분은 처갓집에 합가하여 2주택자 세대로 보이면,향후 다른 주택 취득 시 주택 수 기준에 영향 줄 수 있습니다가능하면 처갓집에는 전입신고 없이 거주하시고,꼭 전입해야 한다면, 세대 분리로 전입신고 진행하세요추후 문제가 되지 않도록, 매도·매수 전후 세대원 구성/전입 변동은 꼼꼼히 기록 및 증빙 보관하시기 바랍니다
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Q. 공공임대주택 신청 자격은 어떻게 되는지 상세 조건이 알고 싶습니다!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공공임대 신청 기본 요건은무주택자소득 및 자산 기준 충족연령/가구 형태별 맞춤 유형일부 유형은 청약통장 필요신청은 LH청약센터 등에서 수시로 공고 확인이 필요합니다경쟁률이 높을 수 있으므로, 복수 유형 동시 준비를 하시기 바랍니다자격이 되는 공공임대 2~3개 유형을 동시에 준비해두면 당첨 가능성이 훨씬 올라갑니다또한 청약저축 통장은 지금 당장 시작하는 것이 장기적으로 유리합니다사이트 들어가서 정확한 내용을 확인히시고 본인에게 맞는 유형을 찾아서 공략을 해보시기 바랍니다
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Q. 상생임대인 일시적2주택 관련 세금 문제
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,상생임대인 요건 충족 + 임대주택 활용상생임대주택은 거주 요건을 일부 완화해 줍니다2022.12.31.까지 임대계약을 체결하고,보증금 5% 이하 인상 등 요건 충족 시,거주요건 없는 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다따라서, 12억까지 거주하지 않아도 비과세 + 장특공제(최대 40%) 적용 가능합니다,일시적 2주택자의 경우,일정 요건 충족 시 신규주택도 1주택자 취득세(기본세율)가 적용됩니다주의사항은 상생임대인 요건 충족 시점과 계약 내용은 반드시 서면 증빙(계약서, 임대조건 등) 필요합니다3년 이내 매도 요건은 정확한 날짜 기준으로 계산합니다 (잔금일 기준 등)
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Q. 하이엔드 오피스텔이란 어떤 주거 형태를 의미하는 것인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.하이앤드 오피스텔은 일반 오피스텔과는 다른, 프리미엄 주거 형태로 최근 몇 년간 부동산 시장에서 큰 관심을 받고 있습니다,하이엔드 오피스텔의 핵심 조건하이엔드 오피스텔로 불리려면 일반적으로 아래 조건을 충족해야 합니다1. 넓은 평면전용 30평 이상인 경우도 많고, 2룸/3룸 구성실질적으로는 아파트 수준의 공간감2. 고급 마감재 및 인테리어천연 대리석, 시스템에어컨, 빌트인 가전(세탁기·건조기·냉장고 등)고급 주방·욕실 브랜드 사용3. 호텔급 커뮤니티 시설피트니스, 라운지, 스파, 골프연습장, 회의실 등 포함4.특급 입지서울 강남, 용산, 성수, 청담, 마포 등트리플 역세권, 조망권(한강뷰 등) 강조5. 브랜드 가치삼성물산, 현대건설, 롯데건설 등 대형 시공사빌리브,루시아,아크로,트리마제,클래시움등 브랜드 오피스텔,하이엔드 오피스텔은 단순한 소형 주거 공간이 아니라,고급 아파트에 준하는 면적·사양·입지·브랜드·커뮤니티를 갖춘 프리미엄 주거형 오피스텔을 의미합니다
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Q. 전세 재계약 시에 계약갱신청구권 사용이 무조건 되는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 갱신청구권을 무조건 사용하는 것은 아닙니다,계약갱신 거절 가능한 사유 ,임대인 또는 직계가족의 실거주 집주인 본인이나 가족이 직접 거주하겠다는 경우 (단, 실제로 거주해야 함),임차인이 계약 위반 월세/관리비 연체, 무단 전대, 주택 훼손 등,재건축·철거 계획 주택을 철거하거나 재건축할 예정인 경우 등,해당 임대차 종료 후 매매계약 체결 계약갱신청구권 행사 전에 이미 매매계약이 체결된 경우 등실거주 사유로 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고, 다른 사람에게 임대하면 법적 문제가 발생할 수 있습니다이런 사유가 아니라면 재계약할수 있습니다
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Q. KTX 타려는데 입석 질문있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.입석은 말 그대로 정해진 좌석 없이 열차 내에서 서서 가는 승차권입니다입석 승차권은 모든 좌석이 매진된 경우, 또는 할인된 요금으로 제공되며, 지정 좌석이 없습니다,설명에는 중간까지 앉아서 가는 좌석 번호가 나왔고, 그 이후엔 입석으로 나온다고 하셨죠?이 경우, 표에 명시된 좌석은 해당 구간만 사용 가능합니다그 이후 구간에서는 자리를 비워주셔야 하고, 입석으로 서서 가셔야 합니다,입석일 때 빈자리에 앉아도 되나요?원칙적으로는 불가능합니다좌석 지정 승객이 오면 무조건 자리를 비워줘야 합니다다만, 실제로는 다음과 같이 유연하게 운영됩니다승객이 적은 시간대: 빈자리에 잠깐 앉았다가, 주인 오면 비키는 식으로 이용 가능합니다객실 승무원이 특별히 안내하지 않는 한, 눈치껏 사용 가능하기도 합니다단, 혼잡 시간대(주말, 연휴, 출퇴근 시간)에는 대부분 좌석이 만석이니, 앉을 자리가 거의 없을 수도 있습니다
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Q. 일시적 1가구 2주택 비과세 문의 (A주택 조정, B주택 비조정)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.A주택 양도 시 비과세 가능 조건 충족합니다1. A주택은 조정지역, 1년 이상 보유 (2018.09.01 취득) 2. B주택은 비조정지역, 2025.08.28 취득 3. A주택을 2028.08.27 이전까지 양도하면 비과세 가능 4. B주택에 바로 입주하지 않더라도 무방 (입주 요건 없음) 입주가 늦더라도 B주택이 비조정지역이므로 입주 요건이 없고, A주택을 B주택 취득일로부터 3년 내에 양도하면 양도소득세 비과세 가능합니다걱정하신 바로 입주 안 하면 비과세 안 될까라는 부분은 이번 경우에 해당되지 않으므로 안심하셔도 됩니다
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Q. 땅을 가지고 있을 시 집을 짓는 허가를 받는 조건은 무엇인가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.건축 허가를 받기 위해선 단순히 땅만 있다고 되는 게 아니라,그 땅의 법적 조건과 위치, 도로 접근성, 설계도, 기반시설 유무 등을 종합적으로 검토하고 관할 관청의 허가를 받아야 합니다먼저 해당 토지가 어떤 용도지역인지 토지이용계획확인서로 확인하셔야 합니다 (정부24 또는 민원24, 토지이용규제정보서비스에서 확인 가능),도시지역 대부분의 건축물 허용 (단, 세부 용도지구에 따라 다름),관리지역 제한적 허용 (주택 가능하지만 허가 까다로움),농림지역 원칙적으로 주택 불가 (예외적으로 농가주택 가능),자연환경보전지역 주택 건축 거의 불가능이런부분을 확인하시고 전문가와 상담해보시기 바랍니다
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Q. 2주택(아파트+재개발 주택)비과세에 대한 문의 드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.A주택 비과세 받을 수 있는 가능성은 있습니다단, 일시적 2주택 비과세 요건 또는 재개발주택의 멸실로 인한 주택 수 제외 규정에 해당되는지 여부가 중요합니다A주택을 매도하려면, B주택의 멸실(철거) 여부와 멸실 시점을 반드시 확인하세요멸실 이후에 A주택을 양도해야 비과세 가능합니다멸실 증명은 철거 확인서, 이주일정서, 감정평가서 등으로 가능합니다필요 시 세무사 상담 또는 세무서에 비과세 사전확인 신청을 해보시는 것이 좋을거 같습니다
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Q. 집값이 언제잡힐까요 타이밍 고민입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,실수요자라면?실거주가 필요하면, 타이밍보다는 본인의 여건이 더 중요합니다전세/월세로 계속 살며 불안정한 주거에 스트레스 받느니, 내 집 마련이 안정감을 줄 수 있다면 타이밍을 너무 오래 고민할 필요는 없습니다단, 무리해서 사지 말 것 (대출 비율, 금리 고려),투자 목적이라면?지금은 투자자들이 신중해지는 시기입니다금리가 아직 높고, 양도세/보유세 부담도 여전합니다정부가 규제를 완화하는 중이긴 하나, 재건축·재개발 위주로만 기회가 있는 국면입니다거래량이 늘고, 금리가 내리고, 정책이 완화되고, 입주물량이 적으면 집값은 보통 상승합니다지금은 이 조짐이 서서히 보이는 국면입니다지금이 바닥일까 라는 질문보다,내가 감당 가능한 조건에서 좋은 입지를 잡을 수 있는가를 먼저 보시고 결정을 하시기 바랍니다