안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 일시적2주택 요건 갖추려면 어떻게 해야 돼요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,일시적 2주택 비과세 요건과 상생임대인 제도 요건은 서로 다른 제도이며,둘 다 양도소득세 감면 또는 비과세와 관련된 중요한 제도입니다조정대상지역에서 일시적 2주택자가 되면, 기존 주택은 1년 안에 팔아야 비과세입니다,상생임대인은 세입자를 보호하는 대신, 집주인이 양도세 비과세 요건에서 일부 혜택을 받는 제도입니다주요 요건 요약 (2024년 개정 기준 기준),임대인 자격 1세대 1주택자 (또는 일시적 2주택자),임대 개시 시점 세입자와 계약 갱신 또는 신규계약 체결 시,임대료 인상 제한 직전 계약 대비 보증금·월세 5% 이하 인상,임대 기간 최소 2년 이상 임대 계약 체결 (갱신 포함),임대 대상 주택 조정대상지역의 주택세입자 조건 실거주 중인 무주택 세입자혜택 ① 2년 실거주 요건 면제 ② 장기보유특별공제 가능 1세대 1주택자가 세입자를 보호(임대료 동결 등)하면, 양도 시 실거주 요건이 면제되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다상생임대인 제도는 기존 집을 파는 시점에 실거주 요건을 채우지 못했을 경우의 보완용으로 활용 가능합니다
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Q. 부모명의의아파트를자녀에게반전세와전세줄때방법과진행
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부모 명의 아파트를 자녀에게 전세 또는 반전세·월세 형태로 임대하려는 경우,법적으로 가능한 일이며 실제로 많이 진행됩니다다만, 자녀가 가족이기 때문에 세금·보증금 증여 등에서 주의할 점들이 꼭 있습니다,자녀가 전세금이나 보증금을 부모로부터 일부 또는 전부 받는다면 증여세 이슈 발생 가능합니다피하는 방법은 자녀가 직접 번 돈이나 대출로 보증금 마련했다는 걸 입증 가능해야 합니다급여 통장, 대출 계약서 등 증빙 필요합니다만약 자녀가 보증금을 부모에게서 받아냈는데 증여세 신고를 안 하면세무서에서 나중에 과세할 수 있습니다증여세 공제 한도는 성인 자녀의 경우 5,000만 원(10년 기준),자녀에게 월세를 받는 경우, 부모는 소득세법상 임대소득 신고 의무 발생합니다연간 월세 수입 2000만 원 이하 비과세 대상이지만, 분리과세 선택 가능합니다연간 월세 수입 2000만 원 초과 종합소득세 과세 대상입니다자녀가 아닌 타인에게 세 주는 것과 세금 처리 방식은 동일합니다자녀라고 해서 면제는 아닙니다
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Q. 부모명의로된아파트에성인자녀가들어가서
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.당연히 거주 가능합니다성인 자녀가 부모 소유의 아파트에 거주하는 것은 법적으로 아무런 문제가 없습니다전입신고도 가능합니다따로 임대차계약서를 쓰지 않아도 문제없으며, 부모의 구두 동의만으로도 입주 가능합니다
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Q. 재개발지역 집 매도할수있는 기한과 이주비?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이주비는 조합 또는 금융기관 대출 형태로 제공될 수 있으며, 세입자도 조건을 충족하면 받을 수 있습니다전매 제한 또는 조합원 지위 양도 제한이 걸리는 시점이 존재하며, 사업이 진전되면 매매가 어려워질 수 있습니다가장 안전하게 매도 가능할 시점은 조합 설립 전 또는 정비구역 지정 직후, 하지만 이 시점에는 사업 불확실성이 클 수 있습니다조합 규약, 관리처분계획, 사업 공고문, 조합 과거 사례 등을 철저히 살펴야 합니다
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Q. 월세 계약 중도퇴실 시 새 세입자를 구하는 것에 대해 문의드릴 것이 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,타 부동산에서 새 임차인을 구해도, 임대인의 협조만 있으면 충분히 계약 가능합니다다만, 임대인의 의사 확인과 문서(위임장, 인감증명 등)이 필요하므로 사전 협의가 필수입니다,새 세입자가 11/1에 바로 입주한다면, 11월 월세는 중복되지 않기 때문에 환불 요구가 합리적입니다이 부분은 퇴실 전 임대인과 합의서로 정리하시는 게 안전합니다예: 2025년 11월 1일 퇴실, 이후 월세는 일할 계산하여 25일분 환불하기로 함 등.이런식으로 협의를 해서 문서화를 하셔도 됩니다
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Q. 같이 거주하는 친구 아파트 전입신고 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,이론적으로는 가능하지만, 현실적으로 어렵습니다전입신고 시 세대주가 되려면, 해당 주택에 대한 점유권이 있어야 합니다질문자님이 전세계약을 통해 점유권을 갖고 있다면, 세대주로 전입신고 가능합니다그러나 이 경우 소유자인 친구가 세대원이 되는 것인데, 본인 소유의 주택에 세대원으로 들어가는 구조는 주민센터에서 잘 받아주지 않는 경우가 많습니다행정적으로 이해하기 어려운 구조로 인식될 수 있습니다게다가, 친구 입장에서 자신의 집에 전세세입자를 세대주로 설정하면, 대출 조건, 보증보험, 주택연금 등의 문제도 생길 수 있습니다,가장 일반적이고 무난한 방식입니다친구가 집주인(소유자)이고 세대주로 전입신고를 한 상태라면,질문자님은 동거인 세대원으로 전입신고 가능합니다이때 반드시 임대차 계약서 사본을 제출해야 합니다본인이 세대주가 아니라도, 전입신고가 되어 있으면 확정일자 부여 및 대항력 확보도 가능합니다 (임대차 계약이 정식이면).결론적으로는 2번, 즉 친구가 세대주, 본인이 세대원으로 전입신고하는 것이 가장 현실적이고 안전한 방법입니다질문자님이 전세로 들어간다면, 임대차 계약서를 작성하고, 전입신고 + 확정일자를 받아야 보증금 보호(대항력, 우선변제권)이 생깁니다이때 세대주가 아니어도 확정일자와 대항력 확보는 가능합니다
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Q. 이어서질문드립니다 세대분리해서분양권취득한상태인데
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아드님이 분양권을 이미 취득한 상태라면,이후에 부모님이 소유한 주택 주소로 전입하더라도,분양권 자격 자체가 소급적으로 취소되지는 않습니다하지만 유의해야 할 몇 가지 중요한 포인트가 있습니다분양권 자체는 유지되지만,실거주 요건이 있는 분양권이라면,주소 이전만 하고 실거주를 하지 않거나, 부모님 집에 실제로 거주하며 주소만 따로 두는 경우,이 부분이 위법 소지가 있어 불이익(계약취소, 과태료 등)이 생길 수 있습니다향후 무주택자 지위 유지가 어려울 수 있습니다부모님 집으로 주소 이동 시 동일세대로 간주될 수도 있습니다그런부분을 더 정확하게 확인하시기 바랍니다
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Q. 전세 사기를 예방하기 위한 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세사기를 예방하려면 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다집이 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 필히 해서 계약을 해야 합니다,임차인 보호 제도확정일자 + 전입신고 임차인은 이 두 가지를 하면 보증금에 대해 우선변제권을 가질 수 있습니다전세보증금 반환보증 제도 임차인이 계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받을 경우, HUG 또는 SGI가 대신 보증금을 반환해주는 제도입니다임대차 정보 열람권 임차인이 계약 전에 등기부등본 외에도 세금 체납, 선순위 임대차 여부 등을 열람할 수 있게 허용깡통전세 방지용 보증금 대비 시세 비율 규제 보증금이 매매가 대비 일정 비율을 넘으면 보증보험 가입 불가, 이로 인해 임대인 선별이 가능계약을 하게 되면 이런절차가 가능한 집을 선택하시는 것이 중요합니다
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Q. 재건축 아파트 세입 자 2명, 이주 시점 및 주거 이전 비 문의 드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이주시점은 관리처분계획 인가 이후,이주 통보가 오고 나면 일정 기간 내 이주해야 합니다조합(또는 사업주체)이 세입자에게 공문이나 안내문 형태로 이주 통보를 보냅니다이주 통보에는 일반적으로 이주 시작일과 종료일(이주기간)이 명시되어 있습니다(예: 2개월간)이 기간 내에 자발적으로 이주하셔야 하며, 이후에는 강제집행이 진행될 수 있습니다,주거 이전비는 세입자도 받을 수 있습니다이는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공토법) 기준에 따라 지급됩니다조합(또는 시행사)이 사업시행 인가를 받은 후, 정당한 세입자에게 지급됩니다주거 이전비 약 200만 원~300만 원 수준 (지자체에 따라 다름)이사비 약 30~50만 원 선 (지역, 가구 규모, 계약 조건 등 반영)합계 세입자 1가구 기준 약 230만 원~350만 원 정도 예상 가능합니다세입자 수(2명)가 중요한 것이 아니라, 1세대 1주거지 기준입니다거주자 수가 2명이더라도 1가구로 간주되며 1회만 지급됩니다주거이전비를 받으려면 실거주, 계약서 보유, 전입신고, 세입자 등록이 필요합니다
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Q. GH 계약기간 동안 다른 아파트 매매시에 절차는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.GH가 임의로 해지? 아니요. 매매했다고 해서 GH에서 자동 연락이 오거나 해지되지는 않습니다계약 해지 요청 주체 입주자 본인이 GH에 직접 연락하고 절차를 밟아야 합니다실거주 여부 계약 기간 중 타 아파트로 전입신고 후 GH 집에 실거주하지 않으면 문제가 될 수 있습니다 (거주지 불일치 등으로 적발 시 불이익 가능)중도 해지 위약금 일반적으로 중도 해지 위약금은 없지만, 임대조건에 따라 다를 수 있으니 계약서를 확인하세요보증금 반환 퇴거 점검 후 일정 기간 내 반환됩니다 (일반적으로 1~2주)혹시 본인의 임대 유형이 공공임대, 행복주택, 매입임대, 전세임대 등이라면, 각 유형마다 약간씩 세부 절차가 다를 수 있습니다계약서나 GH 홈페이지에서 본인 임대주택의 세부 유형을 확인해보시는 것도 좋습니다