안녕하세요 유현심 전문가입니다.
Q. 부동산 매수 시 주전세 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.6.27 대책의 주요 골자는 갭투자 규제 강화 및 실거주 요건 강화입니다주택 매도 후 매도인이 임차인으로 전환하는 경우, 실거주 요건 회피나 전세 사기 우려가 있기 때문에 의심 거래로 간주될 수 있습니다특히 임대인이 전세보증금을 내고도 별도 실거주 의사가 없다면 전세 세팅 또는 가공 전세로 해석될 수 있으며, 이는 금융기관의 대출 심사나 세무조사 시 문제가 될 수 있습니다겉보기에는 문제 없어 보일 수 있으나, 6.27 대책 이후에는 주전세 방식이 규제 대상으로 판단될 수 있습니다더 자세히 알아보고 거래를 하시기 바랍니다
Q. 재건축 진행중인 아파트는 사고 팔수 없나요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재건축 진행 중인 아파트도 법적으로 매매는 가능합니다다만 매매가 현실적으로 어렵거나 까다로운 경우가 많습니다재건축 조합 설립 전, 추진위원회 단계에서는 일반 아파트와 동일하게 자유롭게 매매할 수 있습니다조합 설립 후에도 원칙적으로 매매가 가능하지만, 아래의 제한사항이나 주의할 점이 존재합니다재건축 조합 설립 인가 후에는 조합원 지위를 제3자에게 양도할 수 없습니다이 말은 곧, 그냥 집을 팔면, 조합원 자격은 사라지고 일반분양 대상이 된다는 뜻입니다예외적으로 조합원 지위 양도가 가능한 경우,상속, 증여,이혼 시 재산 분할,조합설립인가일 이전에 매매계약을 체결했으나 등기만 지연된 경우따라서, 재건축이 어느 단계에 있는지에 따라 매매 가능성은 다릅니다어떤 상황인지 잘알아보시고 매도를 해보시기 바랍니다
Q. 건축주 명의변경비용 궁금합니다....
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.법적으로 반드시 그 사무소를 통해서 해야 하는 건 아니라고 합니다다만, 기존 설계자(건축사)의 동의가 필요한 경우가 많아 협의가 필요합니다건축사가 설계 책임을 지기 때문에 타 건축사에게 변경 업무를 맡기려면 설계변경으로 간주될 수 있고, 그 경우 전면 재허가 또는 변경허가 절차가 복잡해질 수 있습니다가장 이상적인 방법은 기존 건축사와 협의하여 최소 비용으로 처리하는 것입니다만약 협의가 어려운 경우, 새로 건축사를 선임하여 설계변경과 함께 진행할 수는 있지만 비용과 시간이 훨씬 더 들어갑니다,단순 건축주 변경 시 비용: 약 30만 ~ 50만 원 내외설계변경을 수반하는 경우: 100만 원 이상 가능군청 건축과나 기존 건축사무소에 문의하여 협의 후 진행하는 것이 가장 효율적이라고 합니다
Q. 목동 재건축 연합회의 김포공항 이전 요청???
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.목동 재건축 주민들이 김포공항 이전까지 검토해달라는 주장을 한 것은 결코 황당한 요구가 아니라, 재건축 사업 진행 자체가 위협받고 있기 때문입니다 최근 발표된 ICAO(국제민간항공기구)의 고도 제한 기준 개정안이 핵심입니다,김포공항 고도제한과 목동 재건축의 문제점ICAO는 1950년대부터 적용해온 고도 제한 기준(OLS)을 이원화된 평가체계로 전면 개정할 예정입니다금지표면(OFS)은 좁히지만, 비행 절차에 따라 심사하는 평가표면(OES)을 새로 도입합니다 이 개정안이 국내에 적용되면 김포공항 반경 약 11~13km 지역에 대해 45m·60m·90m의 건축 고도 제한이 적용될 수 있습니다 서울 양천구 목동 신시가지(14개 단지)는 이 규제 대상에 포함될 가능성이 있어, 최대 49층까지 계획된 재건축사업이 사실상 좌초될 위기에 처한 상황입니다 서울시 오세훈 시장은 조합 설립 절차가 완료되거나 인가 단계에 들어간 단지는 새 기준 영향을 받지 않을 수 있다며 현재 큰 영향을 받을 가능성은 낮다고 밝혔습니다 국토교통부와 서울시는 현재 ICAO 기준과 국내 도심 발전 계획 간 균형점을 모색 중이며,조만간 입장과 전략을 공식화할 예정이라고 합니다
Q. 만약 휴양지의 펜션을 매입한다면 수익을 창출해낼 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.휴양지 펜션과 대학가 원룸 건물은 수익구조·위험도·관리방식이 완전히 다른 두 종류의 부동산 투자입니다어느 쪽이 더 수익성이 있는지는 목표 수익률, 자금 규모, 관리 가능성, 지역성에 따라 달라질 수 있습니다안정적인 수익과 관리가 용이한 점을 원한다면 대학가 원룸이 좋을거 같고운영 능력과 감성 숙박 트렌드 마케팅이 자신 있다면 휴양지 펜션 운영이 좋읜거 같습니다직접 운영 할수 있는가와 감가와 수요를 버틸 수 있으면 펜션이 유리하고수익률은 낮더라도 안정적인 현금흐름이 좋다면 원룸운영을 해보시기 바랍니다