안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 아파트 재건축이 점점 어려워지는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재건축은 단순히 노후 아파트를 새 아파트로 바꾸는 사업이 아니라,사회적, 정책적, 경제적 요소가 복합적으로 작용하는 대규모 도시개발 사업입니다요즘은 정부의 규제, 공공 기여, 사업성 저하 등의 이유로 쉽게 추진되기 어려운 구조가 되었고 지금은 모든 비용이 올라 수익성이 적어지다보니 더더욱 진행이 어려워지고 있습니다
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Q. 임대인 계약해지 40일전 월세인상 통보
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 종료 6개월~2개월 전에 집주인이 갱신 거절이나 조건 변경을 서면으로 통보하지 않으면,자동으로 기존 조건대로 2년 연장(묵시적 갱신)됩니다지금은 종료 40일 전이므로 묵시적 갱신 이미 됐습니다그런 부분을 임대인께 잘설명드리고 협의를 하시기 바랍니다서로가 감정이 상하지 않는 선에서 해결이 되는 것이 좋습니다그래도 해결이 안되면 관할구청에 있는 임대차조정분쟁위원회에 도움을 요청해 보시기 바랍니다
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Q. 분양받은 상가의 임차인이 나가서 공실이 된 경우 임대인의 관리비 부담
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.상가는 일반 아파트와 달리 자체적인 관리규약을 가지고 있으며, 다음 사항은 관리규약에 따라 달라질 수 있습니다:공실 시 관리비 부과 기준기본 요금 부과 여부적립금 납부 방식 따라서, 소속된 상가의 관리규약이나 관리사무소에 문의해서 구체적인 기준을 확인하는 것이 가장 정확합니다,공실 시 임대인의 부담 여부 ,공용관리비 부담함 지분 또는 면적 기준,전용부분관리비 부담안함 또는 사용 유무 또는 관리규약에 따름,장기수선충당금 등 부담함 공용비용, 소유자 부담,주차료, 사용료 등 사용 안 하면 안 냄 선택적 비용이런 비용을 부담하게 됩니다
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Q. 경주에서는 공사 허가 방식이 다른건가요? 문화재, 유적으로 인해서.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.맞습니다경주처럼 역사적으로 중요한 문화재가 밀집한 지역에서는 공사 허가 과정 자체가 다른 지역과는 상당히 다르게 운영됩니다경주는 특히 신라시대의 수도였기 때문에, 도시 전체가 문화재 보호구역이라고 볼 수 있을 정도로 많은 유적과 유물이 땅속에 묻혀 있는 곳입니다경주는 건축·개발 전 반드시 문화재 검토 절차가 추가됩니다공사 허가가 늦거나 불허되는 사례도 흔합니다유물 출토 시 사실상 공사 전면 중단이 맞습니다이런 특수성 때문에 공사계획 시 충분한 사전 조사가 꼭 필요하다고 합니다
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Q. 임대사업자 등록후 해제는 언제 가능한 지 궁금해요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,등록 유형에 따라 말소 기준이 다릅니다장기일반민간임대 (8년) 8년 임대기간 만료 시 일반적 등록 유형 (세제 혜택 있음)공공지원민간임대 (10년) 10년 경과 시 가능 옛 민간기업형 임대주택의무 임대기간 미만 원칙적으로 말소 불가 예외 사유 없으면 중도 해지 불가즉, 등록 시 설정한 의무 임대기간(보통 8년)이 지나야 자발적으로 말소(해제) 신청이 가능합니다,임대기간 중 조기 해제도 가능한가요?가능은 하나, 조건이 매우 제한적입니다,조기 말소가 가능한 법적 사유 (예시)멸실 화재나 붕괴 등으로 건물 멸실용도 변경 임대주택이 다른 용도로 사용됨 (상가 등)양도 주택을 매도해 더 이상 임대할 수 없는 경우 (단, 임차인이 동의해야 함)자진 말소 요청 2020년 8.4대책 이후 등록한 경우에 한해, 일정 조건 충족 시 조기 말소 허용위법 등록 등록 조건을 충족하지 않았거나 위법하게 등록된 경우조기 말소 시에는 관할 시·군·구청에 사유를 입증해야 하며,임차인의 보호도 필요합니다,중도 해제 시 불이익? 세금 추징, 과태료, 말소 거부 등 불이익 존재합니다,말소 신청은 어디서? 관할 시·군·구청에 신청 (홈페이지나 민원24도 가능)
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Q. 임대사업자등록은 어떤 경우에만 해야 하는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,고가 1주택을 임대하는 경우예: 9억 원 초과 아파트 한 채 소유, 임대 중임대사업자 등록은 필수가 아닙니다단, 연간 임대소득이 2000만 원 초과시에는 종합소득세 신고 의무 있습니다종부세 비과세, 소득세 감면 등의 세제 혜택도 제한적고가 1주택자 등록 시 일부 세금 혜택은 사라졌고, 오히려 양도세 비과세 요건이 불리해질 수 있어 신중히 등록해야 합니다,다가구 주택을 임대하는 경우예: 본인이 소유한 단독주택이 다가구 구조로 되어 있고, 여러 세대에 임대임대사업자 등록은 선택사항입니다단, 여러 세대 임대로 인해 임대소득 2000만 원 초과 시, 세금 신고 필요합니다세제 혜택(임대소득세 감면, 건보료 기준 완화 등)을 원할 경우 등록을 고려할 수 있습니다,고가는 아니나 장기간 임대하는 경우예: 6억 원 이하 아파트 1채를 8년간 임대 중등록은 선택사항입니다장기 임대를 하고 있고, 등록 요건(면적·가격 기준)을 충족한다면,등록임대사업자로 등록하고 세금 혜택을 받는 방식 고려 가능합니다장기임대(8년) 시 양도세 감면, 종부세 합산 배제 등 혜택 있었음 (일부는 축소됨)단, 2020년 이후 등록임대사업자에 대한 세제 혜택은 많이 축소되었기 때문에 실익이 크지 않을 수 있습니다등록 임대사업자와 무등록 임대인의 세금 차이, 건보료 차이, 양도세 차이는 복잡하므로,세무사 상담 + 국세청 홈택스 계산기 활용을 추천드립니다
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Q. 임대차 5프로 인상 가능한건에 대해 질문 있어요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.5%는 전체 임대료 기준으로 인상 제한되는 것입니다즉, 보증금과 월세 각각 5% 인상이 아니라,전체 임대료 합산 기준에서 5% 이내여야 합니다
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Q. 원룸에서 중간에 나갈때 여러부동산에 내놓아도 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전에 이사를 하게 되면 방이 나갈때까지 기다려야 하고 부동산 수수료도 임차인이 부담하셔야 됩니다그러니 임대인께 말씀드리고 부동산 여러곳에 임차인이 직접 내놓으시면 좋습니다방이 나가는 날자에 맞춰 질문자님도 방을 얻으시고 이사를 하시면 됩니다
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Q. 세종시의 5생활권의 왜 개발이 더딘가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.원래 2020년대 초부터 단계적 개발이 예정되어 있었지만, 스마트시티 계획이 바뀌고, 정부의 시범도시 실험 일정이 바뀌면서 개발 자체가 재조정되었습니다학교, 도로, 상하수도 등 생활 인프라가 늦게 확정되었고, 학교 개교도 2027년으로 잡혀있습니다이런 기반시설 없이 주택만 먼저 분양하면 입주민 불편이 크기 때문에 계획적으로 지연시키는 전략도 있습니다2025~2026년부터 본격적인 분양 확대가 예상됩니다이미 일부 단지는 설계 공모 완료 → 인허가 단계 진입 중입니다학교 개교 일정(2027), 교통망 확충 등이 맞물리며 분양 속도는 점점 빨라질 가능성이 큽니다
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Q. 임대차-자동갱신관련 문의입니다!!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재는 이미 자동갱신 상태로 보이며, 전세금 인상은 법적으로 어렵습니다세입자가 동의할 경우에만 인상 가능하며, 이 경우 새로운 계약서를 작성해야 합니다임차인과 먼저 협의를 해보시기 바랍니다향후에는 반드시 6개월~2개월 전에 서면 통보를 통해 자동갱신을 방지해야 합니다