안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 2주택 양도소득세 비과세 요건 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1주택자의 비과세요건은 2년보유,12억이하,실거주요건이 있으면 살아야 합니다그런데 여기서 1주택을 더 매수했다면 두번째 주택을 사고 첫번째주택을 3년내에 매도하면 비과세가 됩니다그런데 지금은 시간이 지나버렸기 때문에 어떤집을 매도한다고 해도 양도세 대상입니다이럴때는 남는금액이 적은 집부터 매도하는 것이 세금을 줄이는 것입니다그부분을 잘따져봐서 순서를 정해서 매도하시기 바랍니다
부동산
Q. 도와주세요. 디딤돌, 보금자리 (생애 최초) 방공제 면제인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.방공제란 최우선변제금이라고도 하며, 임차인의 보증금을 법적으로 보호하기 위해 대출한도에서 자동으로 공제하는 금액입니다서울은 5,500만 원, 경기도 과밀억제권역(시흥 등)은 4,800만 원이 기준입니다 2024년 12월 2일부터 수도권 아파트에 대한 디딤돌·보금자리론은 방공제를 반드시 적용하게 변경되었습니다. 즉, 면제 불가합니다따라서, 수도권 아파트 매입 시 디딤돌·보금자리론은 대출한도에서 방공제 금액만큼 자동 차감됩니다예: 1억 원 매입 → 80% = 8,000만 원 → 공제(4,800만 원) → 실제 대출 가능액 = 3,200만 원.생애최초 구입자라도, 수도권 아파트 매입 시 방공제 적용은 동일하게 됩니다하지만 소득 4,000만 원 이하 & 집값 3억 원 이하인 경우, 방공제 적용 배제 대상으로 비과밀지역은 면제 가능할 수 있습니다.그러나 수도권 과밀억제권역은 제외 대상이며, 면제가 적용되지 않습니다
부동산
Q. 전세제도는 우리나라만 있는 제도인지요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세는 사실상 대한민국에만 있는 독특한 주거제도입니다세계적으로 유사한 제도가 있는 나라가 일부 있긴 하지만, 전세와 같은 구조와 규모는 거의 없습니다1970~80년대 고금리 시절에는, 집주인이 전세보증금을 은행에 넣기만 해도 큰 이자 수익이 가능했습니다세입자는 월세 없이 살 수 있고, 집주인은 이자로 수익을 얻는 윈윈 구조가 된것입니다집값이 계속 오르던 시절, 집주인 입장에선 전세 끼고 보유하는 게 유리했고세입자 입장에선 월세보다 전세가 더 저렴하고 안정적이라 선호했습니다한국은 자산이 부동산이라는 인식이 강하고,집을 사기 전까지 전세가 매매의 사다리 구조가 자리잡았습니다정부는 임차인의 권리를 보호하는 임대차보호법 + 확정일자 + 보증금 우선 변제권 등의 법적장치가 전세 제도 유지에 큰 역할을 했습니다최근에는 저금리, 고금리 변화, 보증금 반환 리스크, 전세 사기 증가,월세 수익 선호 등의 이유로 전세 공급은 줄고, 반전세/월세가 증가하는 추세입니다
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Q. 예비 신혼부부 한쪽이 공유지분으로 유주택시 받을 수 있는 혜택있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.혼인 후 전입신고 및 세대 합가하면, 신부의 유주택 지분이 합산됩니다향후 갱신이나 연장 시 세대 기준 유주택이 되어 대출 연장이 거절될 수 있습니다이는 실제로 대출 만기 전에 혼인신고하지 않는 경우도 많습니다 (합가 후 연장 시 불이익 우려).예비신랑 단독 청년 전세자금대출이 현재 상황에서 가장 안전하고 현실적인 선택입니다세대분리(주민등록상 주소 다르게 유지)가 핵심 조건입니다향후 혼인 후 합가 시 대출 연장/청약 자격 문제 생길 수 있으니 전략적 세대 구성 및 지분 처리 계획이 중요합니다
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Q. 요즘 청약 통장을 계속 유지하는게 좋나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네 아파트로 가실 생각이 있으면 청약통장에 가입해서 기간을 유지하고 불입액도 채워서 1순위로 만들어 보시기 바랍니다사이트에 들어가면 유리한 조건들이 나와있으니 확인을 해보고 가입신청하시기 바랍니다