안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 전세 묵시적 갱신으로 6년째 살고 있는데 계약 만료가 2년씩으로만 되는 건가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.상가주택에서 전세로 6년째 거주 중이며 , 현재까지 전세금 인상 없이 묵시적 갱신을 통해 계약이 유지되고 있습니다.이러한 경우 , 전세 계약은 2년 단위로 자동 연장되는 것으로 간주됩니다.민법 및 주택임대차보호법에 따르면 , 특별한 이견 없이 거주를 계속하고 임대인이 별다른 통보를 하지 않았다면 , 기존 계약 조건이 그대로 유지된 채 2년간의 묵시적 갱신이 이루어집니다.주택임대차보호법 제6조의3 ( 계약의 종료 통지 등 ) 에 따르면 , 묵시적 갱신된 계약의 경우 , 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 , 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.이 조항은 2021년 6월 부터 시행된 전월세신고제 및 계약갱신청구권과 함께 적용되는 내용입니다.즉 , 묵시적 갱신된 상태 ( 임대인과 임차인이 별도 계약 없이 그냥 계속 살고 있는 상태 ) 에서는 " 3개월 전 통보 " 만으로도 임차인이 계약을 해지할 수 있으며 , 그 이후에는 임대인이 새로운 세입자를 구하는 책임을 가지게 됩니다.따라서 , 이 경우 임차인이 새 임차인을 구해줄 의무는 없습니다.임대인 역시 이에 동의하지 않더라도 법적으로 계약은 종료됩니다.
Q. 코인투자로 큰 손실이 발생해서 괴로워요.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.때로는 믿음이 배신으로 돌아오고 , 기대가 절망으로 무너질 때가 있습니다.코인 투자에서의 큰 손실 , 그리고 상폐 예정이라는 청천벽력 같은 소식은 단순한 돈의 문제가 아니라 내 마음과 자존감까지 흔드는 깊은 아픔이 되었을 것입니다.' 급등할 것 같다 ' 는 판단은 결코 어리석은 것이 아닙니다.그것은 수많은 정보와 가능성 , 그리고 내 나름의 신념이 담긴 선택이었을 것입니다.하지만 세상은 때로 너무 냉정합니다.내가 믿은 방향이 반대로 틀어지고 , 그 선택의 결과는 상실감으로 돌아왔습니다.허탈하고 , 억울하고 , 나 자신이 너무 미워질 수도 있습니다.그러나 이 손실은 단지 실패가 아니라 , 내 인생이라는 큰 그림 속에 하나의 ' 경험 ' 이 될 것입니다.누군가는 이런 실패조차 감히 해보지 못합니다.질문자님은 용기를 냈고 , 움직였고 , 배웠습니다.아픔은 지금 크지만 , 그만큼 나는 더 단단해질 것입니다.돈은 잃었지만 , 판단과 통찰을 가다듬는 기회를 얻었습니다.그 손실은 나의 전부가 아니며 , 나는 여전히 가능성으로 가득한 사람입니다.이번 일로 조금 주저 앉더라도 , 다시 일어날 수 있습니다.이 실패는 끝이 아니라 , 더 나은 시작을 위한 작은 굴곡일 뿐입니다.잠시 힘들어도 , 괜찮다 , 나는 충분히 잘 하고 있다는 다짐이 필요합니다.
Q. 전세가 매매가 차이 얼마 안나는집 전세 위험할까요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세가와 매매가의 차이가 100만 원밖에 나지 않는 집을 마주했을 때 , 많은 사람들은 본능적으로 ' 뭔가 이상한데? ' 라는 의심을 품게 됩니다.실제로 이런 집은 투자자뿐만 아니라 실거주를 고려하는 사람에게도 고민을 안겨주는 케이스입니다.가장 먼저 생각해봐야 할 건 왜 이렇게 전세가와 매매가가 비슷한가 하는 점입니다.일반적으로 전세가는 매매가의 60~80% 수준인 경우가 많습니다.하지만 전세가가 매매가에 거의 근접한다는 것은 , 시장에서 해당 부동산의 가격이 하락했거나 하락할 여지가 크다는 신호일 수 있습니다.이는 곧 집값이 전세금보다도 떨어질 수 있다는 의미이며 , 전세 입장에서는 보증금을 날릴 위험이 존재합니다.하지만 보증보험이 가능하다는 조건이 있다면 이야기는 조금 달라집니다.보증보험이란 , 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 보증기관이 대신 갚아주는 제도입니다.즉 , 최악의 상황이 벌어져도 내 돈은 지킬 수 있다는 장점이 있습니다.이런 경우라면 보증금 회수에 대한 걱정은 어느 정도 덜 수 있습니다.그렇다면 매매가가 낮은 것 자체가 전세 세입자에게는 크게 상관없는 일일까?반드시 그렇지는 않습니다. 매매가가 지나치게 낮다는 것은 해당 주택의 유동성이 떨어진다는 뜻이기도 합니다.즉 , 그 집을 사려는 사람이 거의 없다는 말이고 , 이는 곧 전세가 끝날 때 새로운 세입자를 구하기 어렵거나 , 매도 자체가 힘들어지는 상황이 될 수 있습니다.결국 , 보증보험으로 손해는 막을 수 있지만 , 퇴거 시기나 이사 계획이 꼬일 수 있는 위험은 여전히 존재합니다.결론적으로 , 전세가와 매매가의 차이가 거의 없는 집은 , ' 주의 깊게 살펴봐야 할 집 ' 이지 , 반드시 거를 집은 아닙니다.보증보험이 가능하다면 기본적인 안전장치는 마련된 셈입니다.하지만 주변 시세 , 향후 가격 전망 , 거래량 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.' 값싼 데는 이유가 있다 ' 는 말처럼 , 싸다고 해서 무조건 좋은 것은 아니며 , ' 싸고 안전한가 ' 를 확인하는 것이 가장 현명한 접근입니다.
Q. 금양이라는 회사는 어떻게된건지 아나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.금양은 한때 2차전지 테마주로 주목받으며 시가 총액이 9조 원을 돌파했으나 , 현재는 감사의견 거절로 인해 상장폐지 위기에 처해 있습니다.현황과 문제점 : 금양은 2025년 3월 21일 , 감사보고서에서 의견 거절을 받아 거래가 정지되었습니다.이는 2024년 순손실 1,329억 원 발생 , 유동부채 초과 , 기업 존속 능력에 대한 의문 등으로 인해 발생한 결과입니다.향후 전망과 대처 방안 : 현재로서는 회생 가능성이 낮아 보이며 , 투자자들은 신중한 접근이 필요합니다.상장폐지 절차와 이의신청 여부 , 자금 조달 가능성 , 기업 신뢰도 하락 등이 향후 전망에 큰 영향을 미칠 것입니다.결론적으로 , 금양의 현재 상황은 매우 어려워 보이며 , 향후 전망도 불확실합니다.투자자들은 신중한 판단과 추가적인 정보를 확보하는 노력이 필요합니다.
Q. 전세 계약 연장 시 최소 2년 계약 해야하나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.10년 이상 한 세입자와 계속해서 계약을 갱신해 온 상황은 흔치 않지만 , 임대차 시장에서 종종 일어나는 일입니다.임대인 입장에서는 오랜 기간 집을 잘 써준 세입자에게 고마운 마음도 있지만 , 물가 상승이나 세금 증가 등으로 인해 전세금 조정이나 월세 전환을 고려하게 되는 시점이 옵니다.지금처럼 2025년 현재 , 기존 7천만 원 전세 계약을 1천만 원 더 올리거나 , 월세 전환을 검토하는 상황에서 임대차보호법이 어떤 영향을 주는지 살펴보겠습니다.첫째 ,전세금을 1천만 원 더 올리는 방식으로 계약을 연장할 경우 , 이는 사실상 ' 새로운 계약 ' 으로 간주 됩니다.이때 주택임대차보호법에 따라 세입자는 ' 계약갱신요구권 ' 을 행사할 수 있습니다.다만 중요한 것은 , 이 계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 개정된 이후 1회에 한해 행사할 수 있다는 점입니다.만약 세입자가 2022년 12월의 계약 당시 이 권리를 행사하여 2년 연장을 요청했던 것이라면 , 그 권리는 이미 소진된 것입니다.이 경우 , 임대인이 새 조건으로 다시 2년 계약을 제시해도 그 이상 자동 연장할 의무는 없습니다. 그러나 세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않았던 것이라면 이번 계약에서도 2년 거주 보장 요청이 가능해 집니다.둘째 , 월세 전환의 경우에도 비슷한 논리가 적용됩니다.월세로 계약 조건이 변경되더라도 본질적으로 는 주거 임대차 계약이기 때문에 임대차보호법이 적용됩니다.즉 , 세입자가 계약갱신요구권을 사용하지 않은 상태라면 , 월세로 전환하더라도 2년 계약 후 다시 2년 연장을 요구할 수 있습니다.반대로 , 이미 해당 권리를 행사한 상태라면 , 법적으로 임대인이 1년 계약을 제안하더라도 문제는 없습니다.결론적으로 , 세입자의 계약갱신요구권 사용 여부가 핵심입니다.10년 이상 살고 있더라도 , 2020년 개정법 이후 그 권리를 행사했는지에 따라 임대인의 대응도 달라질 수 있습니다.그러므로 세입자와 협의 전에는 해당 권리 행사 여부를 확인하는 것이 좋고 , 가능하다면 서면 기록을 남기는 것도 안전한 임대관리에 도움이 됩니다.