안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 청약시에 차량을 2대이상 가지고 있는경우엔 어떻게 되나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.공공분양 청약에서는 무주택자를 우선적으로 보호하고 , 실수요자 중심의 주택공급을 위해 자산 요건을 엄격하게 적용합니다.그 중 하나가 자동차 소유 기준입니다.공공분양 청약 신청자의 차량가액이 일정 금액을 초과하면 자격이 제한될 수 있으며 , 이는 보유 차량이 2대 이상일 경우에도 적용됩니다.차량 가액 산정 방식 : 공공분양 청약 시 차량가액은 국토교통부에서 정하는 기준에 따라 산정되며 , 통상적으로 "자동차보험차량기준가액" 을 사용합니다.즉 , 차량의 연식 , 모델 , 감가상각 등을 반영한 기준 가액이 적용되며 , 두 대 이상의 차량을 보유한 경우 그 중 제일 고가인 차량 한 대만 가액에 산정합니다.자격 요건 충족 여부 : 현재 공공분양 청약에서 적용되는 자동차 가액 기준은 3,708 만 원 (2024년 기준) 입니다.따라서 차량 중 고액인 차량 1대 가액이 이 기준을 초과하면 , 해당 신청자는 자산 기준을 초과하여 청약 자격이 제한 될수 있습니다.예외 및 유의사항 : 일부 특별공급 (신혼부부 , 생애 최초) 에서는 일정 조건을 충족하면 자산 기준이 일부 완화될 수 있지만 , 기본적으로 자동차 가액 기준은 공공분양 청약에서 중요한 자격 요건 중 하나입니다.따라서 사전에 보험사 차량기준가액을 확인하고 , 자산 기준을 초과하지 않는지 점검하는 것이 중요합니다.결론적으로 , 공공분양 청약에서 신청자는 본인의 차량가액을 미리 확인하고 , 필요 시 차량 정리를 고려하는 것이 유리할 것입니다.
Q. 비트코인이나 이더리움의 ETF가 순유출되었다면은 가격하락의 원인이 되나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.비트코인 ㆍ 이더리움 ETF 순유출과 가격 하락의 관계를 알아보겠습니다.비트코인 (BTC) 과 이더리움 (ETH) ETF 의 순유출 (Net Outflows) 은 시장 가격 하락의 주요 원인 중 하나로 작용할 수 있습니다.ETF 는 기관 및 개인 투자자들이 암호화폐를 직접 보유하지 않고도 투자할 수 있도록 하는 금융 상품으로 , 현물 (Spot) ETF 와 선물 (Futures) ETF 로 나뉩니다.ETF 순유출이 의미하는 바 :ETF 에서 자금이 순유출된다는 것은 투자자들이 해당 상품에서 자금을 회수하고 있다는 뜻입니다.이는 일반적으로 투자자들의 시장 전망이 부정적이거나 , 수익 실현을 위해 자금을 회수하는 경우 발생합니다.특히 , 현물 기반의 ETF 에서 대량 순유출이 발생하면 발행 기관이 시장에서 비트코인 또는 이더리움을 매도해야 하므로 실제 매도 압력이 발생할 가능성이 높습니다.유동성과 매도 압력 증가 :ETF 가 매도한 비트코인은 시장의 매도 물량으로 공급되며 , 수요가 이를 충분히 소화하지 못할 경우 가격 하락으로 이어집니다.특히 , 기관 투자자들의 자금 유출이 지속될 경우 매도세가 강화되면서 하락 압력이 더욱 커질 수 있습니다.심리적 요인과 연쇄 반응 : ETF 자금 유출이 대규모로 발생하면 시장 참여자들은 이를 부정적인 신호로 받아들이고 추가적인 매도를 고려할 가능성이 높습니다.또한 , ETF 의 순유출 데이터는 금융 뉴스 및 분석 자료를 통해 빠르게 공유되며 , 투자자들의 공포 심리를 자극할 수 있습니다.이로 인해 더 많은 투자자들이 손실 회피를 위해 비트코인이나 이더리움을 매도하면서 하락이 가속화될 수 있습니다.예외적인 경우 : 모든 경우에서 ETF 순유출이 가격 하락을 의미하는 것은 아닙니다.예를 들어 , ETF 에서 빠져나간 자금이 탈중앙화 거래소 (DEX) 나 개인 지갑으로 이동하는 경우 , 이는 단순한 보관 방식의 변화일 뿐이며 가격에 직접적인 영향을 주지 않을 수도 있습니다.또한 , ETF 유출이 단기적인 조정 과정이라면 , 이후 다시 유입되면서 가격이 회복될 가능성도 존재합니다.결론적으로 , 비트코인과 이더리움 ETF 의 순유출은 일반적으로 시장의 매도 압력을 증가시키고 , 심리적인 영향을 통해 추가적인 하락을 유발할 가능성이 큽니다.다만 , 모든 경우에 반드시 가격이 하락하는 것은 아니며 , 시장의 유동성 상황과 투자자들의 반응에 따라 다른 결과가 나타날 수도 있습니다.
Q. 전세 대출 증액/연장 및 반전세 전환 시 대출에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.5천만 원 마련 방안을 위해 전세 자금 운용 전략에 대해 살펴보겠습니다.현재 보증금 2억 원의 전세집에서 국민은행 청년 전세대출 1억 원과 본인 자금 1억 원이 들어간 상태입니다.하지만 갑작스러운 5천만 원의 자금이 필요해 전세 자금에서 일부를 회수하는 방안을 고민해야 합니다.우선 , 기존 전세 대출의 증액이 가능한가?ㆍ 일반적으로 전세 계약 후 1년이 지나면 대출 증액이 어렵습니다.은행은 계약 당시의 보증금을 기준으로 대출을 승인하기 때문에 , 지금 상황에서 추가 대출을 받기는 현실적으로 힘듭니다.다만 , 금융기관에 따라 예외가 있을 수 있으므로 , 확인이 필요합니다.그렇다면 , 전세 계약을 해지하고 동일 건물에서 재계약하면 대출에 문제가 생길까?ㆍ 원칙적으로 기존 대출은 계약 종료와 함께 상환해야 하며 , 새로운 전세 대출을 받기 위해선 다시 심사를 거쳐야 합니다.소득 요건이나 대출 한도가 달라질 수 있으므로 , 이를 감안한 사전 조율이 필요합니다.한편 , 전세를 반전세로 전환하면 어떻게 될까?ㆍ 보증금을 1.5억 원으로 줄이고 나머지를 월세로 전환하는 방식이 가능하지만 , 이 경우 반드시 은행에 알리고 대출 금액 조정을 논의해야 합니다.보증금이 줄어들면 담보 가치가 낮아져 대출 상환을 요구받을 수 있습니다.따라서 5천만 원을 마련하는 현실적인 방법은 세 가지 입니다.첫째 , 전세 계약을 조정하여 보증금 일부를 회수하고 , 이에 맞춰 대출도 일부 상환하는 방식입니다.둘째 , 보증금 담보 대출이나 신용 대출을 활용하여 필요한 자금을 확보하는 방법이 있습니다.신용 대출의 경우 이자가 다소 높지만 , 기존 전세 계약을 유지하면서 현금을 마련할 수 있는 장점이 있습니다.결론적으로 , 전세 계약 변경이 대출에 미칠 영향을 은행과 충분히 협의한 후 , 가장 부담이 적은 방법을 선택하는 것이 중요합니다.무리한 대출 변경보다는 보증금 조정과 대출 유지의 균형을 맞추는 것이 바람직하며 , 금융기관과 적극적인 상담을 통해 최적의 방안을 마련해야 합니다.
Q. 집을 매매할 계획인데 조언 좀 부탁드립니다!
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.집을 산다는 것은 단순한 거래가 아닙니다.그것은 새로운 삶의 시작이자 , 지금까지의 고민과 선택의 집약체입니다.질문자님이 수도권의 나홀로 아파트를 구매하려는 이유도 분명할 것입니다.거주 목적이라 해도 ,부동산 가격이라는 현실적인 문제에서 자유로울 수 없고 , 남편과 의견 차이가 있는 것도 무리는 아닐 것입니다.나홀로 아파트 , 이름부터가 다소 외롭습니다.보통 대단지 아파트보다 인프라가 부족하고 , 환금성 (되팔때의 유리함) 도 상대적으로 떨어질 수 있습니다.그래서 '투자' 관점에서는 선호도가 낮습니다.하지만 모든 선택에는 장점과 단점이 있습니다.무엇보다도 이 집이 당신과 가족에게 안정감을 줄 수 있는가가 가장 중요하지 않을까요?비록 무리를 해서 구매하는 것이라 해도 , 감당할 수 있는 수준인지 냉정하게 점검해보는 것이 필요합니다.대출 부담이 크다면 , 생활의 질이 떨어질 가능성이 있습니다.무리한 선택이 결국 후회로 돌아오지 않도록 , 최소한 3~5년 후에도 후회하지 않을 선택인가? 자문해 보셔야합니다.또한 , 집값이 신경쓰이는 것은 어쩔 수 없는 일입니다.거주 목적이라 해도 향후 가치하락이 부담스럽다면 , 해당 지역의 발전 가능성이나 교통 , 학군 , 상권 등을 다시 한번 면밀히 검토해보셔야 합니다.혹시라도 후일을 대비해 전세 수요가 있는지 , 대체 매물이 많지 않은지 등을 살펴보는 것도 좋습니다.남편과 의견 차이가 있다면 , 서로의 우려를 충분히 이야기해보는 것이 중요합니다.혹시 당신이 감정적으로 선택하고 있다면 , 상대의 현실적인 조언을 무시하지 말아야 합니다.반대로 , 남편이 지나치게 보수적인 입장이라면 , 질문자님이 왜 이 집을 선택하려 하는지 논리적으로 설득해보는 것도 필요합니다.결국 중요한 것은 집을 사는 것이 아니라 , 집에서 행복하게 사는 것이니까요.결론적으로 , 어떤 선택을 하든 후회하지 않도록 해야합니다.완벽한 집은 없고 , 집을 산 순간부터 그곳이 질문자님의 집이 됩니다.지금의 고민이 너무 무겁다면 , 다시 한 번 ' 이 집에서 나는 정말 행복할 수 있을까?스스로에게 물어보시고 답이 명확해진다면 그것이 가장 좋은 선택일 것입니다.
Q. Voo가 좋을까요 코덱스 환헷지가 좋을까요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.VOO vs KODEX S&P500 환헷지 : 무엇을 선택할까를 알아보겠습니다.현재 환율이 1,400 원대로 과거 평균 (1,250 원대) 보다 약 7~8% 높습니다.이 상황에서 VOO 와 KODEX S&P500 환헷지 중 어떤 것이 유리할 지 고민해보겠습니다.1) VOO ( 미국 S&P500 ETF )ㆍ 환율 변동의 영향을 받음 -> 환율 상승시 유리 , 하락 시 손실ㆍ 운용 보수 저렴 (0.03%)ㆍ 장기 투자 시 비용 효율적2) KODEX S&P500 환헷지ㆍ 환율 변동 영향 없음 -> 순수 S&P500 지수 수익 반영ㆍ 운용 보수 높음 (0.3%)ㆍ 환율 하락 시 유리하지만 장기 투자 시 비용 부담결론적으로 , 어떤 걸 선택할까요?ㆍ 환율이 더 오를 것 같다면 -> VOOㆍ 환율이 장기적으로 하락할 것 같다면 -> KODEX 환헷지ㆍ 장기 투자 시 보수 부담을 줄이고 싶다면 -> VOO 가 유리따라서 , 현재 환율이 높은 편이므로 보수적인 투자자는 환헷지를 고려할 수 있지만 , 장기적으로는 VOO 가 비용 면에서 더 나은 선택이 될 가능성이 큽니다.