안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 이번에 전국 그린벨트 지역을 대대적으로 푼다고 했는데요 과연 국가이익이 있는 걸까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 정부가 전국적으로 그린벨트 ( 개발제한구역 ) 를 대대적으로 해제한다고 발표했습니다.이는 부동산 시장과 경제 전반에 큰 영향을 미칠 수 있는 정책입니다.하지만 이 정책이 국가적으로 또는 개인적으로 어떤 이익을 가져올지에 대한 논란도 존재합니다.국가적 이익 : 단기적 경제 활성화 혹은 장기적 환경훼손에 대한 논란ㆍ 그린벨트 해제는 가장 먼저 부동산 공급 확대를 통한 경제적 효과를 기대할 수 있습니다.수도권과 일부 대도시에서는 주택 공급 부족으로 인해 부동산 가격이 급등하는 현상이 지속되었고 , 이번 해제로 인해 공급이 늘어나면 시장이 안정될 가능성이 있습니다.또한 , 대규모 개발 사업이 진행되면서 건설경기 부양 , 일자리 창출 , 세수 증가 등의 효과도 기대할 수 있습니다.그러나 장기적으로 보면 , 환경 훼손이 불가피합니다.그린벨트는 원래 도시 확장을 제한하고 자연환경을 보호하기 위해 설정된 지역이기 때문에 , 무분별한 해제가 진행되면 수질 오염 , 대기 오염 증가 , 생태계 파괴 등이 발생할 수 있습니다.이는 기후 변화 대응과 지속 가능한 도시 개발 측면에서 국가적 부담이 될 수 있습니다.개인적 이익 : 토지 소유자의 반사이익 혹은 서민 주거 문제 발생ㆍ 개인적으로는 토지 소유자의 이익이 가장 클 가능성이 높습니다.기존의 그린벨트 지역은 개발이 제한되어 있어 토지 가격이 낮게 유지되었으나 , 해제가 되면 땅값이 급등할 가능성이 커집니다.특히 , 개발업자나 대형 건설사는 상대적으로 낮은 가격에 토지를 매입해 수익을 극대화할 수 있습니다.ㆍ 반면 , 일반 서민들에게는 반드시 긍정적인 결과로 이어지지 않을 수도 있습니다.그린벨트 해제 후 조성되는 부동산이 서민을 위한 공공주택이나 저렴한 주거시설이 아닌 고급 아파트 , 상업지구 중심으로 개발된다면 , 서민들에게 실질적인 주거혜택은 미미할 것입니다.또한 , 인프라 구축 없이 주택 공급이 급격히 늘어나면 교통 체증 , 생활환경 악화 등으로 인해 거주 만족도가 낮아질 가능성도 있습니다.균형 잡힌 접근이 필요 :ㆍ 그린벨트 해제는 단순히 부동산 시장의 수요와 공급을 맞추는 차원의 문제가 아닙니다.단기적 경제효과만을 고려해 무분별한 해제를 진행할 경우 , 장기적으로 도시환경과 국민 삶의 질에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.따라서 환경 보호와 개발 사이의 균형을 맞추는 정책적 조율이 반드시 필요합니다.예를들어 , 친환경 도시 개발 , 공공주택 의무 공급 , 교통 및 기반시설 확충과 같은 보완 대책이 병행되어야 합니다.결론적으로 , 국가 차원에서는 신중한 검토가 필수적이며 , 개인적 이익은 토지 소유자와 개발업체에게 집중될 가능성이 큽니다.서민들에게 실질적인 혜택이 돌아가려면 보다 세밀한 정책설계가 필요할 것입니다.
Q. 변동성이 낮으면서 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 ETF는?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.변동성이 낮으면서 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 ETF를 추천한다면 다음과 같습니다.KODEX 최소변동성 ETF : 삼성자산운용에서 운용하는 이 ETF는 시장과의 괴리를 최소화하면서 변동성을 줄이도록 설계되었습니다.S&P Broad Market Index Universe 를 기반으로 하며 , 안정적인 수익을 추구하는 투자자에게 적합합니다. ( 삼성펀드 )Invesco S&P 500 High Dividend Low Volatility ETF ( SPHD )미국 S&P 500 지수 내에서 높은 배당 수익율과 낮은 변동성을 가진 50개 종목에 투자하는 ETF 입니다.월별 배당을 제공하며 , 안정적인 수익을 추구하는 투자자에게 적합합니다. ( 마켓워치 )Goldman Sachs ActiveBeta World Low Vol Plus Equity ETF ( GLOV )글로벌 시장을 대상으로 하며 , 낮은 변동성뿐만 아니라 품질 , 가치 , 모멘텀 등의 요인을 고려한 ETF입니다.미국 외 선진국 시장에도 약 1/3 정도 투자하여 포트폴리오를 다각화합니다. ( 마켓워치 )SPDR S&P 500 Low Volatility ETFS&P 500 지수 내에서 변동성이 가장 낮은 100개 종목에 투자하는 ETF로 , 안정적인 수익과 낮은 변동성을 추구합니다.최근 기술주 중심의 ETF보다도 높은 수익율을 보이면서도 변동성은 낮은 편입니다. ( Welt )iShares MSCI USA Min Vol Factor ETF미국 주식 중 변동성이 낮은 종목에 투자하여 시장 변동성에 대비하는 ETF입니다.포트폴리오에 Walmart , Merck , Cisco , Berkshire Hathaway 등 안정적인 기업을 포함하고 있습니다. ( Barron's )결론적으로 , 결정전에 각 ETF의 구성 종목 , 수수료 , 과거 수익율 등을 상세히 검토하시고 , 자신의 투자 목표와 위험 허용 범위에 부합하는지 확인하시기 바랍니다.
Q. 급매로 구축아파트 매수했는데 하락기가 온다면 어쩌나 걱정에 문의드려요!!
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 급매로 구축 아파트를 매수했지만 , 만약 부동산 시장이 하락한다면 어떻게 될까?부동산 시장은 다양한 요인에 의해 변동하며 , 올해 2025년도 예외는 아닙니다.현재 시장 흐름을 바탕으로 올해 부동산 전망을 살펴보겠습니다.금리와 유동성 : 부동산 시장에서 금리는 가장 중요한 변수 중 하나입니다.미국과 한국 모두 2024년 말부터 금리 인하 가능성이 거론되었고 , 만약 금리가 본격적으로 인하된다면 대출 부담이 줄어들어 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.그러나 예상보다 금리 인하가 지연되거나 , 경기 둔화가 심화될 경우 부동산 시장이 다시 위축될 가능성도 배제할 수 없습니다.공급 증가와 시장 부담 :최근 몇 년간 진행된 대규모 아파트 분양으로 인해 2025년부터 입주 물량이 급증할 전망입니다.특히 , 수도권과 일부 지방에서 공급이 늘어나면서 전세시장이 약세를 보이고 , 이에 따라 매매시장도 조정을 받을 가능성이 큽니다.입주 폭탄이 현실화되면 , 구축 아파트 가격은 더 큰 영향을 받을 수 있습니다.정책 변화와 시장 심리 :정부는 경기 부양을 위해 규제를 완화하는 한편 , 부동산 시장 안정화를 위한 추가 정책을 고려할 가능성이 있다.최근 다주택자 양도세 중과 완화 , 보유세 완화 등이 논의되었는데 , 이 같은 정책 변화가 매물 증가 또는 가격상승을 초래할 수 있습니다.하지만 정책 효과는 단기적으로는 제한적일 수 있으며 , 결국 시장심리가 중요한 변수로 작용할 것입니다.올해 부동산 시장 전망 : 조정기 혹은 바닥?현재 상황을 종합하면 , 2025년 부동산 시장은 조정 국면이 이어질 가능성이 큽니다.ㆍ 금리 인하 기대감은 있지만 , 경기 불확실성이 존재합니다.ㆍ 공급 증가로 인해 매수세가 위축될 가능성이 있습니다.ㆍ 정책 변화가 변수지만 , 시장 반응은 제한적일 수 있습니다.그러나 장기적인 관점에서 보면 , 결국 부동산은 인플레이션과 함께 가치가 상승하는 자산이라는 점도 고려해야합니다.다만 , 구축 아파트의 경우 신축 공급 증가와 노후화 문제로 인해 가격상승이 제한될 수 있습니다.결론적으로 , 전략적 대응이 필요한데 만약 가격하락이 우려된다면 , 전세를 놓아 보유기간을 늘리거나 , 리모델링 등의 가치를 더하는 방식을 고려할 수 있습니다.또한 , 금리가 인하되면 대출을 활용한 자금 운용전략도 가능할 것입니다.단기적인 가격 변동에 흔들리기보다는 , 장기적인 관점에서 입지와 수요를 고려한 대응이 중요합니다.
Q. 부동산 중개료 관련 문의드립니다~~
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.16억 원짜리 아파트를 매수할 때 5억 원 전세 세입자가 있는 상태로 ' 세를 안고 ' 매수하는 경우 , 부동산 중개보수 ( 중개수수료 ) 의 산정 기준이 어떻게 되는지 알아보겠습니다.중개보수 계산 기준 한국에서 부동산 중개보수는 보통 실거래가 ( 매매가 ) 기준으로 산정됩니다.즉 , 전세보증금을 제외한 실질적인 매수 금액 11억 원이 아니라 , 16억 원 전체를 기준으로 중개보수를 계산합니다.16억 원 아파트의 중개보수 계산ㆍ 매매가 16억 원 -> 상한요율 0.9% 적용 ( 협의 가능 )ㆍ 최대 중개보수 = 16억×0.9%= 1,440만 원 ( 부가세 별도 , 협의 가능 )정리하자면 , 전세를 안고 사더라도 매매 계약의 실거래가 ( 16억 원) 기준으로 중개보수가 산정됩니다.16억 원 기준으로 상한 0.9% ( 협의 가능 ) , 최대 1,440만 원이 부과될 수 있고 , 중개보수는 협의 가능하므로 중개업소와 협상을 시도해보는 것이 중요합니다.
Q. 바이비트 거래소 해킹사건 보니 무서운데 한국 거래소는 해킹 안전한가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 암호화폐 거래소 바이비트 ( Bybit ) 가 약 2조 원 규모의 해킹 피해를 입었으며 , 이는 북한의 해킹조직인 라자루스 그룹의 소행으로 추정됩니다.이러한 대규모 해킹 사건은 암호화폐 거래소의 보안에 대한 우려를 높이고 있습니다.한국의 암호화폐 거래소들도 해킹의 위험에서 완전히 자유롭지 않으므로 , 사용자들은 개인적인 보안 수칙을 철저히 지키는 것이 중요합니다.암호화폐 거래 시 보안을 강화하기 위한 권장사항을 알아보겠습니다.이중 인증 ( 2FA ) 활성화 : 거래소 계정에 로그인할 때 이중 인증을 설정하여 보안을 강화하십시오.강력한 비밀번호 사용 및 정기적 변경 : 예측하기 어려운 비밀번호를 사용하고 주기적으로 변경하여 계정 보안을 유지하십시오.의심스러운 링크나 이메일 주의 : 피싱 공격을 방지하기 위해 출처가 불분명한 링크나 이메일을 열지 마십시오.콜드월렛 사용 : 장기 보관용 암호화폐는 인터넷과 연결되지 않은 콜드 월렛에 저장하여 해킹 위험을 줄이십시오.거래소의 보안정책 검토 : 이용하는 거래소의 보안 조치와 과거 해킹 이력을 확인하여 신뢰할 수 있는 곳을 선택하십시오.결론적으로 , 암호화폐 시장은 높은 수익 가능성과 함께 보안 위험도 존재하므로 , 개인의 주의와 철저한 보안관리가 필수적입니다.아래 영상은 사고에 관련된 것이니 참조하시기 바랍니다.