안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 흡연부스를 설치하려하면 어떤 절차가 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.흡연부스를 설치하려는 지역의 관할 시군구청에 가설건축물 신고를 해야 합니다. 사유지에 설치할 경우, 해당 부지의 소유자나 관리자의 동의를 받아야 합니다. 설치 위치와 바닥면을 표시한 설계 도면을 준비해야 합니다.흡연부스를 설치할 단단하고 평평한 공간이 필요합니다. 또한, 흡연 인구와 패턴을 고려하여 적절한 위치를 선정해야 합니다.흡연부스는 금연구역에서 일정 거리 이상 떨어져 있어야 하며, 의료기관, 어린이 및 청소년이 이용하는 시설 근처에는 설치할 수 없습니다.흡연부스는 설치 후에도 정기적인 유지보수가 필요합니다. 청소와 필터 교체 등을 통해 부스의 청결과 기능을 유지해야 합니다.흡연부스 내에는 흡연을 위한 시설 외에 개인용 컴퓨터나 탁자 등 영업에 사용되는 시설을 설치할 수 없습니다. 따라서 자판기 설치는 제한될 수 있습니다. 흡연부스 설치 시 주변 주민이나 상권의 민원이 발생할 수 있으므로, 사전에 충분한 협의를 거치는 것이 좋습니다.흡연부스 내의 공기 정화를 위해 적절한 환기 시스템을 설치해야 합니다.
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Q. 세입자가 원하는 업체로 수리할려고 고집부리면 어떡하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저 세입자와 대화를 통해 상황을 파악하고, 왜 특정 업체를 선택했는지 이유를 들어보세요. 세입자의 입장을 이해하고, 집주인의 입장을 설명하는 것이 중요합니다. 세입자에게 집주인이 선정한 업체를 통해 수리하는 것이 더 경제적일 수 있다는 점을 설명하고, 협의를 통해 합리적인 해결책을 찾으세요. 임대차 계약서에 수리와 관련된 조항이 있는지 확인하세요. 일반적으로 계약서에는 수리와 관련된 책임과 절차가 명시되어 있습니다. 계약서에 따라 세입자가 임의로 수리업체를 부를 수 있는지, 집주인의 동의가 필요한지 확인하세요.세입자가 부른 수리업체의 견적을 받아본 후, 집주인이 선정한 다른 업체의 견적과 비교해보세요. 이를 통해 합리적인 비용을 확인할 수 있습니다. 세입자에게 여러 업체의 견적을 받아보도록 요청할 수도 있습니다.만약 세입자가 집주인의 동의 없이 수리를 진행하고 비용을 청구하는 경우, 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 이 경우, 수리 비용이 과도하게 청구되었는지 여부를 법적으로 판단받을 수 있습니다. 상황이 복잡하거나 법적 분쟁이 예상되는 경우, 부동산 전문가나 변호사와 상담하여 적절한 대응 방법을 찾는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산에 전망에 대해서 궁금합니다 오를지 안 오르지요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일부 전문가들은 2025~2026년경 주택 공급 부족으로 인해 집값이 상승할 가능성이 있다고 보고 있습니다. 특히 서울과 같은 대도시에서는 공급 부족이 가격 상승을 부추길 수 있습니다. 반면, 다른 전문가들은 현재의 하락장이 몇 년간 지속될 수 있으며, 집값이 더 떨어질 가능성이 있다고 예측합니다. 이들은 금리 인상과 경기 침체 등의 요인이 집값 하락을 지속시킬 것이라고 보고 있습니다.아파트 매수 타이밍을 결정할 때는 정부의 부동산 정책이 시장에 큰 영향을 미칩니다. 부양책이 나오면 가격이 오를 가능성이 높고, 규제가 강화되면 가격이 하락할 수 있습니다. 거래량이 증가하면 시장이 회복되고 있다는 신호일 수 있습니다. 반대로 거래량이 줄어들면 조정 국면에 진입할 가능성이 높습니다. 여름과 겨울 같은 비수기에는 급매물을 잡을 수 있는 기회가 많습니다.현재 상황에서는 시장을 주의 깊게 관찰하고, 정부 정책과 거래량 등을 고려하여 매수 타이밍을 결정하는 것이 중요합니다.
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Q. 전세 부동산 계약 시 주의해야 할 점과 전세금 보호를 위한 방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시 확인해야 하는 체크리스트는 등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유자와 권리관계를 확인합니다. 선순위 채권이 있는지 꼭 확인하세요. 건축물대장을 통해 해당 건물이 불법 건축물인지, 주택 용도로 사용 가능한지 확인합니다.주변 시세를 확인하여 전세가율이 적정한지 확인합니다. 전세가율이 너무 높으면 깡통 전세의 위험이 있습니다. 계약 당일 임대인 본인을 직접 만나고, 신분증과 등기부등본 상의 소유자가 일치하는지 확인합니다. 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하여, 체납이 많으면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다. 계약서에 특약 사항을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 추가로 기재합니다. 예를 들어, 원상복구 의무, 전세 대출 동의 여부 등을 명시합니다. 공인중개사가 정상 영업 중인지 확인하고, 중개대상물 확인설명서를 꼼꼼히 읽어봅니다.전세금 보호를 위한 방법은 전입신고와 확정일자를 받아 임차권의 대항력과 우선변제권을 확보합니다. 이는 전세금을 보호하는 가장 기본적인 방법입니다. 전세권 설정 등기를 통해 전세금을 담보로 설정할 수 있습니다. 이는 전세금을 돌려받지 못할 경우 임의 경매를 청구할 수 있는 권리를 제공합니다. 계약 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권 등기 명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 전세보증보험에 가입하여 전세금을 보호할 수 있습니다. 전세보증보험은 전세 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못할 경우 보험사가 대신 지급해주는 제도입니다.
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Q. 임대차 계약 해지 내용증명서는 어떻게 작성하면 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 기간은 갱신된 기간을 포함하여 작성해야 합니다. 따라서, 임대차 계약 기간을 2020년 1월 1일부터 2024년 1월 1일까지로 적어야 합니다. 이는 묵시적 갱신에 의해 계약이 연장된 것을 반영한 것입니다. 보증금은 원래 계약서에 명시된 금액을 적어야 합니다. 따라서 보증금 300만원이라고 적어야 합니다. 다만, 세입자에게 반환한 금액과 월세 미납분을 명확히 기재하여 현재 남은 보증금이 얼마인지도 함께 명시하는 것이 좋습니다.----------------------------------------------------------------------------------------------------------내용증명의 경우 발신인: 홍길동주소: 서울시 강남구 테헤란로 123, 101동 202호수신인: 김철수주소: 서울시 강남구 테헤란로 456, 202동 303호제목: 임대차 계약 해지 및 보증금 반환 요청계약 내용:계약 기간: 2020년 1월 1일 ~ 2024년 1월 1일 (묵시적 갱신 포함)보증금: 300만원월세: 50만원계약 해지 사유:귀하는 2023년 2월부터 현재까지 월세 2기를 미납하였습니다. 이에 따라 임대차 계약을 해지하고자 합니다.보증금 반환:현재 보증금에서 미납 월세 1개월분을 제하고 나머지 금액을 반환한 상태입니다.남은 보증금: 250만원 (300만원 - 50만원)퇴거 요청:본 내용증명을 받은 날로부터 30일 이내에 퇴거해 주시기 바랍니다.퇴거 시 남은 보증금 250만원을 반환해 드리겠습니다.추가 사항:만약 퇴거하지 않으실 경우, 법적 조치를 취할 수 있음을 알려드립니다.작성일: 2024년 8월 3일발신인: 홍길동 (서명)----------------------------------------------------------------------------------------------------------이런 형태로 작성하시면 될것을 보여집니다.이와 같이 작성하여 우체국을 통해 등기우편으로 발송하면 됩니다. 내용증명은 3부를 작성하여 한 부는 본인이 보관하고, 한 부는 수신인에게, 나머지 한 부는 우체국에서 보관합니다.
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Q. 이주택에서 삼주택 구입 하는거~~에대해서 의견부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.삼주택자가 되면 취득세와 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 특히 조정대상지역에서 주택을 구입할 경우, 취득세율이 최대 12%까지 올라갈 수 있습니다. 또한, 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율도 적용될 수 있으니 주의가 필요합니다. 임대주택으로 등록된 주택의 의무임대기간이 끝나면 매각을 고려하고 계신데, 의무임대기간을 반드시 준수해야 합니다. 의무임대기간을 충족하지 않으면 세제 혜택을 받을 수 없고, 추징될 수 있습니다. 현재 살고 있는 집을 전세로 주고 새로운 집을 구입하는 것도 한 가지 방법입니다. 다만, 전세를 주는 경우 전세금 반환에 대한 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 새로운 집을 실거주 목적으로 구입할 경우, 실거주 요건을 충족해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 새로운 주택을 구입하기 전에 재정 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다. 주택 구입 비용 외에도 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 등 추가 비용을 고려해야 합니다. 현재 부동산 시장 상황도 중요한 요소입니다. 부동산 가격 변동, 금리 인상 등 외부 요인도 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 감정평가 공개입찰이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 감정평가업체를 선정할 때 공개입찰이 가능합니다. 특히 공공임대 조기분양의 경우, 감정평가업체를 선정할 때 투명성과 공정성을 위해 공개입찰을 진행하는 경우가 많습니다. 감정평가 시작 전에 대략적인 평가 금액을 미리 알 수 있는 방법으로는 탁상감정이 있습니다. 탁상감정은 현장조사 없이 내부 자료만으로 대략적인 감정평가 금액을 추정하는 방법입니다. 이를 통해 감정평가 시작 전에 대략적인 금액을 파악할 수 있습니다.
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Q. 공공임대 아파트 조기분양 감정평가 경쟁입찰이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공임대 아파트의 조기분양 감정평가에서 경쟁입찰 제도를 도입하는 것은 가능하지만, 몇 가지 조건과 절차가 필요합니다.현재 공공임대 아파트의 감정평가는 주로 공공주택사업자가 감정평가법인을 선정하여 진행합니다. 이는 공공주택 특별법에 따라 이루어지며, 감정평가법인은 시장, 군수, 구청장이 선정합니다. 한국감정원 등 일부 공공기관에서는 감정평가업자 선정 시 경쟁입찰 원칙을 적용하고 있습니다. 이는 공정성과 투명성을 높이기 위한 조치로, 감정평가업자 선정 시 공개경쟁입찰 방식을 통해 진행됩니다.입주민이 감정평가업체를 선정할 수 있는 권한이 주어진다면, 경쟁입찰 제도를 통해 감정평가업체를 선정하는 것도 가능합니다. 이 경우, 입주민 대표회의나 입주민 과반수의 동의를 받아 경쟁입찰 절차를 진행할 수 있습니다. 경쟁입찰을 통해 감정평가업체를 선정할 때는 입찰 공고, 입찰서 접수, 적격심사, 최종 선정 등의 절차를 거쳐야 합니다. 또한, 감정평가업체의 업무수행능력, 신인도 등을 평가하여 적격심사를 강화할 필요가 있습니다. 따라서, 입주민에게 감정평가업체 선정권이 주어진다면 경쟁입찰 제도를 도입하여 공정하고 투명하게 감정평가업체를 선정할 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 관련 법령과 규정을 준수하고, 입주민의 동의를 얻는 절차가 필요합니다.
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Q. 아파트랑 주택중 어떤게 주거비를 아끼는데 용이한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트는 아파트는 관리비가 정기적으로 발생합니다. 이 관리비에는 청소, 보안, 공용시설 유지비 등이 포함됩니다.아파트는 대개 편의시설(헬스장, 수영장 등)이 잘 갖춰져 있어 추가 비용 없이 이용할 수 있습니다. 아파트는 단열이 잘 되어 있어 난방비가 상대적으로 적게 들 수 있습니다. 도심에 위치한 경우 교통비를 절약할 수 있습니다.주택은 주택은 유지보수비가 더 많이 들 수 있습니다. 예를 들어, 지붕 수리, 외벽 페인트 등은 모두 본인이 부담해야 합니다.단독주택은 난방비가 더 많이 들 수 있습니다. 특히 오래된 주택일수록 단열이 잘 안 되어 있을 가능성이 큽니다. 주택은 공간 활용의 자유도가 높아 필요에 따라 개조나 확장이 가능합니다. 주택은 주차 공간이 포함되어 있는 경우가 많아 별도의 주차비가 들지 않을 수 있습니다.결론은 아파트와 주택 중 어느 것이 더 경제적인지는 개인의 생활 방식과 우선순위에 따라 다릅니다. 아파트는 관리비가 있지만 편의시설과 단열이 잘 되어 있어 난방비를 절약할 수 있습니다. 반면, 주택은 유지보수비가 더 들 수 있지만 주차비가 들지 않거나 공간 활용의 자유도가 높습니다.
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Q. 완충녹지 용도변경하는방법없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.완충녹지의 용도변경은 매우 까다로운 절차를 거쳐야 하며, 일반적으로는 허가를 받기 어렵습니다. 완충녹지는 대기오염, 소음, 진동 등의 공해를 방지하기 위해 설정된 지역으로, 건축물의 신축이나 용도변경이 제한됩니다.구청에서 허가를 받기 어렵다고 하셨지만, 구체적인 이유를 확인하고, 해당 이유를 해결할 수 있는 방안을 모색해보세요. 예를 들어, 환경영향평가를 통해 공해 방지 대책을 제시할 수 있습니다. 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률과 관련 규정을 자세히 검토하여, 예외 조항이나 특별 허가 절차가 있는지 확인해보세요. 변호사나 도시계획 전문가의 도움을 받을 수 있습니다. 바로 옆 매장이 같은 조건에서 허가를 받았다면, 형평성 문제를 제기할 수 있습니다. 구청에 민원을 제기하거나, 상급 기관에 이의를 제기할 수 있습니다. 완충녹지의 용도변경이 어렵다면, 다른 대체 부지를 찾는 것도 고려해볼 수 있습니다. 완충녹지의 용도변경은 쉽지 않지만, 다양한 방법을 시도해보면 해결책을 찾을 수 있을지도 모릅니다.