안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 빌라를 매매할경우 절대 가격이 올라가는 일은 거의 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라 가격이 절대 오르지 않는다는 것은 사실이 아닙니다. 빌라 가격도 여러 요인에 따라 변동할 수 있습니다. 최근 몇 년간 서울의 빌라 매매 가격은 상승세를 보이고 있습니다. 예를 들어, 2021년부터 2023년까지 서울 빌라 매매 가격은 꾸준히 상승해왔으며, 특히 재개발 기대감이 있는 지역에서는 더 큰 상승폭을 보였습니다.
부동산
Q. 1가구 2주택을 1주택으로 바로잡는방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상황에서 1가구 2주택 문제를 해결하기 위해 몇 가지 방법은 타인의 명의로 되어 있는 주택의 소유권을 되찾기 위해 법적 절차를 밟을 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 부동산실명법에 따라 명의신탁 약정과 그에 기한 물권변동이 무효가 되므로 해당 부동산의 소유권은 명의신탁자에게 귀속됩니다. 따라서, 소송을 통해 소유권을 되찾을 수 있습니다. 세대 분리를 통해 1가구 1주택으로 인정받을 수 있습니다. 예를 들어, 자녀가 독립 세대로 분리되면 각각 1주택자로 인정받을 수 있습니다. 특정 조건을 충족하는 경우 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 예를 들어, 일정 기간 동안 주택을 보유한 후 다른 주택을 취득하고 기존 주택을 처분하는 경우 일시적 2주택으로 인정받아 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 현재 상황에 대한 정확한 법적 조언을 받기 위해 부동산 전문 변호사와 상담하는 것이 좋습니다. 변호사는 구체적인 상황에 맞는 최적의 해결책을 제시할 수 있습니다. 이 방법들을 통해 1가구 2주택 문제를 해결할 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 생에최초 디딤돌 대출시 배우자의 부채관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초 디딤돌 대출을 고려 중이시군요. 배우자의 부채가 걱정되시는 것 같아요. 디딤돌 대출 심사 시 배우자의 부채도 확인될 수 있습니다. 특히, 부부합산 소득 대비 부채 비율(DTI)이 중요한데, DTI가 60%를 초과하지 않아야 합니다. 현재 상황을 정리해보면 본인의 경우 신용점수 960점대, 연봉 4천만 원 이상, 자동차 할부(거의 끝남), 배우자의 경우 무직, 신용점수 640점대, 카드 대출 및 은행 대출 약 2천 후반대, 연체 없음입니다. 배우자의 부채가 많아 보이지만, DTI 계산 시 본인의 소득이 높고 부채가 적기 때문에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 정확한 심사 결과는 은행에서 확인해봐야 합니다.
부동산
Q. 다주택자 가 좋은건가요 똘똘한찬채가
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다주택자의 장점은 여러 주택을 소유하면 임대 수익을 통해 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있습니다. 여러 지역에 주택을 소유하면 특정 지역의 부동산 시장 변동에 대한 리스크를 분산할 수 있습니다.단점은 다주택자는 취득세, 보유세, 양도세 등에서 높은 세율을 적용받습니다. 예를 들어, 2주택자의 경우 취득세가 8%까지 올라갈 수 있습니다. 여러 주택을 관리하는 데 시간과 비용이 많이 들 수 있습니다."똘똘한 한 채"의 장점은 1주택자는 다주택자에 비해 취득세, 보유세, 양도세에서 유리한 조건을 적용받습니다. 예를 들어, 1주택자의 취득세는 1~3%로 상대적으로 낮습니다. 핵심 입지에 위치한 주택에 집중 투자하면 자산 가치 상승 가능성이 높습니다.단점은 임대 수익을 얻을 수 있는 기회가 제한됩니다. 한 지역의 부동산 시장 변동에 크게 영향을 받을 수 있습니다.세금 관련 고려 사항으로는 다주택자의 경우 주택 수에 따라 취득세율이 높아집니다. 1주택자는 1~3%의 취득세율을 적용받지만, 다주택자는 최대 12%까지 올라갈 수 있습니다. 재산세와 종합부동산세가 포함됩니다. 다주택자는 종합부동산세 부담이 크며, 1주택자는 상대적으로 낮은 세율을 적용받습니다. 다주택자는 양도세 중과세가 적용되며, 1주택자는 일정 조건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.결론적으로, 다주택자와 “똘똘한 한 채” 중 어떤 것이 더 유리한지는 개인의 투자 목적, 재정 상황, 리스크 관리 능력 등에 따라 다릅니다.
부동산
Q. 오피스텔 주담대 는 안되는 건가요?????
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔에 대한 주택담보대출(주담대)은 아파트나 빌라와는 다르게 적용됩니다. 일반적으로 오피스텔은 주택으로 분류되지 않기 때문에 주담대가 아닌 오피스텔 전용 담보대출을 이용해야 합니다. 하지만 최근에는 오피스텔도 주담대 갈아타기 서비스가 가능해졌습니다. 2024년 6월부터는 실시간 시세 조회가 가능한 오피스텔을 담보로 한 대출도 은행 간 대출 갈아타기 서비스를 이용할 수 있게 되었습니다. 이는 기존의 아파트 주담대와 유사한 방식으로 진행됩니다. 오피스텔 담보대출의 경우, 최대 70%까지 대출이 가능하다고 합니다.
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Q. 인천 송도쪽에 부영에서 도시개발사업 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부영주택은 인천광역시 연수구 송도 일원에서 도시개발사업을 진행하고 있습니다. 이 사업은 송도테마파크와 연계된 도시개발사업으로, 동춘동 일대 약 104만㎡의 부지를 포함하고 있습니다. 이 사업은 2015년부터 시작되었으며, 여러 차례 연장되어 현재 2026년까지 연장된 상태입니다. 송도테마파크와 도시개발사업은 인가 조건과 관련된 여러 논란이 있었지만, 부영은 계속해서 사업을 추진하고 있습니다.
부동산
Q. 아파트 매수하려는데 주의할 점은 무엇이죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본은 해당 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 중요한 서류입니다근저당, 가압류, 가처분, 전세권 등의 권리관계를 확인하여 문제가 없는지 체크하세요. 건축물대장은 해당 건축물의 정보를 담고 있습니다불법 건축물이 있는지, 용도가 무엇인지 확인하는 것이 중요합니다.가계약금을 입금하기 전에 매도인의 신분증을 확인하여 등기부등본의 이름과 일치하는지 확인하세요. 가계약금 입금 후에는 계약서 작성과 잔금일을 정해야 합니다. 계약서 작성 시 특약사항을 꼼꼼히 확인하세요. 예를 들어, 하자담보 책임, 근저당 말소, 세입자 퇴거 등의 조건을 명확히 기재해야 합니다. 아파트의 내부 상태를 꼼꼼히 점검하세요곰팡이, 누수, 수압, 배수 등의 문제를 확인하고, 필요 시 수리 여부를 협의하세요. 아파트의 위치, 교통, 교육 시설, 편의시설 등을 고려하여 생활에 불편함이 없는지 확인하세요.신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해 거래를 진행하세요. 중개업소에서 등기부등본과 건축물대장을 발급받아 설명을 듣고, 직접 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산 복비 요건에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 매도 계약과 월세 계약은 각각 별도의 거래로 간주되기 때문에, 각 거래에 대한 중개수수료를 지불해야 합니다. 즉, 매도 계약에 대한 복비와 월세 계약 2건에 대한 복비를 모두 지불하는 것이 맞습니다. 동일한 중개업자가 동일한 당사자 간의 여러 거래를 중개하는 경우, 중개수수료를 조정할 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 매도와 매수, 또는 매도와 임대차 계약이 동시에 이루어질 때, 중개업자와 협의하여 중개수수료를 조정할 수 있습니다. 하지만 이는 법적으로 정해진 사항이 아니므로, 중개업자와의 협의가 필요합니다.부동산 중개수수료는 거래 금액과 유형에 따라 다르며, 각 시도 조례에 따라 상한 요율이 정해져 있습니다.
부동산
Q. 현재 지방도시쪽 미분양이 굉장히 많은걸로 아는데 대전은 좀 괜찮은 편인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 대전도 다른 지방 도시들과 마찬가지로 미분양 문제가 존재합니다. 2024년 5월 기준으로 대전의 미분양 아파트는 1,339호로 집계되었으며, 이는 작년 10월 이후 계속 증가하고 있는 추세입니다. 대전의 주요 미분양 단지로는 서구의 ‘관저 푸르지오 센트럴파크’, 동구의 ‘도마 포레나 해모로’, 동구의 ‘힐스테이트 가양 더와이즈’ 등이 있습니다. 특히, 서구와 유성구에서 미분양 아파트가 많이 늘어나고 있는 상황입니다.대전으로 이사 계획이 있으시다면, 현재 미분양 아파트를 고려해보는 것도 좋은 선택일 수 있습니다. 미분양 아파트는 종종 가격이 저렴하거나 추가 혜택을 제공하기도 하니까요. 하지만, 지역별로 상황이 다를 수 있으니, 구체적인 단지와 위치를 잘 살펴보시는 것이 중요합니다.
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Q. 우리나라 카페중 가장많은 브랜드는 어디인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 많은 체인점을 보유한 브랜드는 스타벅스입니다. 스타벅스는 1999년에 한국에 처음 진출한 이후로 현재 약 1,700개 이상의 매장을 운영하고 있습니다. 그 외에도 이디야 커피와 빽다방도 많은 매장을 보유하고 있는 인기 브랜드입니다.