안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 공시시가 금액은 어떻게 산정이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시시가는 세금과 관련된 중요한 요소이죠. 공시시가는 실제 매매가격과 다를 수 있는데, 이는 산정 방법이 다르기 때문입니다.먼저, 토지의 위치, 면적, 용도, 지형, 주변 환경 등을 고려하여 대표성이 높은 표준지를 선정합니다. 표준지의 시장가격을 기준으로 실거래가, 감정가, 조사 자료 등을 종합하여 기준시가를 산정합니다. 표준지의 기준시가를 바탕으로 주변 개별 토지의 공시지가를 산정합니다. 이 과정에서 토지의 특성, 위치, 용도 등을 고려합니다. 이렇게 산정된 공시시가는 세금 부과 기준으로 사용되며, 실제 매매가격과는 차이가 있을 수 있습니다. 공시시가는 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다.
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Q. 신축 미등기 아파트 매매시 주의사항이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축 미등기 아파트를 매수할 때는 미등기 상태에서는 소유권이 명확하지 않을 수 있습니다. 분양계약서 원본과 매도인의 신분증을 확인하고, 분양사나 시행사에 문의하여 소유자 정보를 재확인하세요. 분양권에 근저당 설정이나 가압류가 있는지 확인해야 합니다. 이는 분양계약서 원본을 통해 확인할 수 있습니다. 잔금 및 중도금 납부 현황 확인: 매도인이 중도금과 잔금을 제때 납부했는지 확인하세요. 미납된 금액이 있다면 문제가 될 수 있습니다. 계약서에 특약사항을 명확히 기재하세요. 예를 들어, 잔금일에 분양대금을 완납하고 소유권 이전 등기 신청을 하지 않으면 계약이 무효가 된다는 조건을 넣을 수 있습니다. 부동산 전문가나 변호사와 상담하여 계약서 작성 및 거래 과정을 검토받는 것이 좋습니다. 입주 시 임대인과 함께 시설물을 점검하고, 문제점은 사진으로 남겨두세요. 전입신고와 확정일자를 받아 임차인의 대항력을 확보하는 것도 중요합니다.
부동산
Q. 전세계약시 고려해야할 점들이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 확인하세요. 임대인이 실제 소유자인지, 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세금을 보호하기 위해 전세금 반환 보증에 가입하는 것이 좋습니다. 이는 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우를 대비한 보험으로, 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 절차입니다. 전입신고를 하면 임차인이 해당 부동산에 실제 거주하고 있음을 공식적으로 알릴 수 있으며, 확정일자를 받으면 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다. 계약서 작성 시 국토부에서 제공하는 주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 계약 기간, 전세금, 계약 조건, 특약 사항 등을 명확히 기재하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.임대인의 신분증과 등기부등본의 정보가 일치하는지 확인하세요. 임대인의 신분을 확인하는 것은 사기를 예방하는 데 중요합니다.전세금은 반드시 임대인의 명의로 개설된 계좌로 입금해야 합니다. 대리인이나 중개인의 계좌로 입금하면 전세사기의 위험이 있습니다.계약서에 임대인과 임차인이 합의한 특약사항을 명확히 기재하세요. 예를 들어, 임대인이 임대주택을 매각하거나 담보로 제공할 경우 임차인에게 사전 통보하고 동의를 받는 등의 내용을 포함할 수 있습니다.
부동산
Q. 세입자가 집주인에게 고지안하고 수리하면 수리비 안줘도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 집주인에게 고지하지 않고 수리를 진행한 경우, 수리비를 청구하는 것은 문제가 될 수 있습니다. 임대인은 임차인이 거주하는 동안 주택의 주요 설비와 구조적 문제에 대한 수리 의무가 있습니다. 예를 들어, 보일러 고장, 누수, 화장실 배관 문제 등은 임대인이 수리해야 합니다. 임차인은 수리가 필요할 때 이를 임대인에게 즉시 통지해야 합니다. 임대인이 이를 알고도 수리를 하지 않는 경우, 임차인은 직접 수리하고 수리비를 청구할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 고지하지 않고 수리를 진행한 경우, 임대인은 수리비를 지급할 의무가 없습니다. 임대인이 수리 필요성을 확인하지 못했기 때문에, 수리비 청구는 정당하지 않습니다.따라서, 임차인은 수리가 필요할 때 반드시 임대인에게 먼저 알리고, 임대인이 수리를 거부하거나 지연할 경우에만 직접 수리하고 수리비를 청구하는 것이 바람직합니다.
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Q. 자녀명의집에 부모가 세대주 전입하면요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모가 자녀 명의의 집에 세대주로 전입하는 경우 부모가 이미 주택을 소유하고 있고, 자녀 명의의 집에 세대주로 전입하면 부모는 2주택자가 됩니다. 동일한 주소지에 전입신고를 하면 동일 세대로 간주되기 때문입니다. 공시시가가 2억 미만인 주택을 무상으로 임차하는 경우, 증여세는 발생하지 않습니다. 무상 임차로 인한 이익이 5년간 1억 원 이상이 되지 않으면 증여세 과세 대상이 아닙니다.
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Q. 빌라 전세사기에 대한 위험성은 어찌 감지하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본을 통해 해당 빌라의 소유권과 근저당권 설정 여부를 확인하세요. 근저당권이 설정된 경우, 전세금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 임대인의 세금 체납 여부를 확인하기 위해 국세/지방세 완납 증명서를 요구하세요. 체납된 세금이 많으면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 무허가 또는 불법건축물인지 확인하기 위해 건축물대장을 열람하세요. 불법건축물은 철거될 수 있으며, 보증보험 가입도 불가합니다. 신탁등기가 되어 있는 경우, 신탁사와의 계약이 필요합니다. 신탁등기가 있는 집은 계약하지 않는 것이 안전합니다. 공인중개사를 통하지 않고 직접 거래하는 경우 사기 위험이 높습니다. 공인중개사를 통해 거래하는 것이 안전합니다. 임대인의 신원을 철저히 확인하고, 임대인과 직접 통화하여 계약 내용을 확인하세요. 전세가율이 높으면 깡통전세 위험이 있습니다. 건물 시세의 80%를 넘지 않도록 주의하세요.이 외에도, 전세사기 피해를 예방하기 위해 항상 주의하고, 의심스러운 점이 있으면 망설이지 말고 신고하는 것이 중요합니다.
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Q. 아파트 사기는 별로 없는데 빌라 전세 사기는 왜 많은가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라는 전세가율이 높습니다. 전세가율은 주택 시세 대비 전세금의 비율을 의미하는데, 빌라는 전세가율이 80% 이상인 경우가 많습니다. 반면, 아파트는 전세가율이 50~60% 정도로 상대적으로 낮습니다. 전세가율이 높으면 집값이 하락할 때 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 빌라는 아파트에 비해 시세 파악이 어렵습니다. 아파트는 비교 가능한 시세 정보가 많아 상대적으로 정확한 시세를 알 수 있지만, 빌라는 그렇지 않습니다. 이로 인해 전세 사기에 취약해질 수 있습니다. 빌라는 매매 수요보다 임대 수요가 많습니다. 아파트는 매매 수요가 많아 매매가가 안정적이지만, 빌라는 그렇지 않아 전세가율이 높아지고, 이는 전세 사기의 위험을 높입니다.신축 빌라의 경우, 분양이 잘 되지 않으면 높은 전세금을 받아 분양 대금을 메꾸려는 경우가 많습니다. 이로 인해 전세 사기가 발생할 가능성이 높아집니다. 빌라는 아파트에 비해 임대인의 신뢰도가 낮을 수 있습니다. 아파트는 대체로 대형 건설사나 신뢰할 수 있는 임대인이 관리하는 경우가 많지만, 빌라는 그렇지 않은 경우가 많습니다.이러한 이유들로 인해 빌라 전세 사기가 더 많이 발생하는 것입니다.
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Q. 월세 계약일 만료전 본가로 전입신고 가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약이 만료되기 전에 본가로 전입신고를 하는 것은 가능합니다. 다만, 전입신고를 하면 현재 거주 중인 월세방은 자동으로 전출신고가 됩니다. 전입신고를 하더라도 임대차 계약 자체가 종료되는 것은 아니므로, 집주인에게 전입신고 사실을 고지할 법적 의무는 없습니다. 그러나 원활한 소통을 위해 집주인에게 미리 알리는 것이 좋습니다. 집주인에게 9월 말까지 방을 사용할 예정이고, 다음 임대인을 구할 때까지 월세와 복비를 지불하겠다고 하면 큰 문제는 없을 것입니다. 다만, 집주인과의 협의가 필요합니다. 집주인이 동의하면 문제 없이 진행될 수 있습니다. 전입신고를 하더라도 보증금 반환 권리는 유지됩니다. 다만, 전입신고를 통해 대항력이 상실될 수 있으므로, 보증금 반환 시점까지 대항력을 유지하는 것이 좋습니다.
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Q. 요즘 전세사기가 많이 일어나는데 이를 방지하기 위해선 무엇을 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 전에 반드시 등기부등본을 직접 발급받아 확인하세요. 근저당권 설정 여부, 가압류, 가처분 등기 여부 등을 체크해야 합니다.집주인의 신분증과 등기부등본 상의 명의자가 일치하는지 확인하세요. 대리 계약인 경우, 위임장이나 인감증명서 등 대리권이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증보험에 가입할 수 있는지 확인하세요. 보증보험 가입이 가능한 전세보증금인지 확인하고, 가능하다면 반드시 가입하세요. 계약하려는 주택에 기존 세입자가 있는 경우, 그 세입자가 퇴거할 계획이 있는지 반드시 확인하세요. 기존 세입자가 보증금 반환 없이 주택을 떠나지 않으면 새로운 임차인이 권리를 행사하기 어려울 수 있습니다. 공인중개사가 손해배상 책임 보증보험에 가입되어 있는지 확인하세요. 공인중개사의 신분을 국가공간정보포탈 등을 통해 조회하는 것도 좋은 방법입니다. 임대인의 미납 국세 등을 확인할 수 있는 제도가 있으니, 이를 활용하여 임대인의 세금 납부 상황을 파악하세요.
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Q. 최근 통탄롯데캐슬 청약경쟁률이 무려294만:1이던데 뭐때문에 이렇게 높은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.동탄롯데캐슬의 청약경쟁률이 이렇게 높은 이유는 여러 가지가 있습니다. 가장 큰 이유는 ‘로또 청약’이라고 불리는 시세 차익 때문입니다. 이번 청약의 분양가는 약 4억 8200만 원이었지만, 현재 시세는 약 16억 원으로, 당첨 시 최대 10억 원의 시세 차익을 기대할 수 있습니다.또한, 교통 여건이 매우 우수합니다. 동탄역은 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 지나가며, 서울 접근성이 뛰어납니다. 이 외에도 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 많은 사람들이 몰린 것으로 보입니다.