안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 명도소송 강제집행하면 짐만 빼내는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.명도소송에서 승소한 후 강제집행을 진행하면, 세입자의 짐을 빼내는 것뿐만 아니라 세입자도 함께 퇴거시킵니다. 강제집행 절차는 집행관이 세입자의 물건을 집 밖으로 옮기고, 세입자를 퇴거시키는 과정으로 이루어집니다. 만약 세입자가 빈집에서 버티겠다고 한다면, 집행관이 세입자를 강제로 퇴거시키고, 집의 문을 잠그거나 자물쇠를 교체하여 재침입을 방지합니다. 세입자의 물건은 보관업체에 맡겨지며, 세입자가 이를 찾아가지 않으면 매각 절차를 통해 처리됩니다.
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Q. 세입자가 마음대로 수리하고 집주인에게 금액을 청구할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 집주인과 대화 없이 수리한 경우는 일반적으로 세입자가 집주인과 상의 없이 수리한 경우, 그 비용을 집주인에게 청구하기는 어렵습니다. 민법 제634조에 따르면, 세입자는 임차물의 수리가 필요할 때 지체 없이 집주인에게 통지해야 합니다.집주인이 수리 비용을 거부한 경우는 세입자가 수리 전후로 사진을 찍어 증거를 남기고, 집주인이 수리 비용을 거부한 경우, 법원에서 판단을 받을 수 있습니다. 법원은 파손의 원인이 세입자의 과실인지, 노후화로 인한 것인지에 따라 집주인의 수리 의무를 판단합니다.임대차 계약 해지 후 수리 의무는 임대차 계약이 해지된 경우에도 집주인은 계약 존속 중 발생한 수리 의무를 이행해야 합니다. 다만, 계약 해지 후에는 세입자가 집을 비워줘야 하며, 집주인은 원상복구를 요구할 수 있습니다.
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Q. 1주택자가 분양에 당첨이 되고 입주하기 전에 집을 팔면 비과세 해택을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1주택자가 분양에 당첨된 후 입주 전에 기존 주택을 팔 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건이 있습니다.분양권 취득일 기준은 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로, 기존 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.일시적 2주택 특례는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권의 경우, 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 이 경우, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.기타 조건은 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하지 못한 경우에도, 신축주택 준공 후 3년 이내에 기존 주택을 양도하고 세대 전원이 1년 이상 계속 거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
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Q. 공인중개사분들은 본인 집을 거래할때 본인이 하시나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개업공인중개사는 본인이 운영하는 부동산 사무소가 있는 경우, 본인의 집을 직접 거래하는 것은 법적으로 금지되어 있습니다. 이는 이해관계 충돌을 방지하기 위한 규정입니다. 따라서, 개업공인중개사는 본인의 집을 거래할 때 다른 공인중개사에게 의뢰해야 합니다.소속공인중개사는 부동산 사무소에 소속된 공인중개사도 본인의 집을 직접 거래하는 것은 금지되어 있습니다. 이 경우에도 다른 공인중개사를 통해 거래를 진행해야 합니다. 자격증만 소지한 경우는 공인중개사 자격증만 가지고 있고 실제로 부동산 사무소를 운영하지 않는 경우, 본인의 집을 직접 거래할 수 있습니다. 이 경우에는 일반인과 동일하게 직거래를 할 수 있습니다. 따라서, 공인중개사분이 본인의 집을 거래할 때 다른 부동산업체에 맡기는 이유는 법적인 규정을 준수하기 위함입니다. 특히, 본인이 활동하는 지역과 다른 지역에 있는 집을 거래할 때도 마찬가지로 다른 공인중개사를 통해 거래를 진행해야 합니다.
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Q. 주택 청약 방법을 알고 싶어요....
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 청약을 신청하려면 먼저 주택청약종합저축통장에 가입해야 합니다. 이 통장은 국민주택과 민영주택 모두에 필요합니다.청약 신청은 '청약홈’에서 진행됩니다. 청약홈에 회원가입을 하고, 공동인증서를 준비해야 합니다.청약 신청은 청약홈 웹사이트에 접속합니다. 청약홈에서 원하는 아파트의 모집공고를 확인합니다. 모집공고에는 청약 일정, 자격 요건, 제출 서류 등이 포함되어 있습니다. 청약 신청일에 청약홈에서 청약을 신청합니다. 청약 신청은 인터넷 또는 현장 방문으로 가능합니다.청약 자격은 주택의 종류와 지역에 따라 다릅니다. 예를 들어, 투기과열지구나 청약과열지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 경과해야 하고, 위축지역에서는 가입 후 1개월이 경과해야 합니다. 청약 신청 후 당첨 여부는 청약홈 웹사이트나 모바일 앱을 통해 확인할 수 있습니다.당첨이 되면 계약금을 납부하고 계약서를 작성합니다. 중도금이 있는 경우 납부 시기에 맞춰 중도금을 납부합니다.
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Q. 신생아 주택담보대출 가능한지 알려주세요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 주택담보대출에 대해 알아보면, 신생아 특례대출은 주택구입을 위한 대출로, 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주 및 1주택 세대주가 대상입니다. 주택가격은 주거 전용면적 85㎡ 이하, 주택가액 9억 원 이하인 주택이어야 합니다. 주택가격 산정 기준에 대해 말씀드리면, 분양가 기준으로 주택가격을 산정하는 경우와 KB시세나 다른 시세로 산정하는 경우가 있습니다. 일반적으로 분양가 상한제 적용 주택의 경우, 분양가격은 기본형 건축비, 건축비 가산비용, 택지비를 합산하여 산정됩니다. 그러나 KB시세나 다른 시세를 기준으로 주택가격을 산정하는 경우도 있으므로, 정확한 기준은 대출 신청 시점에 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 부동산 경매 방법 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매는 크게 강제경매와 임의경매로 나뉘며, 경매 절차는 채권자가 경매를 신청하면 법원이 경매 개시 결정을 내립니다.법원은 채권자들이 배당 요구를 할 수 있는 기간을 정하고 공고합니다. 법원은 집행관에게 부동산 현황 조사, 감정평가 등을 지시합니다.법원은 매각기일과 매각결정기일을 지정하고 공고합니다. 매각기일에 매수 희망자들이 입찰표를 작성하여 제출합니다.법원이 매각허가 여부를 결정합니다. 매수인은 매각대금을 납부하고 소유권을 취득합니다.법원은 소유권 이전 등기를 촉탁하고, 매수인은 부동산 인도 명령을 신청할 수 있습니다. 법원이 배당기일을 정하고 배당을 실시합니다.경매를 준비하기 위해서는 경매 대상 부동산의 권리 상태를 분석하여 안전한 매수를 위한 정보를 파악합니다.경매 대상 부동산의 현황을 직접 확인하고 주변 환경을 조사합니다. 경매에 참여하기 위해 필요한 자금을 미리 준비합니다.경매 절차와 관련된 법률 및 규정을 숙지합니다.
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Q. 이부망천이 왜 그런 나쁜말이 나오게 된건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이부망천(離富亡川)은 "이혼하면 부천 가고, 망하면 인천 간다"는 뜻의 신조어입니다. 이 표현은 2018년 자유한국당 정태옥 대변인이 인천과 부천을 비하하는 발언을 하면서 생겨났습니다. 정 대변인은 인천과 부천이 경제적으로 어려운 사람들이 사는 곳이라는 취지의 발언을 했고, 이로 인해 많은 논란이 일어났습니다. 당연히 이런 말을 들으면 기분이 좋지 않을 수밖에 없습니다. 인천은 최근 많은 발전을 이루었고, 인프라도 많이 개선되었습니다. 지인의 발언은 과거의 편견에 기반한 것이며, 현재의 인천을 제대로 반영하지 못한 것입니다.도움되었으면 합니다.
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Q. 내용증명이 반송되도 임대차 계약 해지상태라고 봐도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내용증명이 반송되면, 그 자체로는 효력이 발생하지 않습니다. 민법 제111조에 따르면, 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 발생합니다. 따라서 내용증명이 반송되었다면, 계약 해지 통보가 완료된 상태가 아닙니다. 이 경우, 공시송달을 통해 계약 해지 통보를 완료할 수 있습니다. 공시송달은 법원에 신청하여 상대방이 서류를 받을 수 있도록 하는 절차로, 공시송달이 완료된 후 2주가 지나야 효력이 발생합니다.세입자가 8월 1일 오후에 밀린 월세를 완납했더라도, 이미 2기 이상의 월세가 체납된 상태였다면 민법 제640조에 따라 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나, 계약 해지 통보가 세입자에게 도달하지 않은 상태에서는 계약 해지가 완료되지 않은 것으로 봅니다.세입자가 8월 1일 오후에 수리 요청을 했더라도, 공시송달이 완료되기 전까지는 계약 해지가 완료되지 않은 상태입니다. 공시송달이 완료된 후 계약 해지가 유효하게 되면, 그 이후에는 수리 요청을 거부하고 원상복구를 요구할 수 있습니다.
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Q. 가족간 아파트 집거래 대출 가능한가요?(동일세대)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님과 자녀 간의 아파트 거래는 매매로 진행할 수 있습니다. 다만, 시세보다 현저히 낮은 금액으로 거래할 경우, 세무 당국에서 증여로 간주할 수 있습니다. 일반적으로 시세의 30% 이상 차이가 나지 않도록 주의해야 합니다.부모님과 자녀 간의 거래에서도 대출이 가능합니다. 다만, 금융기관마다 정책이 다를 수 있으므로, 해당 금융기관에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다. 대출 한도는 시세의 70%까지 가능하다는 정보가 맞습니다. 그러나 매매계약서에 기재된 금액이 시세보다 낮을 경우, 대출 한도는 매매계약서 금액을 기준으로 산정됩니다. 따라서 매매계약서에 7000만원으로 기재하고 대출을 받는 것은 불가능합니다.시세보다 낮은 금액으로 매매계약서를 작성하고 대출을 받는 경우, 세무 당국에서 증여로 간주하여 증여세가 부과될 수 있습니다. 또한, 금융기관에서 대출 심사 시 문제가 발생할 수 있습니다.