안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 최근 서울청약시장에서 지방거주자들의 참여가 얼마나 거센건가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최근 서울 청약시장에서 지방 거주자들의 참여가 상당히 증가하고 있습니다. 특히, 무순위 청약과 추첨제 분양 확대 등의 정책 변화로 인해 지방 거주자들도 서울 청약에 적극적으로 참여할 수 있게 되었습니다. 서울의 청약 경쟁률은 여전히 높으며, 2023년 5월 기준으로 서울 민간분양 단지의 평균 경쟁률은 48.7대 1을 기록했습니다. 이는 지방 거주자들의 참여가 증가하면서 경쟁률이 더욱 치열해진 결과입니다.또한, 서울의 청약통장 가입자 수는 꾸준히 증가하고 있으며, 이는 지방 거주자들도 서울 청약을 목표로 청약통장을 유지하고 있다는 것을 의미합니다.
부동산
Q. 전세집 계약시 집주인 실주소 알아야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집 계약 시 집주인의 실거주지를 미리 알아둘 필요는 없습니다. 계약서에는 임대인의 주민등록상 주소지를 기재하면 되기 때문입니다. 다만, 계약서 작성 시 임대인의 신분증을 확인하여 본인 여부를 확인하는 것이 중요합니다.공동명의의 경우, 몇 가지 주의할 점은 공동명의자 중 한 명이 계약을 진행할 경우, 다른 공동명의자의 동의와 대리권을 확인해야 합니다. 이를 위해 인감증명서, 위임장, 신분증 사본 등을 준비해야 합니다. 공동명의자 모두가 보증금 반환에 대해 연대 책임을 지므로, 계약서에 이를 명확히 기재하는 것이 좋습니다. 해당 부동산에 선순위 대출이 있는지 확인하여, 보증금 반환에 문제가 없도록 해야 합니다.이러한 점들을 주의하면 큰 문제 없이 계약을 진행할 수 있습니다.
부동산
Q. 월세 후 도배장판 파손에 대한 책임배상 기준이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임차인의 과실로 인해 도배나 장판이 파손된 경우, 임차인에게 원상복구 비용을 청구할 수 있습니다.하지만 자연적인 마모나 노후로 인한 손상이라면 임차인에게 책임을 묻기 어렵습니다. 따라서, 파손의 원인이 임차인의 부주의나 고의적인 행동으로 인한 것인지 확인하는 것이 중요합니다. 임대차 계약서에 도배와 장판의 상태에 대한 내용이 명시되어 있다면, 이를 근거로 청구할 수 있습니다. 또한, 입주 당시와 전출 시의 상태를 비교할 수 있는 사진이나 증거가 있다면 도움이 될 것입니다.
부동산
Q. 20대 디딤돌 대출과 부모님 청약, 상속 증여세 문의합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 무주택 세대주를 대상으로 하며, 부부합산 연소득이 6천만 원 이하인 경우 신청할 수 있습니다. 주택 가격이 5억 원 이하이고, 주거 전용 면적이 85㎡ 이하인 주택만 대상입니다. 대출 한도는 최대 2억 5천만 원이며, 생애 최초 주택 구입자는 최대 3억 원까지 가능합니다. 부모님이 청약에 당첨된 후 분양권을 자녀에게 양도하는 경우, 증여세가 발생할 수 있습니다. 분양권을 양도받기 위해서는 매매나 증여 계약을 체결해야 하며, 이 과정에서 양도소득세나 증여세가 부과될 수 있습니다. 전매 제한이 있는 경우, 제한이 풀린 후에만 양도가 가능합니다. 증여세는 증여받은 재산의 가액에 따라 부과됩니다. 과세표준이 1억 원 이하인 경우 10%, 5억 원 이하인 경우 20%, 10억 원 이하인 경우 30%, 30억 원 이하인 경우 40%, 30억 원을 초과하는 경우 50%의 세율이 적용됩니다. 예를 들어, 어머님이 1억 원을 증여하신다면, 10%의 증여세가 부과됩니다.
부동산
Q. 주택담보대출은 언제 처음 시행된것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출은 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 대출 형태로, 우리나라에서는 1960년대부터 본격적으로 시행되기 시작했습니다. 6.25 전쟁 이후, 경제 재건과 함께 주택 수요가 급증하면서 주택담보대출의 필요성이 커졌습니다. 당시에는 주택을 구입할 때 현금으로 구매하는 것이 어려웠기 때문에, 주택담보대출이 중요한 역할을 했습니다. 전쟁 직후에는 주택 구입을 위한 대출이 지금처럼 체계적으로 운영되지는 않았지만, 정부와 금융기관이 주택 공급을 촉진하기 위해 다양한 형태의 대출을 제공하기 시작했습니다. 예를 들어, 1960년대에는 주택은행이 설립되어 주택 구입 자금을 지원하는 역할을 했습니다.
부동산
Q. 시행사가 무엇인지 저는 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.시행사는 부동산 개발 사업의 주체로, 프로젝트의 전 과정을 책임지고 관리하는 회사입니다. 시행사는 토지 확보, 인허가, 자금 조달, 설계, 시공사 선정, 분양, 그리고 완공 후 사후 관리까지 모든 단계를 총괄합니다. 시행사의 주요 역할은 개발할 부지를 확보하고, 필요한 인허가를 받습니다. 프로젝트에 필요한 자금을 조달합니다. 건축물의 설계와 전체 개발 계획을 수립합니다. 실제 건설을 담당할 시공사를 선정합니다.완공된 건축물을 분양하고, 마케팅 활동을 진행합니다. 입주 후 발생할 수 있는 문제들을 관리합니다.시행사가 중요한 이유는 이들이 프로젝트의 성공 여부를 좌우하는 핵심적인 역할을 하기 때문입니다. 시행사의 능력과 신뢰도가 높을수록 프로젝트의 성공 가능성이 높아지며, 반대로 시행사가 부실하면 프로젝트가 중단되거나 문제가 발생할 수 있습니다.
부동산
Q. 국민임대주택 행복주택 질문있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민임대주택과 행복주택은 일생에 딱 한 번만 신청할 수 있는 것은 아닙니다. .국민임대주택과 행복주택 모두 여러 번 신청할 수 있습니다. 그러나 동일한 유형의 주택에 중복 신청은 불가능합니다.예를 들어, 일산에서 2년 살다가 다른 지역인 화성에서 행복주택이나 국민임대주택을 신청하는 것은 가능합니다. 단, 이전에 거주했던 주택의 계약을 종료하고 나서 신청해야 합니다. 이전에 국민임대주택이나 행복주택에 당첨된 경험이 있더라도, 다시 신청할 수 있습니다. 그러나 이전 거주 이력이 평가에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 이미 임대주택에 거주한 경험이 있는 경우, 새로운 신청에서 감점이 있을 수 있습니다. 두 번째 신청 시 특별한 패널티는 없지만, 중복 신청이나 부정한 방법으로 신청할 경우 신청이 무효 처리될 수 있습니다.이 외에도 구체적인 조건이나 자격 요건은 각 주택의 모집 공고를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 2년 연장을 할때에는 보증금과 월세금액에 대해서 각각 5%를 인상해야 하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 보증금과 월세를 각각 최대 5%까지 인상할 수 있습니다. 즉, 보증금과 월세를 각각 5%씩 인상할 필요는 없으며, 임대인과 임차인이 합의하여 보증금만 인상하거나 월세만 인상할 수도 있습니다. 예를 들어, 보증금을 그대로 두고 월세만 인상하는 경우도 가능합니다.
부동산
Q. 집주인이 수리를 안해주면 그냥 수리하고 청구하면 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 수리를 거부할 때, 세입자가 직접 수리하고 비용을 청구할 수 있습니다. 법적으로는 세입자가 수리비용을 청구할 수 있지만, 지나치게 높은 비용을 청구하면 법원에서 인정받기 어려울 수 있습니다. 일반적으로 업계 평균 비용을 기준으로 청구하는 것이 좋습니다. 수리 전후의 상태를 사진이나 영상으로 기록하고, 수리 요청을 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다. 이를 통해 집주인이 수리를 거부했음을 증명할 수 있습니다. 만약 집주인이 수리비용을 지급하지 않는다면, 소송을 통해 청구할 수 있습니다. 이 경우, 법원은 통상적으로 합리적인 비용만을 인정할 가능성이 높습니다. 따라서 지나치게 비싼 업체를 이용하면 그 차액을 받지 못할 수 있습니다. 결론적으로, 저렴한 업체를 이용하는 것이 나중에 청구할 때 유리합니다.
부동산
Q. 아파트 계약 시 공동 명의로 할 경우 이점에는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트를 공동 명의로 할 경우 여러 가지 이점이 있습니다.공동 명의로 하면 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 각 명의자마다 기본 공제액이 적용되므로, 단독 명의보다 세금 부담이 줄어듭니다.공동 명의로 하면 종합부동산세 부담도 줄어듭니다. 개인당 공제액이 적용되기 때문에, 단독 명의보다 유리합니다.공동 명의로 하면 상속 절차가 간단해집니다. 배우자가 사망할 경우, 재산 상속이 더 원활하게 이루어질 수 있습니다.부부가 공동 명의로 부동산을 소유하면, 심리적으로 안정감을 느낄 수 있습니다. 이는 재산 관리와 의사 결정에 있어서도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 공동 명의로 하면 건강보험료 부담이 줄어들 수 있습니다. 단독 명의로 할 경우, 고소득자의 건강보험료가 높아질 수 있지만, 공동 명의로 분산하면 부담이 줄어듭니다.