안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 부동산 매매가 어디서 확인해야 정확한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매가를 정확하게 확인하려면 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하는 것이 가장 신뢰할 수 있는 방법입니다. 이 시스템은 실제 거래된 가격을 기반으로 하여, 네이버 부동산, 다방, 직방 등에서 제공하는 정보보다 더 정확합니다. 또한, KB부동산 시세와 한국부동산원 시세도 참고할 수 있습니다. 이 두 곳은 주택담보대출 금액 산정 시에도 사용되므로 신뢰도가 높습니다. 전세보증보험 가입 시에는 최근 매매가의 90%를 기준으로 전세금액이 적절하게 설정되어야 합니다. 이는 HUG, SGI서울보증, 한국주택금융공사 등에서 공통적으로 적용하는 기준입니다. 따라서, 전세보증보험 가입을 위해서는 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 시세, 한국부동산원 시세 중 하나를 기준으로 삼는 것이 좋습니다.
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Q. 집주인에게 수리안해주면 다른곳에서 숙박하겠다하고 숙박비 청구 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인이 수리 의무를 다하지 않아 임차인이 거주할 수 없는 상태가 되었다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나, 손해배상의 범위는 합리적이고 실제 발생한 손해에 한정됩니다. 임대인은 임대차 계약 기간 동안 임차인이 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있습니다. 이를 이행하지 않을 경우, 임차인은 임대인에게 수리를 요청할 수 있으며, 임대인이 이를 거부하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인이 임대인의 수리 거부로 인해 외부에서 숙박해야 하는 경우, 그 비용을 청구할 수 있습니다. 그러나, 고급 호텔에서의 숙박비와 같은 과도한 비용은 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 법원은 일반적으로 합리적이고 필요한 범위 내에서의 비용만을 인정합니다. 임차인이 실제로 거주할 수 없는 상태라면, 해당 지역의 유사한 주거지의 임대료 수준을 기준으로 손해배상이 결정될 가능성이 높습니다. 예를 들어, 10평 반지하의 월세가 25만원이라면, 6개월 동안의 손해배상액은 150만원 정도로 산정될 수 있습니다.따라서, 고급 호텔에서의 숙박비 9천만원을 전액 청구하는 것은 현실적으로 어려울 수 있으며, 법원은 합리적인 범위 내에서 손해배상을 인정할 가능성이 높습니다.
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Q. 세대원으로 살고 있는 곳에서... 세대주로 변경하면 전세대출이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세대주로 변경한 후 전세대출을 받을 수 있습니다. 다만, 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.세대주로 변경하려면 주민센터에서 전입신고를 통해 세대주 변경을 완료해야 합니다. 버팀목 전세자금대출의 경우, 무주택 세대주(또는 예비 세대주)여야 하며, 부부 합산 연소득이 5천만 원 이하, 순 자산가액이 3.45억 원 이하이어야 합니다. 또한, 임차보증금의 5% 이상을 지불한 후 신청할 수 있습니다. 전세자금대출은 계약서상 잔금지급일이나 주민등록등본 전입일 중 빠른 날 기준으로 3개월 내에 신청해야 합니다.따라서, 세대주로 변경한 후 집주인과 신규 계약을 체결하고, 위의 조건을 충족하면 버팀목 전세자금대출을 받을 수 있습니다.
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Q. 신혼부부특공 당첨 후 신생아특공 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급에 당첨된 후에도 신생아 특별공급에 지원할 수 있습니다. 신생아 특별공급은 입주자모집공고일 기준 2년 내 출생한 자녀(임신, 입양 포함)가 있는 가구를 대상으로 하며, 무주택 가구 구성원이어야 합니다.기존에 신혼부부 특별공급에 당첨된 이력이 있더라도, 혼인 전 주택 소유 이력 및 특공 당첨 이력이 혼인 후에 리셋되어 신혼, 생애최초 특공 신청이 가능해졌습니다. 따라서 기존 집을 매도하고 무주택 상태를 유지하면 신생아 특별공급에 지원할 수 있습니다.최근 신생아 특별공급 관련 정책이 변경되어, 출산 가구를 위한 혜택이 강화되었습니다. 소득 기준 완화: 맞벌이 부부의 경우 부부 합산 연소득 1억 6000만 원까지 청약 신청이 가능해졌습니다. 부부의 청약 통장 보유 기간을 합산하여 인정합니다. 신생아 특별공급에 당첨되면 특례 디딤돌 대출도 지원받을 수 있습니다.
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Q. 감정평가 시 업체에서 방문안하고도 평가가 가능한가요,
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.감정평가 시 업체가 방문하지 않고 평가를 진행하는 경우도 있습니다. 이를 "탁상감정"이라고 하며, 현장조사 없이 사무실에서 지도, 로드뷰, 기존 거래사례 등을 통해 대략적인 감정평가를 진행하는 방식입니다. 그러나, 감정평가에 관한 규칙 제10조에 따르면, 원칙적으로는 실지조사를 통해 대상물건을 확인해야 합니다. 감정평가 결과가 터무니없이 낮게 책정되었다고 느끼신다면, 소송을 통해 이의를 제기할 수 있습니다. 소송에서 승소 가능성은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 감정평가사의 평가 방법이 적절했는지, 평가 과정에서 법적 절차를 준수했는지 등이 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다. 입주민들이 함께 소송을 진행할 경우, 공동의 이익을 주장하며 더 강력한 증거를 제시할 수 있을 것입니다.
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Q. 부동산 경매를 해보려고 하는데요. 뭐부터 준비해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매는 시중 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회지만, 철저한 준비가 필요합니다. 목표 설정 및 자금 계획은 단기/장기 투자, 임대/매각 등 목표를 명확히 하세요. 자금 조달 계획을 세우고, 대출 가능 여부와 금리, 상환 계획 등을 고려하세요. 경매 정보 탐색 및 분석은 법원 경매 정보 사이트에서 경매 물건 정보를 확인하세요.주변 환경, 인프라, 교통 등을 조사하여 부동산 가치를 평가하세요. 등기부등본을 열람하여 저당권, 가압류 등의 권리 관계를 확인하세요.물건의 상태와 주변 환경을 직접 확인하세요. 경매 참여 준비는 경매 물건 가격의 10% 정도를 입찰 보증금으로 준비하세요.인감증명서, 주민등록증 등 필요한 서류를 준비하세요. 낙찰 예상가와 입찰 금액을 고려하여 전략을 세우세요.낙찰 후 절차는 낙찰 후 1개월 이내에 낙찰 대금을 납부해야 합니다. 법원에서 소유권 이전 등기를 진행합니다.주의사항은 경매 물건의 모든 정보를 꼼꼼히 조사하세요. 필요 시 법률 및 세금 관련 전문가의 자문을 받으세요.예상치 못한 문제 발생 가능성을 고려하여 리스크를 최소화하세요.
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Q. 주거와 업무를 함께 할수 있는것을 주거용 오피스텔이라고 하잖아요. 그럼 아파텔은 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 원래 업무와 주거를 겸할 수 있는 공간으로 설계된 건물입니다. 주로 1인 가구나 2인 가구를 대상으로 하며, 원룸 형태가 많습니다. 건축법상 주택이 아니기 때문에 세금이나 정책 면에서 비주택으로 분류됩니다. 아파텔은 아파트와 오피스텔의 특징을 결합한 형태로, 주거용 오피스텔의 한 종류라고 볼 수 있습니다. 아파텔은 일반적으로 24평에서 34평 정도의 면적을 가지며, 2~3개의 방과 거실, 주방 등을 갖추고 있어 가족 단위의 거주에도 적합합니다. 아파텔은 주거용으로 사용되지만, 법적으로는 여전히 오피스텔로 분류되기 때문에 세금이나 정책 면에서 아파트와는 다른 기준을 따릅니다.
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Q. 부동산중계수수료는 법에서 정한대로 고정으로 주는건가요? 조정할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 법에서 정한 상한요율 내에서 공인중개사와 의뢰인이 협의하여 결정할 수 있습니다. 즉, 법적으로 정해진 최대 요율을 초과할 수는 없지만, 그 이하로 협의하여 조정할 수 있습니다.각 지역별로 정해진 상한요율이 있으며, 이를 초과할 수 없습니다. 공인중개사와 의뢰인이 상한요율 내에서 협의하여 중개수수료를 결정할 수 있습니다. 중개수수료에는 부가가치세가 별도로 부과될 수 있습니다.예를 들어, 아파트 매매의 경우 거래금액의 0.4%가 상한요율이라면, 이를 초과하지 않는 범위 내에서 중개수수료를 협의할 수 있습니다.
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Q. 개별난방과 중앙난방 어떤게 더 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개별난방의 장점은 각 세대에서 독립적으로 보일러를 사용하기 때문에 원하는 시간에 원하는 온도로 난방을 조절할 수 있어요. 필요한 시간에만 난방을 사용하여 에너지를 절약할 수 있습니다. 사용량에 따라 관리비가 부과되므로 공평합니다.단점은 각 가구마다 보일러를 설치하고 유지 관리해야 하므로 고장이나 수리 시 부담이 큽니다. 보일러 설치 비용이 발생합니다.중앙난방의 장점은 중앙에서 일괄적으로 관리하므로 개별 세대가 유지 관리에 신경 쓸 필요가 없습니다. 언제든지 온수를 사용할 수 있어 편리합니다. 단점은 중앙에서 온도를 통제하기 때문에 개별 세대가 원하는 대로 온도를 조절하기 어렵습니다. 중앙난방의 경우 전체 단지에서 난방 비용을 분담하므로 사용량과 상관없이 일정한 비용이 부과될 수 있습니다.결론적으로 우리나라에서는 주로 아파트 단지나 대규모 주거 단지에서 중앙난방을 많이 사용하지만, 개별난방도 많이 채택되고 있어요. 생활 패턴에 따라 선택하면 좋을 것 같아요. 예를 들어, 자유로운 온도 조절과 에너지 절약을 원한다면 개별난방이 더 적합할 수 있고, 유지 관리의 편리함을 원한다면 중앙난방이 더 나을 수 있습니다.
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Q. 부동산 시장이 저출산 현상 때문에 무너질까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대한민국의 저출산 현상이 부동산 시장에 미치는 영향은 복합적입니다. 저출산으로 인해 인구가 감소하면 주택 수요도 줄어들 가능성이 있습니다. 이는 주택 가격 하락으로 이어질 수 있습니다. 특히, 지방이나 비도시 지역에서는 인구 감소로 인해 주택 수요가 크게 줄어들 수 있습니다. 하지만, 서울과 같은 대도시에서는 상황이 다를 수 있습니다. 인프라와 일자리가 집중된 지역에서는 여전히 주택 수요가 높을 수 있으며, 이는 주택 가격이 크게 하락하지 않을 가능성을 높입니다. 일본의 사례를 보면, 도쿄와 오사카 같은 주요 대도시에서는 인구 감소에도 불구하고 주택 가격이 상승하는 경향을 보였습니다. 따라서, 저출산 현상이 부동산 시장에 미치는 영향은 지역에 따라 다를 수 있으며, 모든 지역에서 집값이 폭락할 것이라고 단정하기는 어렵습니다. 다만, 인구 감소로 인해 일부 지역에서는 주택 가격이 하락할 가능성이 높아지므로, 이러한 지역에서 집을 구매할 기회가 생길 수 있습니다.