안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 외국에서 부동산 매매시에 꼭 확인해야 되는게 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.외국에서 부동산을 매매할 때 주의해야 할 사항들은 외국 부동산 매매는 해당 국가의 법과 제도에 따라 진행됩니다. 따라서 해당 국가의 부동산 거래 절차, 등기 절차, 필요 서류 등을 미리 확인하고 숙지해야 합니다.한국의 등기부등본과 같은 공식 문서를 통해 부동산의 소유권과 권리관계를 확인해야 합니다. 해당 국가의 언어로 된 문서를 이해하기 어려울 경우, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 외국 부동산 매매는 사기가 발생할 가능성이 있으므로, 부동산 중개사의 신뢰도를 확인하는 것이 중요합니다. 중개사의 경력, 평판, 고객 후기 등을 확인하고, 가능하다면 현지인의 추천을 받는 것이 좋습니다. 계약서 작성은 부동산 매매의 핵심 요소입니다. 계약서에는 매매 가격, 계약금, 중도금, 잔금 등의 거래 조건과 함께, 소유권 이전 절차, 하자 보수 책임 등의 사항이 명시되어야 합니다.외국 부동산 매매 시에는 현지 세금과 수수료를 미리 확인하고 예산을 계획해야 합니다. 세금은 국가나 지역에 따라 다르며, 부동산 중개 수수료도 중개사마다 다를 수 있습니다. 외국 부동산 매매 시에는 현지 금융기관을 이용하는 것이 좋습니다. 현지 금융기관은 부동산 매매에 필요한 자금을 대출해주거나, 부동산 담보대출 등의 금융상품을 제공할 수 있습니다. 한국인 중개사를 이용하면 의사소통이 원활하고, 한국의 부동산 거래 문화를 잘 이해하고 있기 때문에, 보다 안전하고 편리하게 부동산 매매를 할 수 있습니다.위의 사항들을 충분히 확인하고 준비한다면, 외국 부동산 매매를 성공적으로 진행할 수 있습니다.
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Q. 부모님께 증여받은 집 언제 팔아야 세금을 물지 않을 까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.증여받은 집을 양도하여 세금을 물지 않으려면 이월과세 규정을 고려해야 합니다. 이월과세란 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하는 경우, 양도가액에서 차감할 취득가액을 당초 증여자의 취득가액으로 적용하는 것을 말합니다. 2023년 개정된 소득세법에 따르면, 수증자가 증여자와 이혼하거나 사망하여 이월과세 적용이 배제되는 경우가 추가되었습니다. 그러므로 증여받은 집을 양도하기 전에 관련 법률을 충분히 검토하여 세금 부과 여부를 미리 파악하는 것이 좋습니다.
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Q. 전세살다가 매입하겠다는 사람이 문의를 하는데,의심을 해야될 부분이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 살다가 3개월 뒤에 매입하겠다는 제안은 의심스러운 부분이 있습니다. 다음은 주의해야 할 사항입니다. 매매 계약을 체결한 후, 해당 계약을 기반으로 전세 계약을 체결해야 합니다.매매 계약과 전세 계약의 내용이 일치해야 하며, 전세 계약금이 매매 계약금으로 대체되어야 합니다.매매 대금과 전세금의 차이를 명확히 해야 합니다. 매매 대금과 전세금의 차이가 크지 않은 경우, 전세금 반환 시 문제가 발생할 수 있습니다. 매매 대금과 전세금의 차이를 명확히 하고, 이에 대한 자금 출처를 확인해야 합니다. 부동산 중개사를 통해 거래하는 것이 좋습니다.부동산 중개사는 거래 과정에서 발생할 수 있는 문제를 예방하고, 거래 당사자 간의 분쟁을 중재하는 역할을 합니다. 부동산 중개사를 통해 거래하면 거래의 안전성을 높일 수 있습니다.계약서를 꼼꼼히 작성해야 합니다. 계약서에는 매매 대금, 전세금, 계약 기간, 위약금 등의 내용을 명시해야 합니다. 계약서 작성 시, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.중도금과 잔금 지급 일정을 명확히 해야 합니다. 중도금과 잔금 지급 일정을 명확히 하고, 이에 대한 이행을 보장할 수 있는 방안을 마련해야 합니다.등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본을 확인하여 해당 주택의 소유권과 대출 등의 권리관계를 파악해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고와 확정일자를 받으면 전세금을 보호할 수 있습니다.
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Q. 청년주택드림통장으로 공공분양주택 청약가능?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 주택드림 통장은 청년들의 내 집 마련을 위한 청약통장으로, 공공 분양 아파트 청약 신청이 가능합니다. 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년이며 소득이 연 5천만 원 미만이라면 누구나 통장을 개설할 수 있으며, 매월 2만 원 이상 - 100만 원 이하의 금액을 자유롭게 납입할 수 있습니다.공공 분양 아파트 청약 1순위 조건은 청약통장 가입 기간이 2년 이상이고, 납입 횟수가 24회 이상인 자,세대주이며, 무주택자이고, 과거 5년 이내에 무주택세대구성원 전원이 다른 주택에 당첨된 적이 없는 자,해당 지역에 1년 이상 거주한 자입니다. 단, 위의 조건은 지역과 아파트 종류에 따라 다를 수 있으며, 입주자 모집공고를 확인해야 합니다.
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Q. 신혼특공분양은 결혼전에도 청약자격되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급은 혼인신고를 한 신혼부부를 대상으로 하는 청약제도입니다. 따라서 결혼 전이거나 미혼인 경우에는 신혼부부 특별공급 청약 자격이 주어지지 않습니다. 결혼을 약속했다는 사실만으로는 자격이 되지 않으며, 반드시 혼인신고를 해야 합니다.
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Q. 월세를 가야될지 전세를 하야되는지 고민입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세와 전세 중 어떤 것을 선택할지는 개인의 상황과 선호도에 따라 다릅니다. 다음은 월세와 전세의 장단점을 비교한 것입니다. 월세의 장점은 보증금이 상대적으로 적어 자금 부담이 적습니다. 계약 기간이 짧아 이사가 자유롭습니다.관리비가 전세에 비해 저렴합니다.월세의 단점은 매달 월세를 내야 하므로 경제적 부담이 큽니다. 계약 기간이 짧아 안정적인 생활이 어렵습니다. 보증금이 적어 전세에 비해 위험성이 높습니다.전세의 장점은 매달 월세를 내지 않아도 되므로 경제적 부담이 적습니다. 계약 기간이 길어 안정적인 생활이 가능합니다. 보증금이 많아 전세금을 보호할 수 있는 장치가 많습니다.전세의 단점은 보증금이 많아 자금 부담이 큽니다. 대출을 받아야 하는 경우 이자 부담이 있습니다.계약 기간이 길어 이사가 자유롭지 않습니다.질문자님의 경우 결혼을 준비해야 하기 때문에 자금을 모아야 하는 상황입니다. 보증금 500만 원에 월세 40-45만 원을 내는 것은 경제적 부담이 클 수 있습니다. 대출을 받아 전세를 얻는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다. 대출을 받을 때는 금리와 상환 기간 등을 고려하여 적절한 대출 상품을 선택해야 합니다. 대출금을 상환할 수 있는 능력을 고려하여 대출을 받는 것이 중요합니다. 전세를 얻을 때는 전세금을 보호할 수 있는 장치를 마련해야 합니다. 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.
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Q. 지인소유의 땅에 건물이 있는데 국가땅이 조금 섞여 있습니다. 혹시 정부에 직접적으로 구매 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.타인 소유의 토지에 건축된 건물의 일부가 국유지를 점유하고 있는 경우, 해당 국유지는 건물 소유자에게 매각될 수 있습니다. 이 경우, 국유재산법에 따라 우선매수권이 인정되며, 건물 소유자는 해당 국유지를 수의계약으로 매수할 수 있습니다. 국유지 매수 신청은 한국자산관리공사 온비드 홈페이지(https://www.onbid.co.kr/)를 통해 할 수 있습니다. 신청 전에 해당 국유지의 관리기관에 문의하여 매수 가능 여부와 절차 등을 확인하는 것이 좋습니다. 국유지 매수 신청 후에는 경쟁입찰을 통해 낙찰자를 선정하며, 낙찰자는 매매계약을 체결하고 대금을 납부해야 합니다. 매매계약 체결 후에는 소유권 이전 등기를 완료해야 국유지를 소유할 수 있습니다.
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Q. 예전에 이부망천이라는 말이 있었나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.'이부망천(離富亡川)'이라는 말은 이혼하면 부천으로, 망하면 인천으로 간다는 뜻으로, 2018년 6·13 지방선거 직전 자유한국당 정태옥 의원이 한 발언으로 인해 생긴 신조어입니다. 이 발언은 인천과 부천 지역을 비하하는 내용으로 많은 논란을 빚었으며, 정태옥 의원은 공식 사과하고 탈당하였습니다. 부동산 가격은 지역에 따라 다양한 요인에 의해 결정되기 때문에 단순히 부천이 인천보다 비싸다고 일반화하기는 어렵습니다.
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Q. 친구와 함께 거주하는 경우, 세대주 분할 할 수 있는 집은 어떤 집일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한 집에 세대주가 2명인 경우를 뜻하는 '한지붕 세대분리'는 다음의 경우에 가능합니다.부모와 자녀가 주민등록상 주소가 동일한 경우, 부모와 자녀 중 1인 모두 세대주로 인정받을 수 있습니다. 이 때 자녀가 부모와 한 집에 거주하면서 한 집에 세대주 2명이 인정되는 방법은 자녀가 단독세대주가 되는 것입니다.거주지의 출입문이 별도로 있고, 부엌과 화장실 등이 따로 갖춰진 경우입니다.만 30세 이상인 경우, 혼인을 한 경우, 이혼 또는 사별한 경우, 중위소득 40% 이상의 소득이 있고 소유하고 있는 주택을 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우입니다.위의 조건을 충족하는 경우 세대주 분할을 위해서는 동사무소에 방문하여 신청하시면 됩니다. 이 때, 세대주 분할을 원하는 이유와 함께 거주하는 친구와의 관계를 증명할 수 있는 서류를 제출해야 합니다.
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Q. 아파트 입주가 지체가 되면 입주자들에게 돈을 지불하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 입주가 지체될 경우, 입주자들은 입주지체보상금을 받을 수 있습니다. 입주지체보상금이란, 분양받은 아파트의 입주 예정일이 지연될 경우, 건설사에서 입주자들에게 지급하는 보상금을 말합니다. 보상금은 일반적으로 계약금과 중도금을 합한 금액에 연체금리를 곱하여 지체된 일수만큼 계산하여 지급됩니다. 입주 예정일로부터 3개월이 초과된 시점까지 지체가 발생한 경우, 보상금을 지급받을 수 있습니다.다만, 입주 지체가 발생한 원인이 천재지변이나 그에 준하는 불가항력적인 사유로 인한 경우에는 보상금이 지급되지 않을 수 있습니다. 보상금의 지급 여부와 금액은 입주자들과 건설사 간의 협의를 통해 결정됩니다. 입주가 지체될 경우, 입주자들은 건설사에 입주지체보상금을 청구할 수 있으며, 이와 함께 입주 일정 등을 협의하여 적절한 조치를 취해야 합니다.