안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험이 상대평가로 변경 됬나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 현재 절대평가 방식으로 시행되고 있으며, 상대평가로 전환하는 법안이 발의되었으나 아직 통과되지 않았습니다.국토교통부는 '공인중개사 자격제도 개선을 위한 연구' 용역을 진행했으며, 개선안에는 상대평가와 관련된 내용이 포함되어 있으나, 아직 확정된 사항은 아닙니다. 향후 시험 제도 변경에 대한 자세한 내용은 국토교통부나 공인중개사 시험 관련 기관에서 공지하는 내용을 확인하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 전세집 계약서 재작성 후 계약서 재작성 가능한지
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금 대출을 재신청하기 위해서는 계약서를 다시 작성해야 합니다. 계약서를 다시 작성할 때는 기존 계약서를 파기하지 않고, 새로운 계약서와 함께 보관해야 합니다. 기존 계약서에는 확정일자가 찍혀 있기 때문입니다. 임대인이 전세자금 대출에 동의해야 합니다. 임대인이 동의하지 않으면 대출이 불가능합니다. 대출 한도를 미리 확인해야 합니다. 대출 한도는 개인의 신용등급과 소득, 전세보증금 등에 따라 다릅니다. 대출 신청은 계약서 작성 후 가능합니다. 대출 신청 후 심사를 거쳐 대출금이 지급됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인 중개사 시험을 볼려고 하는데 난이도가 어떤가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 부동산 거래 관련 전문 지식을 요구하는 시험으로, 법 관련 과목이 많아 난이도가 높은 편입니다.1차 시험에서는 부동산학개론, 민법 및 민사특별법을 평가하며, 2차 시험에서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고 등에 관한 법령 및 중개실무, 부동산 공법 중 부동산 중개에 관련된 규정, 부동산 공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법 등을 평가합니다.합격률은 20% 내외로 알려져 있으며, 시험 준비 기간은 개인의 학습 능력과 노력에 따라 다르지만 보통 6개월에서 1년 정도의 준비 기간이 필요합니다. 부동산에 대한 관심이 높아지고, 공인중개사의 역할이 중요해지면서 시험의 난이도가 점점 높아지고 있는 추세이기 때문에 충분한 시간과 노력을 투자하여 시험을 준비하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 1가구1주택자 1년 이상 2년 미만 아파트를 매도시 비과세 조건은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 1주택자가 2년 미만 보유한 아파트를 매도할 때 양도소득세 비과세를 받기 위한 조건은 근무상의 형편으로 세대 전원이 다른 시ᆞ군으로 주거를 이전하는 경우에는 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 이 경우, 근무상의 형편으로 인한 이직을 증명할 수 있는 서류(재직증명서, 근로계약서 등)와 주민등록등본 등을 제출해야 합니다. 매도 후 근로계약서를 화순으로 재계약하고 전입신고를 한다면 다시 광주 아파트를 전입할 수 있습니다. 양도세 신고 시 법무사가 아닌 세무사에게 증빙서류를 제출하고 의뢰해야 합니다.위의 조건을 충족하면 양도 소득세 비과세를 받을 수 있지만, 양도소득세는 개인의 상황에 따라 다르기 때문에 자세한 내용은 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 전원주택 은 왜 관리비가 많이 나오는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전원주택의 관리비가 아파트 등의 공동주택에 비해 많이 나오는 이유는 아파트의 경우, 공용 시설(엘리베이터, 복도, 경비실, 주차장 등) 관리 비용을 여러 세대가 분담하여 지불합니다. 그러나 전원주택은 공용 시설이 적고, 관리 비용을 개인이 전액 부담해야 하므로 상대적으로 관리비가 높습니다. 전원주택은 아파트에 비해 유지 보수가 자주 필요합니다. 예를 들어, 지붕이나 외벽 등의 수리가 필요한 경우, 아파트에 비해 많은 비용이 발생할 수 있습니다. 전원주택은 아파트에 비해 단열이 취약한 경우가 많아 난방비와 냉방비가 많이 나올 수 있습니다. 또, 전원주택은 도시가스가 공급되지 않는 지역이 많아 LPG 등의 연료를 사용하는 경우가 많은데, 이는 도시가스에 비해 가격이 높습니다.전원주택은 아파트에 비해 보안이 취약합니다. 이를 보완하기 위해 보안 시스템을 설치하거나 경비원을 고용하는 경우, 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 전원주택의 규모와 위치에 따라 관리비가 달라질 수 있습니다. 대규모 전원주택 단지의 경우, 관리사무소가 있어 관리비가 상대적으로 저렴할 수 있습니다. 또, 도시 외곽이나 시골 지역에 위치한 전원주택은 인프라가 부족하여 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.이러한 이유로, 전원주택의 관리비는 아파트 등의 공동주택에 비해 높은 편입니다. 그러나 최근에는 전원주택 관리비 부담을 줄이기 위한 다양한 방법이 등장하고 있습니다. 예를 들어, 주민들이 함께 모여 관리비를 절감할 수 있는 방법을 모색하거나, 관리 업체를 통해 효율적인 관리를 하는 등의 노력이 이루어지고 있습니다.
부동산
Q. 건축물용도 업무시설 오피스텔 전입가능한지
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고가 가능한 오피스텔은 주거용 오피스텔입니다. 업무시설로 등록된 오피스텔은 원칙상 주거용으로 사용할 수 없으며, 전입신고도 할 수 없습니다. 만일 업무용 오피스텔에 전입신고를 하면 주택으로 간주되어 세금이 부과될 수 있고, 오피스텔 주인은 1가구 2주택자가 되어 양도소득세 등에서 불이익을 받을 수 있습니다. 전입신고가 필요한 경우에는 주거용 오피스텔을 임차하거나, 임대인의 동의를 얻어 주민등록을 이전하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 실거주 의무는 입주시점에서 바로 살아야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양 시 실거주 의무 조건이 있는 경우, 입주 시점부터 바로 실거주를 해야 합니다.실거주 의무는 분양가 상한제 적용 주택, 공공택지 외의 지역에서 건설되는 주택 중 대통령령으로 정하는 주택, 수도권에서 분양하는 분양가상한제 적용주택 등에 부여됩니다. 실거주 의무 기간은 분양가에 따라 다릅니다. 분양가가 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만인 경우에는 3년, 80% 이상 100% 미만인 경우에는 2년의 실거주 의무 기간이 부여됩니다. 단, 실거주 의무 기간 중에 해외 체류 등의 사유로 거주할 수 없는 경우에는 예외적으로 해당 기간 동안 실거주한 것으로 인정받을 수 있습니다.
부동산
Q. 미등기 농가주택 매수 후 해야할 일 문의드려요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미등기 농가주택을 매수한 경우 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다.미등기 농가주택은 건축물대장이 없을 수 있습니다. 이 경우에는 건축물대장 생성 신청을 해야 합니다. 건축물대장 생성 신청은 건축물의 소재지 관할 지자체(시,군,구청)에서 할 수 있습니다. 신청 시에는 건축물의 외관 사진, 건축물의 구조 및 용도 등을 기재한 신청서를 제출해야 합니다. 지자체에서는 신청서와 현장 조사를 통해 건축물대장을 생성해줍니다. 생성된 건축물대장을 바탕으로 소유권보존등기를 신청해야 합니다. 소유권보존등기는 건축물대장상 소유자(매수인)가 등기소에 신청할 수 있습니다. 신청 시에는 등기신청서, 건축물대장, 취득세 납부영수증 등을 제출해야 합니다. 등기소에서는 신청 내용을 검토한 후 등기를 완료해줍니다. 미등기 농가주택을 취득한 경우에는 취득세를 납부해야 합니다. 취득세는 부동산 취득일로부터 60일 이내에 납부해야 하며, 납부하지 않을 경우에는 가산세가 부과됩니다. 취득세는 지자체(시,군,구청) 세무과에서 납부할 수 있으며, 납부 시에는 매매계약서, 건축물대장 등을 제출해야 합니다. 미등기 농가주택도 재산세가 부과됩니다. 재산세는 매년 7월과 9월에 납부해야 합니다. 재산세는 지자체(시,군,구청) 세무과에서 부과하며, 납부 시에는 건축물대장 등을 제출해야 합니다. 농가주택과 함께 토지를 매수한 경우에는 토지 소유권 이전 등기도 해야 합니다. 이를 위해 매도인으로부터 토지등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록초본 등을 받아야 합니다. 그리고 토지 소재지의 등기소를 방문해 소유권 이전 등기를 신청하면 됩니다.위 절차를 따르지 않을 경우 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 청약 1순위가 되기 위해 지역마다 금액이 다르다고 하는데 맞나요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민영주택 청약 1순위가 되기 위한 지역별 예치금액은 서울/부산은 전용면적 85제곱미터 이하 300만원, 102제곱미터 이하 600만원, 135제곱미터 이하 1,000만원, 모든 면적 1,500만원,기타광역시는 85제곱미터 이하 250만원, 102제곱미터 이하 400만원, 135제곱미터 이하 700만원, 모든 면적 1,000만원, 그 외 시/군은 85제곱미터 이하 200만원, 102제곱미터 이하 300만원, 135제곱미터 이하 400만원, 모든 면적 500만원입니다. 청약하고자 하는 주택의 면적과 지역에 따라 예치금액이 다르므로, 청약 전에 반드시 확인해야 합니다.투기과열지구 및 청약과열지역의 경우, 청약통장 가입 기간이 2년 이상이어야 하며, 납입 횟수가 24회 이상이어야 합니다. 수도권은 가입 기간 1년 이상, 비수도권은 가입 기간 6개월 이상이면 1순위 자격이 주어집니다.
부동산
Q. 월세 계약기간이 끝나기 전 다음 세입자가 아직 안구해진 상태에서 이사를 나왔는데 전입신고를 하면 전에 집 보증금을 못받는다던가 그런 불이익이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 기간이 끝나기 전에 이사를 하더라도 보증금을 받을 때까지 기존 주택에 대한 전입신고를 유지하는 것이 좋습니다. 전입신고는 거주지를 이전할 때 새로운 거주지의 관할 기관에 신고하는 것으로, 전입신고를 하면 해당 주택에 대한 거주권과 보증금에 대한 우선변제권을 가질 수 있습니다. 우선변제권은 주택이 경매나 공매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 새로운 집에 전입신고를 해야 하는 경우에는 가족 중 일부를 기존 집에 남겨두거나, 기존 집에 대한 임차권등기 명령을 신청하여 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임차권등기 명령은 임대인의 동의 없이 신청할 수 있으며, 신청 후에는 등기부등본에 임차권이 등기되어 우선변제권을 유지할 수 있습니다.집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 민사소송을 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다.