안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산에서 갭투자란 어떻게 하는지 상세히 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 갭투자는 시세 차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세 가격의 차이가 적은 부동산을 전세 보증금을 끼고 최소한의 자금으로 매입한 뒤, 훗날 매매 가격이 상승할 때 매각해 차익을 거두는 투자 방식을 말합니다. 예를 들어 매매 가격이 5억 원인 아파트의 전세 가격이 4억 5천만 원인 경우, 갭 투자자는 5천만 원만 투자하여 해당 아파트를 매수할 수 있습니다. 이후 아파트 가격이 상승하면 차익을 얻을 수 있습니다. 하지만 갭 투자는 부동산 시장의 변동성에 따라 위험성이 존재합니다. 부동산 가격이 하락하면 투자 손실을 입을 수 있으며, 전세 가격이 하락하면 전세 보증금을 반환하지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
부동산
Q. 스트레스dsr2단계시 전세대출상환과 주담대 가능?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 대출은 DSR 계산 시 포함되지 않습니다.DSR은 총 부채 원리금 상환 비율로, 대출 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 전세 대출은 원금을 상환하지 않고 이자만 상환하는 방식으로 만기가 도래하면 원금을 상환해야 하기 때문에 DSR 계산 시 원금을 제외한 이자만 반영됩니다. 질문자님의 경우에는 전세 대출을 상환할 예정이기 때문에 DSR 계산 시 전세 대출을 제외하고 계산할 수 있습니다.
부동산
Q. 우리나라 부동산 시장은 어떻게 될지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대한민국의 인구는 지속적으로 감소하고 있고, 고령화 사회로 진입하고 있습니다. 이러한 인구 구조의 변화는 장기적으로 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만, 현재 서울의 아파트 값이 오르는 이유는 다양합니다. 코로나19로 인한 경제적 충격 이후, 전 세계적으로 부동산 가격이 상승하고 있습니다. 이에 따라 대한민국의 부동산 가격도 상승하고 있으며, 서울은 대한민국의 수도로서 경제, 문화, 교육 등 다양한 인프라가 집중되어 있어 수요가 높습니다. 또한, 정부의 부동산 정책 변화도 영향을 미치고 있습니다. 따라서, 향후 2-3년 후 부동산 시장은 인구 구조 변화와 같은 장기적인 요인과 함께, 경제 상황, 금리 변동, 정부의 부동산 정책 등 단기적인 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 전문가들의 의견도 서로 다르기 때문에, 부동산 시장의 변화를 예측하기 위해서는 다양한 정보를 수집하고 분석하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 부동산 투자를 할려면 어떤것이 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자는 개인의 자금 상황, 투자 목적, 선호도 등에 따라 다양한 선택이 가능합니다. 아래는 아파트와 상가 투자의 장단점을 정리한 내용입니다. 아파트 투자의 장단점으로는 장점은 안정적인 수요와 가격 상승 기대감, 환금성이 높음 단점은 가격이 높아 초기 투자 비용이 많이 필요함, 정부의 규제가 강화될 수 있음상가 투자의 장단점으로는 장점은 임대 수익을 통해 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있음, 상권 활성화에 따라 가격 상승 가능성 있습니다.단점은 상권 변화에 따라 수익성이 악화될 수 있음, 초기 투자 비용과 관리 비용이 많이 필요함질문자님의 자금 상황과 투자 목적을 고려하여 적절한 투자 대상을 선택하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 전세계약 남은 상황에서 타지역 월세 계약 방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문자님께서는 B 지역 월세 계약 시 보증금을 보호받을 수 있는 방법에 대해 문의하신 것으로 보입니다. 아래는 사용자님의 상황에서 고려해 볼 수 있는 방법입니다. 질문자님 대신 가족 구성원을 A 지역 전세집에 전입신고하여 점유 상태를 유지할 수 있습니다. 이 경우 사용자님은 B 지역 월세집에 전입신고를 하더라도 A 지역 전세집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. A 지역 전세집의 계약 기간이 만료된 후에는 임차권등기 명령 신청을 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임차권등기 명령은 전세집의 소재지 관할 법원에서 신청할 수 있으며, 신청 후에는 등기부등본에 임차권등기가 완료될 때까지 기다려야 합니다. 전세권 설정은 전세집에 대한 권리를 등기부등본에 등록하는 것으로, 전세권 설정을 하면 전세집이 경매나 공매로 넘어가더라도 전세금을 우선적으로 반환받을 수 있습니다.위의 방법 중에서 사용자님의 상황에 가장 적합한 방법을 선택하여 보증금을 보호하시길 바랍니다.
부동산
Q. 경기도 에서 가장 비싼 지역 은 어디 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경기도에서 가장 비싼 지역은 과천시입니다.2022년 4월 기준, 3.3m2당 아파트 평균 매매가격이 가장 높은 곳은 과천시로, 3.3m2당 4,968만 원으로 조사되었습니다. 이는 전년 대비 9.4% 상승한 수치입니다. 과천은 서울 서초구와 인접해 있어 주거 선호도가 높으며, 우수한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있어 인기가 높습니다.그 외에도 성남시 분당구, 하남시, 용인시 수지구, 화성시 등이 높은 가격을 형성하고 있습니다. 부동산 시장은 변동성이 있으므로, 투자 전에 충분한 조사와 분석을 통해 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 요즘 부동산 중에 아파트 투자어떤가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 투자는 여전히 매력적인 투자 수단 중 하나입니다. 하지만 투자 전에 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.현재 부동산 시장은 금리 인상과 경기 침체로 인해 침체되어 있습니다. 하지만 장기적으로는 인구 증가와 도시화 추세로 인해 수요가 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다. 아파트 투자를 할 때는 지역 선택이 중요합니다. 인구 증가와 도시화 추세가 예상되는 지역, 교통 인프라가 개선되는 지역, 교육 및 문화 시설이 풍부한 지역 등을 선택하는 것이 좋습니다. 아파트의 입지와 인프라는 중요한 요소입니다. 교통이 편리하고, 교육 및 문화 시설이 풍부하며, 주변에 상업 시설이 잘 발달되어 있는 아파트는 수요가 높아 가격 상승 가능성이 높습니다.아파트 가격은 시장 상황에 따라 변동성이 있으므로, 가격 변동성을 고려하여 적절한 타이밍에 투자하는 것이 중요합니다. 투자 전에 충분한 자금을 확보하고, 대출 등의 자금 조달 계획을 세우는 것이 중요합니다. 투자 목적을 명확히 하고, 단기적인 수익을 추구할 것인지 장기적인 수익을 추구할 것인지 결정해야 합니다. 위의 사항을 고려하여 신중하게 결정하시면 좋을 것 같습니다.부동산 시장은 변동성이 있으므로, 투자 전에 충분한 조사와 분석을 통해 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 아파트 세입자 보증금 대출 관련 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문자님께서는 전세퇴거자금 대출을 이용하실 수 있습니다. 이 대출은 전세보증금을 반환하기 위해 받는 대출로, 대출 한도는 KB시세의 70%까지 가능합니다. 대출 금리는 연 3.5% - 4.5%이며, 대출 기간은 최장 30년까지 가능합니다. 대출 신청은 대출 취급 은행에서 할 수 있으며, 대출 신청 시에는 부동산 등기부등본, 임대차 계약서, 소득 증빙 서류 등을 제출해야 합니다. 생애 첫 주택자금 대출은 세대주 및 세대원이 주택을 소유한 이력이 없는 경우에만 가능합니다. 사용자님께서는 첫 분양자로 주택을 소유한 이력이 없으므로 생애 첫 주택자금 대출을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 개인과 마을과 토지거래를 했는데 국토교통부실거래가공개시스템에서 보여지지 않네요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개인과 마을 간의 토지 거래는 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 조회되지 않을 수 있습니다. 이는 거래 당사자 간의 합의에 따라 거래가 이루어지며, 거래 금액이 크지 않거나, 거래 빈도가 적은 경우에는 실거래가 공개 시스템에 등록되지 않을 수 있기 때문입니다.해당 거래 내역을 확인하려면 해당 지역의 부동산 중개 업체나 등기소를 방문하여 거래 내역을 확인해 볼 수 있습니다.해당 지역의 지자체나 세무서를 방문하여 거래 내역을 확인해 볼 수 있습니다. 국토교통부나 지자체에 문의하여 거래 내역을 확인해 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 5명이 똑같은 지분에 공동명의 주택보유시?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.5명이 똑같은 지분에 공동명의로 주택을 보유하고 있다면 1주택자가 됩니다.공동명의 주택은 하나의 주택을 여러 명이 소유하는 것으로, 각각의 소유자는 1주택을 소유한 것으로 간주됩니다. 이는 세법에서도 동일하게 적용됩니다. 예를 들어, 5명이 각각 1/5씩 지분을 가지고 있다면, 각각 1주택을 소유한 것으로 간주됩니다. 만약 5명이 각각 1/10씩 지분을 가지고 있다면, 이 역시 각각 1주택을 소유한 것으로 간주됩니다. 따라서, 5명이 공동명의로 주택을 보유하고 있다면 모두 1주택자가 됩니다.